Dòng tiền “lướt sóng” dần bị loại bỏ khỏi thị trường bất động sản?

Theo Thesaigontimes, kể từ đầu năm 2022, thị trường bất động sản phải trải qua khó khăn kép khi thủ tục pháp lý vẫn còn nhiều vướng mắc, dòng vốn vị thắt chặt khiến cho dòng vốn đầu tư “nhỏ giọt”, dè dặt hơn. Điểm sáng hiếm hoi trên thị trường chính là dòng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài liên tục gia tăng khi việc di chuyển giữa các quốc gia tới Việt Nam đã bình thường hóa hậu Covid - 19.

Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, trong những tháng đầu năm 2022, thị trường ghi nhận gần 2,7 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đăng ký mới vào lĩnh vực bất động sản. Dòng vốn này phần lớn sử dụng cho hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) do thị trường đang hạ nhiệt để chuẩn bị cho mục tiêu dài hạn.

Trong khi đó, dòng tiền lướt sóng hiện tại không còn nhiều cơ hội như xưa vì thanh khoản của hầu hết loại hình bất động sản có xu hướng giảm mạnh. Thời gian mua vào và bán ra các sản phẩm cũng kéo dài hơn gấp nhiều lần, đồng thời cũng không còn các ddieuf kiện để tạo “sóng” mới.

TS Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng BIDV nhìn nhận, năm 2022, những yếu tố cơ bản thúc đẩy giá bất động sản tăng vọt như 2 năm qua đã không còn. Trừ khi hệ thống pháp lý được điều chỉnh, sửa đổi, thông tin quy hoạch công bố công khai, cơ sở hạ tầng được đầu tư mạnh mẽ,... Chưa kể, Chính phủ cùng chính quyền các địa phương cũng có động thái và ban hành chính sách điều tiết giúp thị trường quay về giá trị thực.

Không chỉ vậy, khi lãi suất tăng cao sẽ kéo đà phục hồi của đầu tư và khả năng tiêu dùng giảm xuống. Bên cạnh đó, khi lạm phát tăng, giá cả mọi mặt hàng đều tăng gây ra tâm lý phòng thủ. Khi đó, người dân cũng giảm chi tiêu, thậm chí là bỏ hẳn ý định đầu tư. Nếu có thì cũng khó cho các nhà đầu tư “lướt sóng” kiếm lời như hai năm qua.

Khảo sát mới đây của Hiệp hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, tâm lý của nhà đầu tư hiện đã hạ rất thấp. Nguyên nhân vì giai đoạn dòng tiền dễ của thị trường bất động sản đã kết thúc. Những động thái, chính sách điều chỉnh thị trường bất động sản gần đây khiến dòng tiền chảy vào thị trường phải trải qua chọn lọc gắt gao. Tuy nhiên, với những người mua có nhu cầu thực thì đây lại là thời điểm lý tưởng để mua.

Đây cũng là lý do khiến thanh khoản trên thị trường thứ cấp ghi nhận tốc độ giảm rõ rệt trong khoảng 2 tháng gần đây, đặc biệt là với phân khúc đất nền và căn hộ. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, mức độ tăng giá bất động sản trong quý II/2022 dần chậm lại và có dấu hiệu chững. Dòng tiền chuyển động tại thị trường bất động sản hiện tại chủ yếu nằm trong tay người mua nhà ở thực và nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững, mục tiêu đầu tư dài hạn.

Trên thực tế, trong vòng 7 tháng qua, thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh ghi nhận những biến động trái chiều ở nhiều phân khúc. Giá bán sản phẩm sơ cấp liên tục tăng cao và thiết lập mặt bằng giá mới sau mỗi đợt dự án tung hàng. Trong khi đó, giá bất động sản mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp lại có tín hiệu giảm mạnh và được dự đoán sẽ tiếp tục giảm, ở mức giảm 15% đối với đất nền và 6% đối với căn hộ.

Theo nhận định của các chuyên gia, giới đầu tư và đầu cơ chịu sức ép lớn vì việc tín dụng bị siết chặt, họ chuyển từ tâm lý lo ngại sang hành vi thoát hàng, xả lỗ, phòng thủ. Vì những khó khăn về tài chính, cạnh tranh để xả hàng hoặc muốn dịch chuyển dòng vốn sang kênh đầu tư khác thì buộc họ phải chấp nhận bán cắt lỗ bất động sản, tức là phải hạ biên lợi nhuận thực tế xuống khá thấp so với kỳ vọng ban đầu.

Chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh - Tổng giám đốc Phú Vinh Group nhận định, giá bán thứ cấp giảm vì giá bán sơ cấp hiện đã quá cao, đồng thời chịu ảnh hưởng từ việc siết tín dụng đã gây ra vấn đề tắc nghẽn dòng vốn đầu tư và không còn rẻ như trước. 

Giá bán cao hơn cũng khiến biên lợi nhuận của giới đầu cơ không còn hấp dẫn (ước tính vốn của nhóm này chiếm khoảng 75% thị trường). Vì vậy họ cũng có động thái giảm giá sản phẩm nhằm tái cơ cấu dòng tiền. 

“Năm nay là thời điểm các nhà đầu tư cá nhân, giới đầu cơ bất động sản giảm giá sản phẩm để thoát hàng. Những năm tới đây, các nhà phát triển dự án có thể cũng gặp không ít khó khăn. Vào giai đoạn 2023 - 2024, lợi nhuận ròng của các doanh nghiệp bất động sản sơ cấp dự kiến sẽ chịu ảnh hưởng vì các dự án xây dựng trong giai đoạn 2021 - 2022 có chi phí quá cao so với cuối năm ngoái” - Vị chuyên gia dự báo.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính cũng chung quan điểm này, ông cho rằng thị trường bất động sản đang trải qua thời kỳ tái cân bằng. Do đó, giá nhà chịu áp lực lớn vì chi phí tăng, bao gồm cả lạm phát và nhu cầu về nhà ở tăng, nguồn cung hạn chế… đều đẩy giá sản phẩm tăng vọt. Bên cạnh đó, thanh khoản cũng giảm rõ hơn, dòng tiền dễ cũng biến mất. Nhà đầu tư có tâm lý thận trọng hơn và cho dòng tiền nghỉ ngơi. 

“Nếu không được tháo gỡ có thể thị trường sẽ rơi vào một giai đoạn “đóng băng” và gây đổ vỡ cho các doanh nghiệp bất động sản. Vì vậy, các chính sách hỗ trợ cần được ban hành để quá trình tái cân bằng của thị trường diễn ra “mềm” hơn” - Chủ tịch VARS nhìn nhận.