Thị trường BĐS mất cân đối cung cầu trầm trọng và câu chuyện pháp lý – niềm tin

Thị trường đang mất cung cầu rất lớn

Tại hội nghị với các doanh nghiệp bất động sản (DN BĐS) ngày 13.11, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết, thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng, các địa phương… đã có nhiều chỉ đạo để tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Nhờ đó, thị trường có dấu hiệu khởi sắc hơn và được đánh giá đã qua thời điểm khó khăn nhất. Tuy nhiên, nhiều ý kiến còn đánh giá thị trường BĐS vẫn còn gặp khó khăn vướng mắc. Trong đó, nổi bật là vướng mắc pháp lý (70%) và nguồn vốn.

Về tình hình thị trường BĐS, Thống đốc cho rằng, qua các báo cáo cho thấy đang mất cân đối cung cầu lớn. Theo đó, nguồn cung chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp. Phân khúc cấp thấp phục vụ cho người dân thu nhập thấp còn hạn chế.

“Gần như những căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2 rất ít. Phát triển thị trường BĐS an toàn lành mạnh, bền vững đòi hỏi phải có giải pháp về phía cung, đó là các chính sách tăng cung nhà ở xã hội. Hiện, Chính phủ đang chỉ đạo quyết liệt”, Thống đốc nêu.

Đánh giá về phía cầu, Thống đốc cho hay, cầu vay mua nhà của người có thu nhập thấp, công nhân vẫn rất thấp. Qua đánh giá thấy thu nhập của người dân, công nhân rất thấp và đặc biệt là sau đại dịch Covid-19 lại càng khó khăn.

Thống đốc cho biết, bà rất chú ý thông tin của Cục Quản lý nhà ở (Bộ Xây dựng) cung cấp, đó là 50% nhu cầu nhà ở không thể chuyển sang nhu cầu đi vay được. Điều này thống nhất với ý kiến bà phát biểu trước Quốc hội.

“Nhu cầu mua nhà ở rất là lớn nhưng nhu cầu vay lại là câu chuyện. Vì có người có nhu cầu nhà ở nhưng họ lại không thể có điều kiện để vay được vì thu nhập rất thấp. Vậy thì nhu cầu này cần phải được giải quyết bằng cơ chế, chính sách khác. Tới đây, người công nhân không có tiền mua nhà phải đi thuê. Vậy thì có giải pháp tháo gỡ cái này?”, Thống đốc đặt vấn đề.

Pháp lý – niềm tin và cầu đầu tư

Bà Nguyễn Thị Hồng cũng nêu rằng, thị trường BĐS phát triển rất nhanh, tốc độ tăng trưởng cao trong những năm vừa qua, có thể nói rằng nhu cầu đầu tư rất cao. Nhu cầu đầu tư này muốn trở lại thì niềm tin vô cùng quan trọng.

“Niềm tin sẽ giải quyết bằng yếu tố pháp lý. Nếu pháp lý mà giải quyết được thì nhà đầu tư sẽ rất yên tâm khi mua nhà thì việc chuyển nhượng. Ngoài ra, niềm tin còn liên quan đến tính minh bạch của các dự án hay vấn đề về giá”, bà Hồng nói.

Theo đó, Thống đốc nhấn mạnh, về cung cầu thị trường BĐS cần giải pháp đồng bộ, phối hợp của tất cả các bộ, ngành.

Thống đốc cũng nhắc nhở, các DN cũng cần phải theo đúng tinh thần chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33, đó là các DN phải quản trị DN, cân đối giữa mục tiêu lợi nhuận, cơ cấu sản phẩm, cân nhắc về giảm giá bán… Lúc đó cùng với các giải pháp của các bộ, ngành, địa phương sẽ khuyến khích được nhu cầu đầu tư của thị trường này.

Thống đốc cho biết, đối với việc điều hành tín dụng, NHNN cũng đã điều hành rất linh hoạt. Bà đề nghị các tổ chức tín dụng (TCTD) cân đối nguồn vốn của mình để tích cực cung ứng nguồn vốn tín dụng cho nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng.

“Đương nhiên, TCTD khi cho vay các lĩnh vực, nhất là lĩnh vực trong ngành BĐS thì phải ưu tiên các giới hạn về đảm bảo tỷ lệ an toàn”, bà Hồng nêu.

Về quy trình thủ tục, Thống đốc cũng nêu, các DN phản ánh cũng còn một số phức tạp, còn kéo dài về thời gian thẩm định.

Ở điểm này, Thống đốc yêu cầu các TCTD tiếp tục xem xét, rà soát thủ tục để rút ngắn nhất có thể thời gian phê duyệt tín dụng. Tuy nhiên, cũng yêu cầu các DN phải sẵn sàng minh bạch các hồ sơ và lành mạnh trong hoạt động, bàn bạc với các TCTD.

Muốn vay, việc chứng minh dòng tiền trả nợ rất quan trọng

Đối với vấn đề lãi suất, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng cho hay, bản thân DN bao giờ cũng mong muốn lãi suất tiếp tục giảm. Các ngân hàng giải thích lãi suất cho vay BĐS dài hạn vẫn còn cao là do nhu cầu vốn, chủ yếu là nguồn vốn ngắn hạn, phải tuân thủ quy định về giới hạn an toàn.

“Sự đổ vỡ của các ngân hàng ở Mỹ vừa qua cho thấy, các ngân hàng cần đặc biệt lưu ý điểm này để đảm bảo ổn định nền kinh tế. Nếu khi hệ thống ngân hàng chao đảo thì DN cũng không có một môi trường bền vững để hoạt động. Mặt bằng lãi suất đã giảm về mặt bằng trước thời điểm Covid-19. Đây là sự cố gắng rất lớn của hệ thống ngân hàng”, bà Hồng nêu.

Tuy nhiên, Thống đốc cũng chia sẻ thêm, về phía NHNN vẫn tiếp tục chỉ đạo các TCTD cần phải tiết giảm các chi phí, ứng dụng công nghệ để có thể tiếp tục hỗ trợ cho các DN, nhất là các DN uy tín, tín nhiệm để vay vốn.

Đề cập đến vấn đề tài sản đảm bảo, Thống đốc nói rằng, vấn đề này hoàn toàn do TCTD và khách hàng thỏa thuận và không có quy định bắt buộc khoản nào cũng phải có tài sản đảm bảo.

“Quan trọng nhất là dựa vào tính khả thi của DN. Cho nên bản thân các DN khi vay vốn việc chứng minh dự án khả thi, chứng minh dòng tiền vào tài sản trả nợ là rất quan trọng”, bà Hồng nói.

Liên quan đến 3 điểm gồm quy trình, lãi suất và tài sản đảm bảo, Thống đốc đề nghị các TCTD cùng các DN ngồi lại với nhau, cụ thể, chi tiết.

Về nội dung kiến nghị của DN liên quan đến cơ chế, chính sách, Thống đốc cũng cho biết, NHNN cũng đã chỉ đạo giao các đơn vị chức năng thuộc NHNN rà soát, tham mưu, sửa đổi.

“Tinh thần là thực hiện theo đúng chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, đó là các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho DN và người dân. Đồng thời tại Nghị quyết của Chính phủ cũng yêu cầu, chúng ta xử lý tháo gỡ những khó khăn cấp bách trước mắt nhưng vẫn phải thực hiện các yêu cầu, giải pháp căn cơ về trung và dài hạn. Có như vậy thì mới phát triển được thị trường an toàn, lành mạnh và bền vững”, Thống đốc nói.