Chênh lệch cung cầu: Bài toán nào giúp thị trường bất động sản vực dậy?

Theo Nhịp sống kinh doanh, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - Ông Lê Hoàng Châu cho hay, thị trường bất động sản từ cuối năm ngoái tới hết tháng 6 năm nay đã thích ứng và hồi phục từng bước. Tuy nhiên vẫn chỉ bằng 44% so với cùng kỳ năm 2017 và xuất hiện những dấu hiệu đáng quan ngại. 

Ông Châu cho biết, một số dấu hiệu đáng lo ngại xuất hiện trên thị trường bất động sản hiện nay là tình trạng lệch pha cung cầu, thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là phân khúc nhà ở bình dân, nhà ở xã hội, nhà dành cho công nhân.

Ghi nhận tại TP. Hồ Chí Minh, nhà ở bình dân trong năm 2020 chỉ chiếm 1%, sang năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 giảm về mức 0%. Ngược lại, nhà ở cao cấp năm 2021 chiếm 74% còn trong 6 tháng đầu năm 2022 là 80,1%. 

Nhà ở xã hội chỉ đáp ứng được 41% theo kế hoạch. Tiền thuê nhà chiếm khoảng 20% thu nhập của người lao động, công nhân, hơn 60% trong số họ chỉ có mức lương vừa đủ sống. 56,8% người lao động có thu nhập thấp. Bên cạnh đó, Chủ tịch HoREA cũng cho rằng, tình trạng lệch pha cung cầu và lệch pha cung ứng thị trường gây ra tình trạng tăng giá nhà liên tiếp trong 5 năm qua, tính từ năm 2017.

Cụ thể, thị trường bất động sản hiện nay có rất nhiều nguồn cung dự án cao cấp, nghỉ dưỡng nhưng lại thiếu nguồn cung nhà ở bình dân, nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân. Bên cạnh đó là hoạt động chuyển nhượng dự án vẫn đang “ách tắc” vì vướng mắc các quy định pháp luật buộc bên chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại cần có “sổ đỏ”.

Chưa kể, thị trường bất động sản thể hiện dấu hiệu giảm tốc, tăng trưởng chậm lại, và hiện đang trầm lắng. Các doanh nghiệp địa ốc cũng có dấu hiệu “hụt hơi”, thanh khoản kém, khó tiếp cận nguồn cung vốn tín dụng và vốn từ trái phiếu doanh nghiệp. Các nhà đầu tư thứ cấp gặp khó khi thị trường thứ cấp cũng rất trầm lắng. Người có nhu cầu mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Trước những diễn biến trên, ông Châu nhận định, để thị trường bất động sản vực dậy, trước tiên phải thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất một cách phổ biến, đấu thầu dự án có sử dụng đất công khai, minh bạch giúp doanh nghiệp trong và ngoài nước thuận lợi tiếp cận nguồn lực đất đai.

Tiếp theo, thực hiện cơ chế hoán đổi các diện tích đất công nằm trong các dự án nhà ở thương mại theo hình thức chủ đầu tư giao lại cho Nhà nước từ 25 - 30% diện tích đất ở tại dự án, hoặc nhà nước có thể quy định về tỷ lệ % để sử dụng cho các mục đích an sinh xã hội, đấu giá đất nhằm bổ sung ngân sách cho địa phương.

Ba là, thực hiện theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, Ngân hàng nhà nước không siết tín dụng bất động sản nhưng cần tăng cường kiểm tra, giám sát, không buông lỏng quản lý Nhà nước và sử dụng nguồn vốn đúng mục đích, đảm bảo tránh tối đa rủi ro cho thị trường, với nghệ thuật điều hành linh hoạt, mềm dẻo, có hiệu quả.

Thứ tư, Bộ Tài chính cần đề xuất sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP theo hướng chấn chỉnh hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu riêng lẻ một cách an toàn, linh hoạt để hoạt động phát hành trái phiếu trở thành kênh huy động vốn xã hội hóa mang đến hiệu quả cho thị trường bất động sản và toàn nền kinh tế.

Năm là, cần sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 để bổ sung trường hợp nhà đầu tư “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, đô thị, nhà ở" thì được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại và thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo quy định pháp luật về đất đai như Tờ trình số 535/TTr-CP ngày 01/12/2021 của Chính phủ trước đây. Điều này giúp các doanh nghiệp đảm bảo thống nhất, đồng bộ với và khoản 1 Điều 73, điểm b khoản 1 Điều 169, khoản 2 Điều 191, khoản 1 Điều 193 Luật Đất đai 2013 và khoản 4 Điều 29 Luật Đầu tư 2020.

Sáu là, theo kiến nghị của HoREA, chưa nên quy định ”sở hữu căn hộ nhà chung cư có thời hạn 50 - 70 năm” ở thời điểm hiện tại để phù hợp với tâm tư, nguyện vọng của người dân với mong muốn sở hữu căn hộ nhà chung cư có quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để không gây ra biến động trên thị trường bất động sản.

Bảy là, cần có thêm cơ chế chính sách ưu đãi một phần, chẳng hạn như bằng phân nửa chính sách ưu đãi nhà ở xã hội. Việc này sẽ giúp phát triển nhà ở giá phù hợp với nhu cầu của người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại đô thị theo đề xuất của Bộ Xây dựng. 

Bên cạnh đó, Bộ Tài Nguyên Môi trường phải bổ sung thêm một số quy định vào dự thảo "Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định thi hành Luật Đất đai". Những quy định cấp thiết như quy định về cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng là biệt thự du lịch, căn hộ du lịch và những công trình khác (bao gồm các công trình phục vụ mục đích lưu trú, nghỉ dưỡng được gọi chung là condotel) trên quỹ đất dịch vụ, đất thương mại mà trước đó đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ gắn với "quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài" trái pháp luật và bị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sở hữu, có quyền sử dụng đất theo thời hạn sử dụng đất dự án nhưng tối đa không quá 50 năm, để củng cố niềm tin từ khách hàng.