Nguy cơ tiếp tục mất cân đối cung cầu bất động sản quý I/2023

Vẫn câu chuyện mất cân đối cung cầu

Theo Vietstock, về mức lãi suất đầu năm 2023, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (FERI) Phạm Anh Khôi cho biết, Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước trong thời gian qua đã cố gắng ngăn chặn đà tăng lãi suất. 

Một số ngân hàng bắt đầu có xu hướng giảm lãi suất, tuy nhiên mức giảm không lớn, vẫn chưa có ảnh hưởng nào tích cực tới thị trường trong tháng 1/2023. 

Theo FERI, thị trường địa ốc trong tháng đầu năm 2023 ghi nhận nguồn cung khan hiếm, không có dự án nào triển khai mới, đa số các chủ đầu tư vẫn quan sát chuyển biến trên thị trường và tiếp tục hoàn thiện thủ tục pháp lý, chờ đợi thời điểm phù hợp để tung ra sản phẩm, giới thiệu đến khách hàng. 

Ngược lại, nguồn cầu ngày càng tăng cao, nhưng những khách hàng giữ tiền mặt cũng đang quan sát, chờ đợi thị trường xuống đáy để “bắt”. Khách hàng chủ yếu quan tâm tới những sản phẩm thuộc phân khúc nhà ở thực có đầy đủ pháp lý, chủ đầu tư có chính sách hỗ trợ hấp dẫn và có thể tiếp cận vốn vay ngân hàng với mức lãi suất tốt. 

Về diễn biến giá bán, trên thị trường sơ cấp có xu hướng tăng giá tại Hà Nội, TP. HCM và đi ngang tại những đô thị vệ tinh. Trong khi đó, giá bán thứ cấp liên tục giảm. Thị trường bất động sản cho thuê có dấu hiệu khởi sắc vì giá nhà sơ cấp neo cao, lãi suất tăng, nguồn cung ít ỏi nên khách hàng chuyển sang hướng đi thuê nhiều hơn mua. 

Nhà đầu tư bất động sản tiếp tục gặp khó khăn khi tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Trong khi các chính sách của Nhà nước nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản lại chưa phát huy tối đa hiệu quả. 

Ghi nhận tại Hà Nội và TP. HCM, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục theo xu hướng tăng bình quân từ 5 - 10%. Giá bán căn hộ Hà Nội tăng dao động từ 5 - 10% tại khu vực trung tâm, từ 5 - 7% tại khu Nam thành phố, từ 5 - 15% tại khu Tây thành phố, từ 9 - 20% tại khu Đông thành phố. Giá bán căn hộ TP. HCM tăng giao động từ 10 - 15% tại khu trung tâm, từ 15 - 25% tại khu Nam, từ 5 - 15% tại khu Tât, từ 5 - 10% tại khu Bắc, từ 10 - 20% tại khu Đông. 

Môi giới chưa thể hoạt động lại bình thường

Về môi giới bất động sản hiện nay, kết quả khảo sát môi giới tại khu vực Hà Nội, TP. HCM, Đồng Nai, Bình Dương sau kỳ nghỉ Tết được thực hiện bởi FERI cho thấy, ở thời điểm này hoạt động môi giới bất động sản vẫn chưa thể phục hồi về trạng thái bình thường. 

Theo đó, với các sàn môi giới quy mô lớn (thường trên 300 nhân viên), gần như 100% các sàn đã hoạt động lại sau Tết. Trong khi chỉ có 47% những sàn môi giới quy mô vừa và nhỏ (dưới 100 nhân viên) bắt đầu hoạt động trở lại. Có hơn 1.250 mẫu khảo sát, 56% số lượng môi giới bất động sản cá nhân cho biết sẽ tiếp tục làm nghề này dù thị trường địa ốc thời gian qua và hiện tại vẫn còn đầy thách thức.

Nguồn cung trong quý I/2023 sụt giảm

FERI dự báo về xu hướng thị trường bất động sản trong quý đầu năm 2023, theo đó nguồn cung mới ước giảm tới 80% so với cùng kỳ năm 2022 trong bối cảnh còn nhiều dự án đang gặp vướng mắc về pháp lý, các chủ đầu tư đang điều chỉnh lịch trình và chờ đợi thời điểm phù hợp để ra hàng. Nguồn cung thứ cấp ước tính tăng 15%, đa số tới từ các dự án có quy mô lớn đã triển khai. 

Ngược lại, FERI dự báo rằng, nhu cầu đầu tư bất động sản trong 3 tháng đầu năm sẽ không đột biến, tỷ lệ khách hàng gom tiền chờ cơ hội hợp lý để đầu tư ước chiếm tới 88,7%. Dòng sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu thực nhận được sự quan tâm lớn của người mua, ước tính chiếm 92,3% nhu cầu tìm kiếm bất động sản.

Nhận xét về giá bán, trong bối cảnh lạm phát gia tăng, phân lớn giá bán nguyên vật liệu xây dựng đều tăng so với cùng kỳ, chi phí phát triển dự án cũng tăng mạnh dẫn tới mức giá sơ cấp nhà ở bình quân ước tăng từ 5 - 10% trong quý. Trong khi giá bán thứ cấp bình quân ước giảm từ 15 - 20% đa số tại những sản phẩm mà khách hàng đang gặp áp lực về tài chính khi đến hạn trả nợ gốc và lãi vay ngân hàng. Với tình trạng này, các chủ đầu tư tiếp tục áp dụng chính sách kích cầu và những phương thức thanh toán ưu đãi cho khách hàng và đối tác để sớm thu hồi dòng tiền. 

Nhìn nhận xu hướng đầu tư bất động sản năm 2023, ông Phạm Anh Khôi cho hay: “Khách hàng cần phải rất thận trọng, lựa chọn kỹ lưỡng trước khi giải ngân đầu tư. Thứ nhất là cần chọn được chủ đầu tư có uy tín về triển khai, về pháp lý. Hai là cần cân nhắc việc dùng đòn bẩy tài chính, không nên vượt khả năng trả nợ. Ba là cần có dự phòng cho những phương án xấu, như trong trường hợp lãi suất tăng thì cần xử lý tài sản hoặc xây dựng kế hoạch trả nợ như thế nào”. 

Vị chuyên gia cũng cho rằng, khách hàng cần tập trung vào những tài sản mang tính thanh khoản cao. Theo dự báo của FERI, có hai đối tượng tài sản thu hút nhiều sự quan tâm của khách hàng trong năm nay, bao gồm nhóm tài sản phù hợp nhu cầu ở thực có giá cả phải chăng; Nhóm hai là tài sản có pháp lý đầy đủ, có thể đưa vào khai thác, kinh doanh lập tức.