Đất vành đai 4 vùng thủ đô “sốt nóng”: Có người sẽ được lợi, có người gặp rủi ro

Thị trường trở nên sôi động

Gần đây, trước thông tin có chủ trương đầu tư dự án đường vành đai 4 vùng Thủ đô Hà Nội, thị trường nhà đất gần tuyến đường này đã trở nên vô cùng sôi động. Thậm chí, một số nơi thuộc huyện Hoài Đức giá đã dao động ở mức từ 100 -150 triệu đồng/m2.

Trao đổi về vấn đề này, đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường cho biết, đường vành đai 3, vành đai 4 của Hà Nội hoặc đường vành đai 4 TP. Hồ Chí Minh không chỉ là tuyến đường giao thông cho hai thành phố mà đó còn là tuyến đường liên kết vùng quan trọng.

Tại Hà Nội, đường vành đai 4 liên kết các tỉnh trong vùng Thủ đô, tạo động lực phát triển kinh tế, liên kết kinh tế giữa các tỉnh. Đồng thời, tạo ra được sự luân chuyển hàng hóa thuận tiện hơn giữa các vùng phía Nam, các vùng phía Bắc và các phương tiện giao thông không phải đi xuyên qua thành phố mà có thể thông qua hệ thống đường vành đai.

Tuy nhiên, theo ông Cường, giao thông phát triển thì nguồn lực đất đai sẽ tăng giá trị. Trong lúc chưa có thiết kế cụ thể thì chưa biết con đường đó mở đến đâu và mảnh đất nào sẽ tạo ra được giá trị cao, mảnh đất nào giá trị thấp. Thậm chí, cũng chưa biết mảnh đất nào nằm vào giữa con đường. Khi người dân đổ xô đi mua đất theo trào lưu đám đông, có người sẽ có được lợi ích và có người sẽ gặp rủi ro.

Về mức giá đất ở khu vực dự án đường vành đai 4 đã lên tới 150 triệu đồng/m2, ông Cường cho rằng, mức giá 150 triệu đồng/m2 ở mảnh đất nào, vị trí ra sao thì cần so sánh mảnh đất đó với khu vực đất được xác định giá trị ổn định trong khu vực nội thành.

Giả sử những lô đất ở các vị trí giao dịch xung quanh đường vành đai 4 có được các vị trí đắc địa, cũng là các trung tâm kinh tế, thương mại lớn thì cũng xứng đáng có giá cao. Tuy nhiên, hiện nay, những mảnh đất ở vị trí quy hoạch vành đai 4 đó cũng chưa biết cụ thể ra sao mà định giá cao như vậy là không có cơ sở.

Người dân cẩn thận kẻo chịu thiệt

Thông thường, khi có thông tin các dự án, người dân đổ xô, chạy đua mua đi bán lại, đất khu vực đó sẽ bị đẩy giá lên cao. Đến lúc dự án có quy hoạch không đúng như thông tin quảng cáo những người mua sẽ là người chịu thiệt. Bởi khi đền bù người dân sẽ được áp dụng theo khung giá của Nhà nước. Lúc đó, khu vực được quy hoạch sẽ lấy khung bảng giá của Nhà nước với hệ số điều chỉnh. 

Ví dụ, Hà Nội, hệ số điều chỉnh khoảng 2,45 và sẽ không thể có được mức giá đền bù đến hàng trăm triệu đồng ở khu vực vành đai 4. Vấn đề này không thể khiếu kiện được vì đây là mua bán cá nhân. Đất đai cũng có phương pháp định giá riêng để đánh giá giá trị đất từng khu vực. 

Thực tế, không hiếm gặp các trường hợp người dân “vỡ mộng” khi ôm đất các dự án, đến khi mảnh đất mua không thuộc quy hoạch lại “dở khóc, dở cười".

Điển hình, phải kể đến thời điểm tỉnh Hà Tây được sáp nhập vào Hà Nội, một loạt khu đô thị mọc lên như nấm tại huyện Hoài Đức, huyện Từ Liêm, đến nay nhiều khu đô thị trong số đó vẫn bị bỏ hoang, cây cỏ mọc um tùm, người muốn bán không bán được do giá quá thấp so với thời điểm mua vào. Hơn nữa, nhà đầu tư cũng không dám mua do khu vực đó không đầy đủ cơ sở hạ tầng cũng như các tiện ích khác.

Anh Minh Tú (trú tại Nam Từ Liêm, Hà Nội), cũng là một trong những “nhà đầu tư non tay” giãi bày tâm sự: “Đầu năm 2010, tôi có đầu tư 2 lô liền kề tại khu Kim Chung - Di Trạch. Thời điểm đó, tôi mua với giá 60 triệu đồng/m2 - giá đỉnh của thị trường bất động sản đang sốt nóng.

Đến đầu năm 2011, thị trường bất động sản chìm sâu trong khủng hoảng, giá lô đất của tôi tụt xuống 20 triệu đồng/m2. Bao nhiêu vốn liếng đổ vào đây, nếu bán thì tiền của tôi coi như đổ xuống sông xuống biển.

Lúc ấy, tôi nghĩ là đầu tư đất nền thì an toàn, chẳng bán lúc này mình bán lúc khác, mua đất là giữ được của nên cũng gom góp, vay mượn đổ tiền vào. Hơn nữa, vào thời điểm đó có lẽ do bản thân cũng ham hố lợi nhuận mà không nhận ra những rủi ro gặp phải, không tham khảo ý kiến người có kinh nghiệm, tầm nhìn. Bây giờ hậu quả bày ra trước mắt, chẳng biết bao giờ giá đất mới hồi lại”.

Không chỉ riêng anh Tú, mà rất nhiều nhà đầu tư khác cũng vì nghe thông tin phập phồng quy hoạch dự án chỗ nọ, chỗ kia mà lao như thiêu thân vào đầu tư bất động sản, thế nhưng nhận lại trái đắng.

Giới chuyên gia cũng cho rằng để đầu tư an toàn, nhà đầu tư cần quan tâm đến nhiều yếu tố, cụ thể như nhìn vào nội lực hiện trạng tức là về cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đánh giá về tiềm năng vị trí địa lý, thiên nhiên, cảnh quan; những yếu tố về định hướng chính sách của cơ quan quản lý Nhà nước đối với khu vực đó; hệ số kỳ vọng trong tương lai về thị trường bất động sản... Khi có tổng hòa của các yếu tố trên, nhà đầu tư mới có thể cân nhắc, đánh giá được tính an toàn về thị trường, lúc đó xuống tiền cũng chưa muộn.

Trở lại vấn đề nêu trên, đại biểu quốc hội Hoàng Văn Cường cũng đưa ra lời khuyên, việc người dân nghe theo lời quảng cáo của “cò” đất rất dễ gặp phải rủi ro. Nếu biết chính xác mảnh đất đó được quy hoạch trong tương lai và giá trị thực là bao nhiêu thì có thể quyết định mua ngay từ bây giờ.

Tuy nhiên, để có được các thông tin như vậy, không phải nhiều người biết. Đặc biệt, hiện nay chưa có quy hoạch chi tiết đường vành đai 4 vùng Thủ đô mà mới đang có chủ trương ở mức độ tiền khả thi, chưa có mốc giới rõ ràng… Nếu nghe theo sự dẫn dắt của các đối tượng “cò” đất thì rủi ro rất cao và nguy hiểm nhất là mua phải mảnh đất vào giữa mặt đường thì coi như mất không bởi vì được đền bù không đáng kể.