Khi bất động sản “hết thời”: Ép giá sát đáy nhưng vẫn không mua

Theo Nhịp sống thị trường, đầu năm 2022, tại nhiều khu vực như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hòa Bình, Đồng Nai, Khánh Hòa… thị trường bất động sản vẫn có diễn biến rất sôi động, thậm chí còn xảy ra tình trạng “sốt nóng” khiến giá biến liên tục tăng mạnh. 

Nhưng trước những tác động của chính sách tiền tệ như việc siết chặt tín dụng BĐS, kiểm soát việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp… thì thị trường bất động sản đột ngột quay xe hạ nhiệt. Thị trường bất động sản theo đó chuyển vai sang người mua “cầm trịch”. Các chủ đất muốn bán được thì buộc phải chấp nhận các yêu cầu từ bên mua. 

Anh Nguyễn Thành - Nhà đầu tư bất động sản tại Hà Nội cho hay, vào đầu năm nay, anh mua một mảnh đất Thanh Oai với diện tích 97m2 với giá là 3 tỷ đồng, tương đương với hơn 30 triệu đồng/m2. Vào thời điểm này, hầu hết các khu vực đều xảy ra sốt đất, khi đó anh vẫn tự tin rằng một năm sau có thể thu lãi tới 50%. 

Tuy nhiên, tuy chưa mua được lâu thì thị trường bất động sản lại đột ngột hạ nhiệt. Như vậy dù đã rao bán suốt một thời gian dài nhưng vẫn không tìm được người mua mới. Chỉ mới đây, mảnh đất của anh Thành mới có người chấp nhận đặt cọc. Tưởng giao dịch có thể thuận lợi thì người mua lại liên tục ép giá. 

“Ban đầu, tôi bán mảnh đất này là 2,5 tỷ đồng, vào giữa tháng 11 thì người mua đã xuống tiền cọc 50 triệu đồng. Tuy nhiên chỉ mấy ngày sau thì người mua gọi tới yêu cầu hạ giá thêm 100 triệu đồng. Để bán được đất nên tôi buộc phải đồng ý với mức giá là 2,4 tỷ đồng. Nhưng mà có thêm 2 lần nữa người mua vẫn muốn giảm thêm và kiên quyết là chỉ mua được nếu bán với giá 2,2 tỷ đồng” - Anh Thành chán nản kể. 

Anh Thành cho hay, khi thương thảo giá tới lần thứ 3 thì anh cũng lưỡng lự, song lại nhận được lời khẳng định của khách là “Nếu không giảm thêm thì tôi bỏ cọc”. 

“Thực tế thì vì thị trường khó bán, người mua lại muốn giảm thêm nữa, còn người bán rất cần bán nhanh nên tôi đành phải đồng ý. Tới nay mọi thủ tục sang tên đã hoàn tất, tôi cũng nhận đủ tiền rồi” - Nhà đầu tư này nói. 

Cùng hoàn cảnh, anh Đức Toàn - Nhà đầu tư tại Nam Từ Liêm (Hà Nội) cho biết, anh đang rao bán một mảnh đất 150m2 tại Hải Phòng với giá bán là 3,5 tỷ đồng. Trên thực tế, với mức giá này, anh Toàn đã nhận lỗ tới 500 triệu đồng so với thời điểm mua vào cuối năm 2021.

“Ở thời điểm mua vào, thị trường bất động sản vẫn đang rất nóng sốt, nhưng hiện tại thì nhiệt độ chả còn nên tôi muốn bán gấp, đành phải hạ giá. Song khó mà tìm được người nào muốn mua thật, chủ yếu thì chỉ hỏi giá rồi chẳng thấy liên hệ lại. Gần đây, cũng có người tới xem, có hai lần muốn thương lượng giá bán. Họ muốn mua với giá là 3 tỷ đồng, nên tôi phải suy nghĩ. Họ cũng nói thêm là nếu bán thì phải chốt nhanh, để lâu thì giá còn xuống nữa” - Anh Toàn kể lại. 

Trên thực tế, vào thời điểm thị trường sốt nóng, người có đất thì làm chủ thị trường, họ có thể tùy ý đưa ra mức giá cho sản phẩm vì ít người bán. Người mua nếu chấp nhận được sẽ xuống tiền, còn không cũng nhanh chóng có người khác “nhảy” vào. Nhưng hiện nay, thị trường đã đổi vai, hiện tại người cầm tiền mặt lại làm chủ giao dịch. 

Tổng giám đốc Colliers Việt Nam - Ông David Jackson nhấn mạnh: “Thời gian tới, những người nắm giữ tiền mặt có thể làm chủ cuộc chơi”. Vị chuyên gia này cũng cho biết, hiện tại tình trạng cắt lỗ thực tế vẫn chưa nhiều vì chỉ đang trong giai đoạn đầu suy thoái, những nhà đầu tư vẫn phải chịu được áp lực. 

Nhưng nếu để lâu hơn nữa, khi lãi suất tăng cao, làn sóng cắt lỗ sẽ xuất hiện. Vì vậy, các nhà đầu tư cần tính toán sớm và có chiến lược dài hạn hơn nữa. Cơ hội lớn có thể mở ra cho nhóm người mua đang có sẵn vốn và ít bị phụ thuộc vào khoản vay ngân hàng. 

Với những ai đang nắm giữ bất động sản mà không có ý định bán ra bây giờ hoặc họ mặc định giữ hàng đợi tới chu kỳ mới rồi bán hoặc ngược lại. Trong khi đó, những người đang sốt ruột muốn bán nhanh đã thể hiện rằng khả năng chịu đựng sức ép của động thái siết tín dụng đã tới hạn, buộc họ phải ra hàng. 

Điều đáng nói là, với bối cảnh tâm lý dè chừng cẩn trọng, các nhà đầu tư có dòng vốn tốt vẫn âm thầm tìm kiếm mua vào bất động sản và chờ cơ hội sau này. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư vẫn lựa chọn cách nghe ngóng thị trường thêm một giai đoạn nữa, thay vì “xuống tiền” ngay lúc này.

Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh dòng tiền đổ vào thị trường đang rất hạn chế như hiện nay thì tiền mặt là “vua”. Đối với những người có sẵn tiền thì sẽ có thêm những cơ hội mua bất động sản với giá tốt hơn. 

Theo dự báo của chuyên gia, từ nay tới hết năm, thị trường bất động sản vẫn sẽ trong giai đoạn thanh lọc mạnh mẽ. Nhà đầu tư nhỏ lẻ phụ thuộc vào đòn bẩy tài chính thì sẽ ngày càng đuối sức. 

Điều này cũng có nghĩa là, tình trạng cắt lỗ đang ngày càng diễn ra mạnh hơn. Tuy nhiên, thời điểm này cũng là cơ hội lớn của những nhà đầu tư có sẵn tiền mặt. Người mua bất động sản vào giai đoạn thị trường trầm lắng cũng phải tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, vì chưa chắc tất cả sản phẩm đều được cắt lỗ thật mà có thể chỉ là giảm lợi nhuận.