Dòng tiền nào đang được ưu tiên trên thị trường bất động sản

Theo VnExpress, ông Trần Khánh Quang - Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa cho hay, 6 tháng cuối năm 2022 sẽ là giai đoạn thị trường bất động sản nhạy cảm nhất vì có nhiều biến số tác động trực tiếp vào hoạt động mua bán tài sản.

Vị lãnh đạo này phân tích, khi đầu tư vào thị trường bất động sản ở thời điểm này, nhà đầu tư phải cân nhắc tới 2 yếu tố. Một là, giao dịch thị trường chậm lại, giá bán trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu giảm nhẹ, nhất là tại các vùng ở xa. Hai là, ngân hàng có động thái siết chặt vào tín dụng bất động sản. Ba là lãi suất vay đang có dấu hiệu tăng mạnh trong thời gian tới.

Từ bốn yếu tố trên, kết hợp với việc quan sát diễn biến thị trường thứ cấp (nhà đầu tư mua đi bán lại) kể từ tháng 3 đến đầu tháng 8 là khá yếu. Theo ông Quang, trong thời gian tới, có thể giá bất động sản trên thị trường đầu cơ lẫn đầu tư sẽ có thêm những làn sóng dịch chuyển vốn, tái cấu trúc vốn rõ nét hơn của giới đầu tư, bao gồm cả giới đầu tư địa ốc. Do đó, khi thị trường được điều chỉnh và nhu cầu bán tài sản bất động sản tăng cao thì tiền mặt sẽ là vua.

"Từ quý III trở đi, người giữ tiền mặt có cơ hội ép giá đối với những tài sản cần bán gấp, mức giá có thể đàm phán giảm trong ngưỡng 20-30% và mức giá thị trường chấp nhận có thể giảm 15-20% so với giá chào" - Ông Quang dự báo.

Theo nhận định của ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng giám đốc Công ty đầu tư Ngọc Châu Á, bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn "tôn sùng" tiền mặt kể từ khi các ngân hàng thương mại áp dụng chính sách kiểm soát chặt vào lĩnh vực bất động sản từ tháng 4 năm nay. Cơn khát xuất hiện từ đầu quý II với cấp độ nhẹ, sau đó mạnh dần lên khi sang đầu quý III và nhiều dự đoán nó sẽ kéo dài và ngày càng căng thẳng hơn vào quý cuối năm nay.

Ông Hành cho rằng, tiền mặt ở thời điểm này là thứ cấp thiết đối với các nhà đầu tư cá nhân, giới đầu tư lẫn đầu cơ. Bên cạnh đó, các nhà phát triển dự án, chỉ đầu tư địa ốc cũng bắt đầu nhìn nhận rõ về cơn khát tiền mặt trên thị trường.

Dẫn chứng là, từ quý II/2022 cho tới đầu tháng 8 này các doanh nghiệp bất động sản đang chạy đua với việc xả hàng để tranh thủ thu hồi dòng tiền thông qua nhiều chiêu thức kích cầu như tung ưu đãi, chiết khấu, khuyến mãi khủng, kéo dài thời hạn thanh toán,...

Lãnh đạo công ty Ngọc Châu Á cũng cho hay, những nhà đầu tư trường vốn không những sử dụng đòn bẩy tài chính mà đa số còn lựa chọn phương án bán cắt lời, tức chấp nhận giảm một phần lợi nhuận của mình hoặc giữ lại tài sản để chờ đợi một chu kỳ mới. 

Trong khi các giao dịch bất động sản đang xuất hiện tình trạng dùng lợi thế tiền mặt để ép giá, việc mua được tài sản giá rẻ chủ yếu nhờ việc bên bán mất cân đối dòng tiền, bị ngộp vốn, chủ sở hữu cần xử lý tài chính gấp hoặc có áp lực nợ gốc và lãi vay cao trước bối cảnh thanh khoản thị trường kém, thoát hàng chậm.

Cùng với quan điểm này, ông Nguyễn Mạc Hoài Nam - Tổng giám đốc Công ty tư vấn Nam Phát nhìn nhận, khi lượng tiền trên thị trường dồi dào thì nhà đầu tư sẽ sẵn sàng chạy đua với lợi nhuận. Tới khi những kênh huy động vốn bị siết lại, giới đầu tư bất động sản mới nhận ra áp lực về sự thiếu hụt dòng tiền và chuyển hướng sang ưu tiên việc giữ tiền mặt. 

Ông Hoài Nam giải thích, trên thực tế, tiền mặt luôn luôn giữ vị trí đầu bảng của các kênh đầu tư có liên quan tới điều phối vốn. Tuy nhiên, khi thị trường bất động sản đang tăng trưởng, giá cao, lãi khủng, ngân hàng giải ngân cho vay đơn giản thì nhà đầu tư lại không quan tâm đến vai trò của tiền mặt. Vì vậy, trước bối cảnh ngân hàng siết tín dụng, thị trường trầm lắng và khó khăn như hiện tại thì giá trị của tiền mặt lại càng rõ ràng và bức thiết.

Theo vị lãnh đạo của Nam Phát, đối với các bất động sản có giá trị lớn từ 5 - 10 tỷ đồng trở lên thì bên nắm giữ tiền mặt sẽ có nhiều lợi thế hơn ở bước thương lượng. Trong khi đó những bất động sản có giá trị thấp khoảng 1  - 1,5 tỷ đồng trở xuống lại không thể hiện được vai trò rõ ràng của tiền mặt. 

Tâm lý cất giữ tiền mặt và chờ thị trường hạ nhiệt để mua vào diễn ra khá mạnh. Nhưng để đánh giá một cơ hội có hấp dẫn hay không thì phải phụ thuộc vào các biến số phải kể đến như: Room cho vay của các ngân hàng bị hạn chế đến đâu? Các biến động địa chính trị sẽ kéo dài trong bao lâu? Lạm phát đã được kiểm soát ở mức độ nào?...

"Hiện nay giá bất động sản mới giảm cục bộ, chưa xảy ra làn sóng hạ giá tài sản trên diện rộng. Có thể đầu quý IV là giai đoạn chín muồi để đánh giá lại thị trường" - Ông Nam nhận định.

Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển xác nhận, trên thị trường mua bán bất động sản thứ cấp đã bắt đầu có phản ứng với động thái kiểm soát tín dụng của ngân hàng. Điều bày thể hiện qua nhiều giao dịch đã giảm giá khoảng 10 - 20% trong quá trình thương lượng. 

Tuy nhiên, ông Hiển lại cho rằng, giá bán chỉ giảm ở những khu vực từng tăng đột biến, sốt ảo và bên bán cần thu hồi vốn khi bên mua có sẵn tiền mặt. Có thể hiểu là hiện trạng giảm giá chỉ diễn ra một cách âm thầm, kín đáo trong quá trình hai bên trả giá, thương lượng chứ chưa xuất hiện một cách công khai, phổ biến.