Giá đất liên tục “nhảy múa”, cần lưu ý gì khi đầu tư bất động sản quanh đường Vành đai 4?

Giá bất động sản quanh tuyến đường Vành đai 4 liên tục “nhảy múa”

Ngày 16/06/2022, nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô Hà Nội đã được Quốc hội thông qua. Theo Tờ trình của Chính phủ, sơ bộ tổng mức đầu tư cho giai đoạn 1 của công trình hạ tầng này là 85.813 tỷ đồng, với quy mô khoảng 112,8 km và được chia thành 7 dự án thành phần. Cụ thể, tuyến Vành đai 4 sẽ đi qua địa phận 3 tỉnh thành: Hà Nội, Hưng Yên và Bắc Ninh. Xét về tiến độ, dự án sẽ được thực hiện từ năm 2022, cơ bản hoàn thành năm 2026 và đưa vào khai thác từ năm 2027.

Bên cạnh việc giảm tải áp lực giao thông nội đô và hoàn thiện cơ sở hạ tầng giao thông của khu vực, tuyến đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô án sẽ giúp kết nối nhiều khu, cụm công nghiệp, khu đô thị, các tỉnh, thành phố trong vùng giao thương. Điều này tạo tiền để thúc đẩy hoạt động kinh doanh, sản xuất giữa các tỉnh thành.

Ngay sau khi Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư dự án đường Vành đai 4 Vùng Thủ đô, giá bất động sản vùng ven Hà Nội tiếp, đặc biệt những khu vực nơi có tuyến đường này đi qua liên tục “nhảy múa”. Theo ghi nhận, giá bất động sản vùng quy hoạch đường Vành đai 4 như Văn Giang (Hưng Yên); Thường Tín (Hà Nội)... vẫn tiếp tục tăng dù thị trường bất động sản nói chung không có nhiều giao dịch.

Chị Ngọc Thuỷ, một nhà đầu tư đang tìm hiểu khu vực Sóc Sơn, khu vực quy hoạch tuyến đường Vành đai 4 đi qua cho biết, chị đang có ý định săn đất “ăn theo” quy hoạch tuyến đường này. Tuy nhiên, đi xem các lô đất, mức giá đưa ra đều khá cao, một số khu vực như xã Thanh Xuân, Hiền Ninh, Minh Trí (huyện Sóc Sơn) đã tăng gấp 3-4 lần so với cách đây khoảng 1 năm. Cao nhất là những mảnh nằm dọc tuyến đường 35, có mức giá khoảng 30-40 triệu đồng/m2.

Không chỉ mặt đường mà các lô đất trong ngõ cũng đều tăng giá. Tại xã Minh Trí, một lô đất trong ngõ, đường rộng 3 mét đang chào bán giá 8-9 triệu/m2. Cách đó không xa, một mảnh khác bám đường rộng hơn có giá chào bán 12-15 triệu/m2.

Theo một nhân viên môi giới, nếu so với các huyện khác đường Vành đai 4 dự kiến đi qua, giá đất Sóc Sơn hiện vẫn còn rẻ và chắc chắn sẽ còn tiếp tục tăng trong năm 2022.

Tương tự tại xã Bắc Phú, huyện Sóc Sơn, vốn là một xã thuần nông. Trước khi có thông tin về quy hoạch tuyến đường Vành đai 4, giá đất dao động chỉ từ 1- 3 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay giá đã tăng lên mức 5- 7 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, theo một báo cáo thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng, các khu vực tuyến đường Vành đai 4 đi qua huyện Hoài Đức, gần cụm công nghiệp Dương Liễu, cầu vượt Song Phương hiện đang có giá bán hơn 100 triệu đồng/m2; đặc biệt, khu vực gần dự án Vinhomes Wonder Park Đan Phượng có giá bán lên đến 150 triệu đồng/m2…

Cần lưu ý gì khi “xuống tiền” quanh tuyến Vành đai 4?

Theo các chuyên gia, kế hoạch triển khai này cũng mang ý nghĩa “đối ngoại” quan trọng trong khu vực Bắc Bộ, giúp tạo ra tiềm năng phát triển và đầu tư các dự án bất động sản tại các khu vực xung quanh. Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, phân tích rằng, bất động sản nói chung, phân khúc nhà ở nói riêng, là một kênh trú ẩn dòng tiền an toàn ở nhiều phương diện. Tuy nhiên, các sản phẩm này cũng sẽ có những rủi ro nhất định nếu nhà đầu tư không nhìn nhận thị trường một cách tổng quan và toàn diện.

Thứ nhất, trước khi đưa ra quyết định mua, nhà đầu tư cần đánh giá tính hợp lý của mức giá hiện tại. Vị chuyên gia Savills chỉ ra hai yếu tố giới đầu tư cần xem xét: giá giao dịch của dự án trong 1-2 năm về trước và điều kiện phát triển hạ tầng.

Trước hết, khi đem lên bàn cân giá trị của bất động sản ở thời điểm hiện tại và giá trị ở 1-2 năm về trước, nhà đầu tư sẽ hiểu được sự biến động về mức giá của dự án trong khoảng thời gian gần nhất. Tiếp đó, họ có thể so sánh chỉ số này với tốc độ biến động giá bình quân của toàn thị trường để đưa ra những đánh giá khách quan về tính hợp lý của mức giá hiện tại.

Bên cạnh đó, điều kiện phát triển hạ tầng cũng là một cơ sở tất yếu để kiểm tra tính hợp lý của giá. Hệ thống cơ sở hạ tầng, tiện ích đô thị thường là một trong những yếu tố có thể tác động tới giá trị của bất động sản. Điều này là bởi, bên cạnh tháo gỡ các nút thắt giao thông, việc những công trình này được triển khai sẽ thúc đẩy hoạt động thương mại giữa các tỉnh thành, đồng thời đẩy mạnh tình hình kinh tế - xã hội trong khu vực. Đây là động lực thúc đẩy quan trọng đối với thị trường bất động sản, giúp mang đến tiềm năng phát triển và đầu tư các dự án xung quanh hoặc nằm tại các khu vực này.

Đưa ra những lưu ý về việc phát triển hạ tầng giao thông, bà Đỗ Thu Hằng cho biết: “Một công trình hạ tầng giao thông thường được triển khai trong nhiều năm, theo từng giai đoạn nhất định như: giai đoạn đang được phê duyệt, giai đoạn giải phóng mặt bằng, hay giai đoạn sắp triển khai thi công. Bởi vậy, giới đầu tư cần nắm rõ hiện trạng quy hoạch và tiến độ hoàn thiện của các dự án thành phần, để đưa ra quyết định ‘rót vốn’ sáng suốt nhất.”

Vị chuyên gia Savills phân tích thêm, tại các khu vực mà điều kiện phát triển hạ tầng chưa được hoàn thiện thi công hay đi vào hoạt động, giá bất động sản vẫn có khả năng bị điều chỉnh. Đơn cử với tuyến Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, dự án là một tuyến đường quy mô lớn và được chia thành 7 dự án thành phần do các địa phương quyết định đầu tư với tiến độ thực hiện khác nhau. Đây là một trong những căn cứ quan trọng, giúp các nhà đầu tư có thể xác định tính hợp lý của mức giá hiện tại của các dự án tại từng khu vực nhất định.

Thứ hai, điều kiện pháp lý của dự án là yếu tố cần giới đầu tư đặc biệt lưu tâm. Đây được coi như một “lá chắn” cho giới đầu tư nếu điều kiện pháp lý tốt. Một ví dụ điển hình là sổ hồng (hay Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở) đối với các sản phẩm căn hộ bán. Khi điều kiện pháp lý đã được kiểm chứng, dự án bất động sản có khả năng gia tăng tính thanh khoản, giúp các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê và kinh doanh trong tương lai dễ dàng hơn.

Mặt khác, đối với các dự án không đảm bảo tính pháp lý, nhà đầu tư sẽ có khả năng gặp phải những rủi ro không đáng có như tình trạng tranh chấp tài sản giữa các bên khi chuyển nhượng hay sang tên, đổi chủ. Bởi vậy, kiểm tra tính pháp lý là điều kiện tiên quyết trước khi nhà đầu tư thực hiện giao dịch.

Thứ ba, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội nhấn mạnh về tầm quan trọng của việc chuẩn bị một lộ trình đầu tư rõ ràng. Ngay từ giai đoạn tìm hiểu và khảo sát thị trường, giới đầu tư nên tìm đến các sản phẩm được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín, có kinh nghiệm trong việc phát triển bất động sản, tại khu vực được đầu tư bài bản về cơ sở hạ tầng. Điều này cũng góp phần đảm bảo giá trị bất động sản và có thể gia tăng tính thanh khoản cho dự án bất động sản trong dài hạn.

Hiểu rõ tâm lý của khách thuê và cư dân, những chủ đầu tư giàu kinh nghiệm này sẽ mang đến trải nghiệm sinh hoạt đáp ứng tốt nhu cầu đa dạng của khách hàng, với dịch vụ toàn diện và cơ sở vật chất hiện đại. Từ đó, môi trường và chất lượng cuộc sống tại dự án cũng sẽ được đảm bảo. Đây là lợi thế cạnh tranh giúp nhà đầu tư có thể sinh lời bằng hình thức bán, cho thuê trong tương lai.

Ngoài ra, một số chủ đầu tư uy tín cũng thường xuyên tổ chức nhiều chiến dịch marketing cũng như tung ra các điểm chào bán độc đáo. Những hoạt động này sẽ kích thích hoạt động “mua vào, bán ra”, tạo điều kiện đáng kể cho nhà đầu tư.

“Hoạt động giao thương giữa Việt Nam và các quốc gia khác trong khu vực đang dần trở lại thuận lợi và sôi động hơn, đây là thời điểm tiềm năng để thu hút đầu tư từ các khách hàng quốc tế. Đứng trước những điều kiện thuận lợi này, nhà đầu tư cần có cái nhìn đa chiều và đưa ra những đánh giá kỹ lưỡng, trước khi tham gia hoạt động đầu tư bất động sản.” - Bà Đỗ Thu Hằng nhận định.