“Lướt sóng” đầu tư bất động sản quanh đường vành đai 4 có còn “ngon”?

Giá đất bây giờ ra sao?

Anh Nguyễn Văn Hùng (39 tuổi, ở xã La Phù, huyện Hoài Đức, TP Hà Nội) cho biết, từ cuối năm 2021 khi nghe thông tin duyệt dự án đường vành đai 4, nhiều nhà đầu tư đã đổ xô về đây khảo sát khiến giá đất tăng cao. Riêng những khu vực đường giao thông thuận lợi, gần chùa Diên Phúc và đền Giẻ Sen giá đất từ năm ngoái đến năm nay đã tăng ít nhất gấp hai lần.

Thời điểm đầu năm 2022, do có việc cần tiền nên anh Hùng rao bán miếng đất thổ cư rộng 120m2 giáp mặt đường dự án Vành đai 4 (gần ngã ba chợ Hoài Đức) với giá 50 triệu đồng/m2 và có rất nhiều người hỏi thăm, đàm phán việc mua bán. Do lúc này đang “sốt đất” và nghĩ đất sẽ tăng tiếp nên vợ anh Hùng bàn với chồng vay ngân hàng lo việc còn đất giữ lại. “Đến khoảng tháng 3/2022, giá đất ở khu vực này đã vượt mức 60 triệu đồng/m2, vợ chồng tôi tính kiểu gì từ giờ đến cuối năm đất cũng sẽ tăng hơn nữa”, anh Hùng nói.

Anh Hùng cho biết, khoảng 2 tháng nay hầu như khu vực này không có bất kỳ hoạt động mua bán, giao dịch bất động sản. Thị trường đìu hiu khiến giá đất cũng sụt giảm, nhiều nhà đầu tư rao bán cắt lỗ. Ở các xã lân cận ở huyện Hoài Đức như Dương Tiêu, Đức Thượng, Tiền Yên giá đất cũng giảm đi nhiều so với thời điểm đầu năm.

Chị Dương Thị Vân (43 tuổi ở xã Khánh Hà, huyện Thường Tín, TP Hà Nội) cũng cho biết, đầu năm chị có đầu tư một lô đất mặt tiền 5 mét, đường trước nhà 6 mét với giá 40 triệu đồng/m2. Lô đất 90m2 của chị khi ấy được giao dịch với giá 3,6 tỷ đồng và đã có người hỏi mua với giá 4 tỷ sau một tuần công chứng. Môi giới cho chị biết giá đất ở khu vực này có thể đạt mức 70 đến 90 triệu đồng/m2 trong năm nay nên chị quyết tâm “ôm hàng”.

“Tuy nhiên không hiểu sao gần đây rất nhiều người rao bán nhà đất làm giá giảm, các thông tin về tiềm năng tăng giá tốt, “ăn theo” dự án đường vành đai 4 sắp triển khai cũng không được người ta mặn mà. Lo ngại giá đất “chạm đáy”, mới đây tôi đã bán đi với 36 triệu đồng/m2 để lấy tiền đầu tư lĩnh vực khác.

Khảo sát tại các huyện Thuận Thành, huyện Quế Võ và TP Bắc Ninh (tỉnh Bắc Ninh), lượng rao bán nhà đất quanh đường vành đai 4 cũng tăng mạnh. Từng có thời điểm giá đất tại các trục đường lớn đạt đỉnh trên 100 triệu đồng/m2 nhưng đến nay hầu như đã giảm.

Đi tìm hiểu nguyên nhân, các môi giới bất động sản cho biết, hiện nay giá đất quanh dự án đường Vành đai 4 đã tăng rất cao, trong khi chính quyền ngày càng siết chặt việc mua bán đất hai giá rồi ngân hàng tăng lãi suất, không cho vay để đầu cơ bất động sản khiến nhiều nhà đầu tư lo ngại. Chưa kể, chẳng ai dám chắc bao giờ dự án đường Vành đai 4 hoàn thành và nhà đầu tư cũng không đủ kiên trì “ôm đất” chờ tăng giá mãi được.

Còn tại huyện Văn Giang và huyện Văn Lâm (tỉnh Hưng Yên), thời gian qua xuất hiện nhiều môi giới về đây thuê mặt bằng mở văn phòng giao dịch bất động sản. Trong Quý I năm 2022, thị trường nhà đất, các giao dịch mua bán ở khu vực này rất sôi động. Tuy nhiên, do các nhà đầu tư ít kinh nghiệm đều mua theo giới thiệu của môi giới, nhưng không biết quy hoạch đường Vành đai 4 thế nào, hành lang, toạ độ, mốc giới ra sao nên chỉ ai “lướt sóng”, mua đi bán lại thì có lời chứ những người “giữ hàng” đến nay đều đứng trước nguy cơ thua lỗ.

Ai sẽ kiếm lời được từ dự án Vành đai 4?

Khi nghe về giá đất quanh dự án đường vành đai 4 có nơi ở mức 150 triệu đồng/m2, ông Hoàng Văn Cường (Đoàn Đại biểu Quốc hội TP Hà Nội) cho biết, các nhà đầu tư thường có thói quen “đón sóng” khi xuất hiện thông tin các dự án giao thông. Tuy nhiên, khi chưa có thiết kế chi tiết, chưa biết đường con đường đó sẽ mở thế nào thì không ai dám chắc giá trị có tăng mạnh hay không.

Theo ông Cường, việc người dân đổ xô mua đất, đầu tư theo tâm lý đám đông, sợ bỏ lỡ cơ hội kiếm tiền đã khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn. Bởi việc đền bù giải phóng mặt bằng ở khu vực đất nông nghiệp sẽ theo chính sách đất nông nghiệp còn với đất ở sẽ theo khung giá từng khu vực (chứ không thể áp đồng giá đất trong vùng nội đô). Và chắc chắn sẽ không có chuyện nhà nước đền bù lên đến cả trăm triệu cho 1 mét đất khu vực đường Vành đai 4 vùng thủ đô.

“Với những người đã mua đất với giá cao, khi đền bù không thoả đáng rất dễ xảy ra khiếu kiện. Tuy nhiên, Nhà nước đền đủ theo hệ số đã được phê duyệt chứ không phải theo giá cá nhân mua bán. Nên cuối cùng, thiệt hại đầu tiên thuộc về những nhà đầu tư”, ông Hoàng Văn Cường nhấn mạnh.

Vị Đại biểu Quốc hội cũng thông tin, hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết đường Vành đai 4, kể cả chưa có hành lang, mốc giới cụ thể. Dự án mới được phê duyệt về chủ trương còn triển khai còn cần quá trình, thời gian. Do vậy nếu người mua nghe theo “bánh vẽ” của môi giới nhà đất thì rất dễ gặp rủi ro.

Ông Lê Quang Lộc, Giám đốc Trung tâm trợ giúp pháp lý và nghiên cứu thị trường bất động sản Thịnh Phát thì bày tỏ lo ngại về mức giá nhà đất quanh dự án đường vành đai 4 hiện nay quá cao. Cao hơn rất nhiều lần so với giá trị thực tế. Trong khi đó, điều kiện phát triển hạ tầng ở những khu vực này chưa có biến chuyển gì.

“Nếu so sánh giá trị nhà đất ở các khu vực quanh đường vành đai 4 tháng 7/2021 và thời điểm hiện tại thì giá đất đã tăng lên từ 2 đến 5 lần, một con số quá khủng khiếp. Nếu xét về tính hợp lý của mức giá hiện tại thì rõ ràng đây không phải thời điểm tốt để các nhà đầu tư xuống tiền mua đất”, ông Lộc chia sẻ.

Cũng theo ông Lộc, điều kiện phát triển hạ tầng còn trải qua các bước phê duyệt dự án, giải phóng mặt bằng, thi công, tiến độ hoàn thiện…

“Vì thế việc chưa biết dự án bao giờ triển khai, khi nào hoàn thành mà đã rót vốn đầu tư thì nguy cơ thua lỗ là rất cao. Trong khi đó, tuyến đường vành đai 4 có quy mô lớn được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư và thời gian thực hiện cũng khác nhau.

Cuối cùng vẫn là câu chuyện tầm nhìn và lộ trình đầu tư rõ ràng. Thị trường bất động sản hiện nay không còn là miếng mồi béo bở cho những người đầu tư theo kiểu hớt váng mà cần người có kinh nghiệm, đầu tư dài hạn”, Giám đốc Trung tâm trợ giúp pháp lý và nghiên cứu thị trường bất động sản Thịnh Phát lưu ý.