Chỉ còn một khu vực ven vành đai 4 có nhiều dư địa tăng giá

Kỳ vọng lớn vào quy hoạch hạ tầng

Tuyến đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội được quy hoạch chạy qua 14 quận, huyện thuộc 3 tỉnh thành phố. Tổng chiều dài toàn tuyến là 98km. Điểm đầu tuyến tại lý trình khoảng Km3+695 trên đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, thuộc địa phận xã Thanh Xuân, Sóc Sơn, Hà Nội. Điểm cuối tuyến tại khoảng Km35+300 trên đường cao tốc Nội Bài - Hạ Long, địa phận xã Nam Sơn, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

Trong đó, đoạn đường qua Hà Nội có chiều dài 56km, đi qua 7 quận huyện bao gồm Sóc Sơn, Mê Linh, Đan Phượng, Hoài Đức, Hà Đông Thanh Oai, Thường Tín. Đoạn đường qua Hưng Yên dài 20km, qua Bắc Ninh hơn 21km. 

Cùng với việc đầu tư và phát triển vành đai 4, thị trường bất động sản những địa phương có tuyến đường đi qua cũng đang tăng giá khá nhanh nhờ tiềm năng kết nối giao thông thuận tiện và phát triển kinh tế. Việc bất động sản tăng giá trị theo hạ tầng giao thông là điều tất yếu. Như các tuyến đường vành đai 2, vành đai 3 Hà Nội sau khi được đầu tư mở rộng cũng giúp bất động sản quanh khu vực tăng giá.

Khảo sát thị trường khu vực đường Minh Khai, Đại La cho thấy, giá bất động sản mặt tiền đường lớn trung bình từ 280 - 320 triệu đồng/m2. Giá nhà trong ngõ cũng đang được bán mức 120 - 200 triệu đồng/m2. Như vậy giá nhà tăng khoảng 30 - 50% so với đợt trước khi dự án được triển khai. Sau khi tuyến vành đai 3 được thông xe, giá trị bất động sản xung quanh cũng tăng gấp 2 - 3 lần, tới nay có thể ngang ngửa một số quận nội thành. 

Từ thực tế này, ngay khi có thông tin quy hoạch đường vành đai 4, thị trường bất động sản những khu ven theo dự án đã lên cơn sốt và nhiều nhà đầu tư đang chờ đợi những món lời lớn.

Mặt bằng giá đã ở ngưỡng cao

Xét về tiềm năng đầu tư vào bất động sản “ăn” theo tuyến vành đai 4 Hà Nội, ông Vũ Hồng Đức, Giám đốc kinh doanh Câu lạc bộ nhà đầu tư cá nhân NAC cho rằng, bất động sản ven vành đai 4 không còn nhiều dư địa tăng giá. 

“Đầu tư vào bất động sản nên đi theo quy hoạch hạ tầng giao thông. Tuy nhiên, đi trước bao lâu lại là vấn đề cần phải tính toán cẩn trọng”. Ông Đức lý giải, vì giá bất động sản quanh khu vực vành đai đã tăng mạnh từ năm 2020 khi mới bắt đầu xuất hiện thông tin và hiện đang ở mức khá cao.

Theo số liệu từ Ban nghiên cứu thị trường - Câu lạc bộ nhà đầu tư cá nhân NAC, giá nhà đất tại những huyện như Đan Phượng, Hoài Đức trong 2 năm nay đang tăng trung bình 20%/năm. Cụ thể, mức giá cao nhất ở thị trấn Phùng (huyện Đan Phượng) hiện ở mức 130 - 150 triệu đồng/m2, khu gần dự án của Vinhomes khoảng 130 triệu đồng/m2. Mức giá thấp nhất của huyện là 25 triệu đồng/m2 đất trong ngõ ô tô vào được. Giá đất tại điểm xuống đường vành đai 4 đang rao bán khoảng 60 triệu đồng/m2.

Giá đất tại Hoài Đức đã tăng khoảng 25 - 40% trong năm qua, Khu vực đắt nhất là gần Thiên Đường Bảo Sơn hiện đang dao động mức 160 - 170 triệu đồng/m2, Khu Kim Chung Di Trạch đang khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2, tại điểm xuống đường vành đai 4 đang giao dịch mức 80 triệu đồng/m2.

Tại Quốc Oai, những lô đất khoảng 100 triệu đồng/m2 là đắt nhất nằm trong làng nghề, tại điểm xuống đường vành đai 4 trong khoảng 50 triệu đồng/m2. Nhìn nhận về mặt bằng giá này, ông Đức cảnh báo, giá đất ven đường vành đai 4 đã tăng quá cao, nếu đầu tư thì không còn nhiều lợi nhuận.

Tuy nhiên, vùng trũng về giá nếu muốn “ăn” theo tuyến vành đai 4 thì còn Thường Tín và Sóc Sơn. Tại Thường Tín, những khu đất trong làng nghề hiện đang ở mức giá rất cao khoảng 300 triệu đồng/m2. Bất động sản khu vực trung tâm huyện cũng có giá từ 250 - 300 triệu đồng/m2. Điểm xuống tuyến đường vành đai 4 hiện chỉ ở mức 30 triệu đồng/m2. Như vậy, với mức giá này ở một địa phương có nội lực phát triển kinh tế tốt, thu nhập bình quân đầu người cao thì vẫn còn nhiều dư địa tăng giá.

Tương tự, bất động sản Sóc Sơn có mức giá cao nhất khoảng 100 - 120 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, nhà đất trong huyện còn ở mức rẻ, nhiều lô đất trong khu dân cư, ngõ rộng cũng chỉ khoảng 9 triệu đồng/m2. Khi nhà đầu tư mua vào ở khu này thì tiềm năng tăng giá là rất lớn bởi tuyến đường vành đai 4 đi qua Sóc Sơn không phải đường trên cao nên khả năng kết nối và kinh doanh tốt hơn nhiều những vùng khác.

Giám đốc kinh doanh NAC cho rằng, kể từ giai đoạn 2020 - 2021 khi có thông tin quy hoạch vành đai 4 thì giá bất động sản những khu vực liên quan đã tăng giá đáng kể. Do đó, nhà đầu tư vào thị trường ở thời điểm hiện tại chỉ là những người đi sau thị trường, tiềm năng tăng giá không thể đón đầu.

Ông Đức cũng đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, họ nên tìm hiểu kỹ những khu vực có mức giá còn thấp và nhiều dư địa tăng trưởng. Với thị trường bây giờ, nhà đầu tư hết sức cẩn trọng với hoạt động lướt sóng, đầu cơ. Họ phải nghiên cứu kỹ thị trường và có một tầm nhìn dài hạn thì mới đầu tư an toàn và hiệu quả được. 

Cùng với quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, hạ tầng giao thông khi được xây dựng mới, nâng cấp, mở rộng chắc chắn đem lại giá trị lớn cho bất động sản thị trường lân cận. Tuy nhiên, việc quy hoạch dự án cần trải qua thời gian dài nên nhà đầu tư phải hết sức chú ý. Sẽ có nhiều thông tin sốt nóng trên thị trường những thực sự chỉ là chiêu trò của các “đội lái” để tạo “sóng”, nên nhà đầu tư cần chủ động nắm bắt rõ về quy hoạch và tính thanh khoản để tránh rủi ro.