Kéo khoảng cách cung - cầu nhà ở bình dân

Điều này đang đặt ra yêu cầu cần phải xử lý sớm tình trạng này, góp phần giảm giá nhà ở cho người dân.

Năm vừa qua, thị trường bất động sản đón nhận liên tục các căn hộ trung và cao cấp chào hàng, lấn át thị trường căn hộ bình dân. Tính trên tổng nguồn cung, phân khúc nhà ở bình dân sụt giảm đáng kể từ 30% (năm 2019) xuống còn 6% (năm 2023).

Khan hiếm nguồn cung

Thống kê số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, trong hai năm 2021 và 2022, nhà chung cư dưới 30 triệu đồng/m2 tại thị trường TP. HCM hầu như không còn tại thay vào đó là căn hộ cao cấp. Còn tại Hà Nội, thống kê năm 2022 cũng không còn chung cư có mức giá 25 triệu đồng/m2. Các khu vực vùng ven như Hoài Đức, Gia Lâm, Thanh Trì các dự án giá trên dưới 40 triệu đồng/m2 xuất hiện ngày càng nhiều.

Việc khan hiếm nguồn cung từ khoảng cách rất lớn giữa cung - cầu đã khiến giá căn hộ khó giảm. Ảnh Báo TNMT

Thống kê của Savills trong quý 3/2023 cho thấy, tại TP. HCM và các tỉnh lân cận căn hộ mở bán có tới gần 5.000 căn. So với quý trước, con số này tăng gấp 2,5 lần và tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 72% nguồn cung. Con số này khá tích cực trong bối cảnh hiện nay và chứng minh rằng sức mua đang trở lại ở phân khúc nhà ở. Tuy nhiên, nếu nhìn vào cơ cấu sản phẩm thời gian qua thì phần lớn vẫn tập trung vào phân khúc nhà ở trung và cao cấp mà thiếu nhà ở giá rẻ.

Số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho thấy, tính trên tổng nguồn cung, phân khúc nhà ở bình dân đã sụt giảm từ mức 30% vào năm 2019 xuống còn 6% trong năm 2023. Nguồn cung thị trường bất động sản ghi nhận: phân khúc căn hộ trung cấp chiếm 40%; sản phẩm thấp tầng, đất nền 24%; căn hộ cao cấp 22%;… Căn hộ bình dân dưới 25 triệu đồng/m2 gần như chỉ xuất hiện ở thị trường tỉnh hoặc các dự án nhà ở xã hội.

Báo cáo của một số đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản cho thấy, các dự án nhà ở có giá bình dân chỉ xuất hiện nhỏ giọt. Việc khan hiếm nguồn cung từ khoảng cách rất lớn giữa cung - cầu đã khiến giá căn hộ khó giảm, thậm chí tăng mạnh khiến người có nhu cầu khó tiếp cận nhà ở. Tuy vậy, phân khúc nhà ở lại đang thu hút sự chú ý của người mua, là điểm sáng trong bối cảnh thị trường bất động sản còn ảm đạm.

Thực tế đang cho thấy, ngay cả căn hộ chung cư giá 40-50 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu khan hiếm tại Hà Nội và TP HCM. Ở thị trường sơ cấp, theo các báo cáo của một số đơn vị, tại Hà Nội, giá chung cư trung bình đạt khoảng 51,7 triệu đồng/m2 và TP.HCM là 71 triệu đồng/m2.

Thực tế đang cho thấy, ngay cả căn hộ chung cư giá 40-50 triệu đồng/m2 cũng bắt đầu khan hiếm tại Hà Nội và TP HCM. Ảnh Vietnamnet

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - CBRE Việt Nam cho biết, từ cách đây 2-3 năm tình trạng lệch pha cung - cầu đã diễn ra tại TP. HCM nhưng tại Hà Nội thì đến nay đã bắt đầu rõ nét hơn. Các chuyên gia cho rằng, năm 2023 thị trường bất động sản đối diện với nhiều áp lực như về thủ tục pháp lý, dòng vốn… đã tác động giảm nguồn cung nhà ở. Năm qua, với sự hỗ trợ từ chính sách nhưng chỉ góp phần giúp thị trường bất động sản từng bước thoát ra tình cảnh ảm đạm chứ chưa thể phục hồi ngay.

Tháo nút thắt

Nhận định của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng, năm 2024 thị trường bất động sản sẽ có nhiều cơ hội và thách thức đan xen song sẽ vượt qua được giai đoạn khó khăn nhất. Hơn thế, “độ ngấm” và hiệu quả những chính sách tháo gỡ vướng mắc cho thị trường trong 2023 sẽ được thực thi.

Mặc dù thị trường sẽ còn phụ thuộc lớn vào tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô trong nước song theo đại diện VARS, năm 2024 sẽ là “nền” cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam. Với phân khúc bất động sản nhà ở bình dân, nhà ở xã hội sẽ phát huy tốt vai trò trụ cột, dẫn dắt thị trường.

Trên thực tế, để giải quyết “nút thắt” về nhà ở bình dân, Chính phủ đã có phê duyệt trong giai đoạn đoạn 2021-2030 cả nước sẽ xây dựng khoảng 1.062.200 nhà ở xã hội; gói tín dụng 120.000 tỷ đồng về hỗ trợ vay mua nhà ở xã hội…

Chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh cho biết, hiện chúng ta đã triển khai việc xây nhà ở xã hội nhưng còn gặp nhiều khó khăn do đó cần sớm có lời giải cho bài toán thiếu hụt trầm trọng nhà ở xã hội, nhà ở bình dân đáp ứng nhu cầu chính đáng của người lao động.

Dự kiến, nguồn cung mới năm 2024 khả năng đều đặn vào quý 1, 2 tới. Ở khu vực phía Nam, Bình Dương được xem là điểm sáng với 10.000 sản phẩm mới, TP.HCM là 5.000 sản phẩm và chưa kể sản phẩm tồn kho. Ở khu vực phía bắc, nếu thủ tục pháp lý được hoàn thiện đúng tiến độ, dự kiến sẽ có thêm 15.000 căn hộ, sản phẩm thấp tầng.

Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Viện trưởng DXS- FERI. Ảnh DXS

Theo Tiến sĩ Phạm Anh Khôi - Viện trưởng DXS- FERI, các đặc khu kinh tế đang triển khai cũng tạo đà cho sự phát triển của thị trường bất động sản ở các nơi như Quảng Ninh, Nghệ An, Quy Nhơn, Khánh Hòa, Lâm Đồng…. Đây được dự báo là tạo ra sự đón đầu mạnh mẽ trong phân khúc nhà ở. TS Phạm Anh Khôi cũng lưu ý, về phía các doanh nghiệp, cần tái cấu trúc chiến lược, sẵn sàng nguồn lực và linh hoạt trong cơ cấu vốn để có thể nắm bắt cơ hội.

Việc phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân là quyết tâm và mong muốn của Chính phủ để người thu nhập trung bình, thu nhập thấp có chỗ ở với tinh thần "an cư lạc nghiệp".

Chuyên gia bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh cho rằng, việc thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) cùng với các Luật: Nhà ở, Kinh doanh bất động sản sẽ giúp tháo gỡ các vướng mắc điểm nghẽn pháp lý. Từ đó tạo cơ hội cho doanh nghiệp tiếp cận đất đai một cách công bằng thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án làm chủ đạo. Khi cơ hội cho doanh nghiệp bất động sản được gia tăng sẽ giúp nguồn lực đất đai được khai phá và sử dụng hiệu quả. Lúc đó, các dự án được khơi thông tạo ra nguồn cung dồi dào thì một cách tự nhiên cán cân "cung - cầu" được cân bằng.