Bất động sản năm 2023: Vẫn lo ngại lệch pha cung cầu

Nhiều lo ngại lệch pha cung cầu tiếp diễn

Nhìn tổng thể, mức độ lệch pha cung cầu đã tồn tại nhiều năm qua và ngày càng nghiêm trọng khi mà nguồn cung bị thiếu hụt không đủ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người dân, trong khi dân số thì không ngừng tăng lên.

Theo đánh giá chung, các dự án bất động sản tại Hà Nội trong khoảng 3 – 4 năm quay trở lại đây phát triển rất ì ạch. Đặc biệt, trong năm 2022 vừa qua, gần như không có dự án mới nào được phê duyệt đầu tư, còn các dự án khác đã được khởi công thì chỉ đáp ứng được một phần nhỏ sản phẩm cho thành phố.

Điều đáng nói là lượng cung hiện nay lại đến từ các dự án bất động sản thuộc phân khúc nhà ở cao cấp mà quên đi mất phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Trong khi, đây mới là phân khúc được đông đảo người dân mong chờ và đón nhận.

Lý giải điều này, ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, không thể phủ nhận thị trường bất động sản cao cấp năm 2022 đã lên ngôi và có điểm sáng nhờ những khu đô thị tầm cỡ khu vực. Tuy nhiên, do các chủ đầu tư thường hướng tập trung vào những khách hàng có khả năng đem lại lợi nhuận cao nhất. Hơn nữa, các dự án được phê duyệt thường khá ít, vì vậy nếu may mắn thuận lợi về mặt pháp lý và được ra sản phẩm, các chủ đầu tư thường sẽ ưu tiên phân khúc nào đem lại lợi nhuận cao hơn.

“Chuyện lệch pha cung cầu trên thị trường diễn ra khá rõ ràng. Một phần nguyên nhân được cho là do các chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở bình dân, nhà ở xã hội vẫn còn chưa đủ sức hấp dẫn”, ông Thanh cho hay.

Bên cạnh đó, việc triển khai xây dựng nhà ở bình dân, nhà ở xã hội cũng gặp nhiều khó khăn. Thông thường, một dự án nhà ở mất khoảng 3 – 5 năm để hoàn thành thủ tục pháp lý, thậm chí có dự án mất đến 10 năm vẫn chưa hoàn thành được. Trong khi, 5 – 10 năm hệ thống pháp luật lại có sự điều chỉnh dẫn đến tình trạng các dự án đúng được luật này nhưng lại sai nhiều luật khác.

Điều này khiến việc triển khai các dự án nhà ở liên tục bị đình trệ, không được thực hiện theo đúng như kế hoạch ban đầu. Từ đó mà nguồn cung liên tục khan hiếm, trong khi nhu cầu ngày càng tăng cao, điều này là một trong những lý do đẩy giá nhà bất động sản tăng cao bất chấp khó khăn chung của thị trường.

Nhiều triển vọng về nguồn cung năm 2023

Hiện nay, Chính phủ và Bộ Xây dựng đang quyết liệt tìm mọi cách phát triển phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Cụ thể, năm 2022, một số dự án nhà ở bình dân, nhà ở xã hội đã được khởi công. Điều này đang tạo ra hy vọng lớn về cải thiện nguồn cung trên thị trường.

Ông Nguyễn Chí Thanh nhận định, trong thời gian tới mức độ lệch pha cung cầu trên thị trường sẽ dần được tháo gỡ. Hiện nay, cùng với sự quyết liệt từ Chính phủ kết hợp với một số thành phố lớn đã có quy hoạch và quyết liệt giải phóng mặt bằng để tạo ra quỹ đất xây dựng nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, các chủ đầu tư lớn cũng không chỉ tập trung vào bất động sản cao cấp mà đã cam kết sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội. Đây sẽ là những nhà đầu tư chuyên nghiệp tham gia xây dựng nhà ở để cho ra những sản phẩm chất lượng tốt, thay đổi bộ mặt của nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

“Trong năm 2023 và các năm tiếp theo, câu chuyện lệch pha cung cầu sẽ vẫn còn độ lệch nhất định nhưng sẽ có sự thay đổi theo hướng tích cực. Tuy nhiên, vẫn còn phụ thuộc vào nhu cầu thị trường, những người mua và trả tiền nhà mới là người quyết định dẫn dắt các chủ đầu tư đi về đâu”, ông Thanh nói.

Ông Thanh dự báo, năm 2023 sẽ là năm của khách hàng. Khả năng chi trả thực của khách hàng sẽ quyết định giá cả của thị trường. Các chủ đầu tư cần phải tăng cường sự hiểu biết và có những điều chỉnh phù hợp để tạo ra được tính thanh khoản thu hồi dòng tiền và tiếp tục triển khai các dự án khác.

Cùng với đó, Chính phủ đã lập tổ công tác tháo gỡ khó khăn trên thị trường bất động sản và có những chính sách cởi mở cho doanh nghiệp. Chính phủ cũng đang tìm cách sửa đổi một luật mà có hiệu lực cho tất cả các luật khác. Vấn đề pháp lý sẽ tiếp tục được hoàn thiện trong 2 – 3 năm tới. Điều này cũng đã góp phần an ủi các nhà đầu tư.

Ông Thanh hy vọng: “Trong thời gian tới, các nhà đầu tư sẽ được cam kết không hình sự hóa các vấn đề do khách quan. Điều này sẽ giúp môi trường đầu tư có những bước tiến ổn định”.

Nhìn từ kinh nghiệm tư duy xây dựng nhà ở xã hội ở các nước xung quanh ta, việc xây dựng nhà ở xã hội đều được đảm bảo có hạ tầng xã hội để người dân có thể sinh sống lâu dài. Do đó, việc xây dựng nhà ở xã hội tại nước ta thay vì chỉ nghĩ đến nhà rẻ là chất lượng thấp thì cần xây dựng nhà ở chất lượng cao hơn, đáp ứng nhu cầu của người dân hơn. Làm được điều này thì mới tạo ra được cơ chế chuyển đổi cho những người đến sau, người dân được hưởng lợi, khi đó mới thu hút được nhiều người quan tâm mua nhà ở xã hội hơn.

Hơn nữa, Bộ Xây dựng đang tiếp tục hoàn thiện các quy định làm sao để đảm bảo cho các chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có quy hoạch tầm cỡ, có ít nhất từ 50 hecta trở lên mới giúp các chủ đầu tư tiết kiệm được chí phí, thực hiện được việc giảm giá nhà và nâng cao chất lượng nhà ở.

 “Những người có thu nhập thấp khi mua nhà dù ở bất kỳ đất nước nào thì họ vẫn cần có nguồn vốn tín dụng để trả góp mua nhà, nếu không có sự hỗ trợ này thì câu chuyện mua nhà của người dân sinh sống tại các đô thị lớn sẽ rất xa vời”, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nêu nhận định.