Hai “mặt” của đổi trái phiếu lấy bất động sản

Tuy nhiên, 1 số ý kiến lo ngại nếu được đổi trái phiếu lấy bất động sản sẽ tạo tiền lệ xấu đó là, một số doanh nghiệp sẽ có thể có tâm thế bán được hàng kể cả khi gặp khó khăn trong thanh toán trái phiếu.

Mong được “giải tỏa” cơn khát vốn

Theo Bộ Tài chính, do khối lượng phát hành trái phiếu sụt giảm nên thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang gặp khó khăn. Bên cạnh đó, nhu cầu đầu tư trái phiếu cũng sụt giảm mạnh đặc biệt kể từ sau các vụ việc xử lý đối với tập đoàn Vạn Thịnh Phát, Tân Hoàng Minh,…

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư bán lại trái phiếu, khối lượng mua lại trái phiếu trước hạn tăng, khối lượng trái phiếu đến hạn lớn trong năm 2023 khiến nhiều doanh nghiệp khó khăn về dòng tiền.

Trước thực tế đó, thời gian qua, một số doanh nghiệp bất động sản đã đàm phán thanh toán gốc trái phiếu bằng sản phẩm bất động sản.

Đơn cử, mới đây, Công ty cổ phần đầu tư địa ốc No Va (Novaland, mã chứng khoán NVL) đã có thông báo về phương án gia hạn trái phiếu hoặc chuyển đổi sản phẩm bất động sản đối với lô trái phiếu NVLH2123009.

Novaland cho biết, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản trong đó có Novaland đang chịu tác động từ các biến động kinh tế vĩ mô cũng như chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản và vướng mắc pháp lý.

Với lô trái phiếu NVLH2123009, Novaland cho biết đã rất nỗ lực thực hiện thanh toán phần lãi đến hạn. Đồng thời, công ty đã đưa ra đề xuất trong 2 tháng sẽ cùng trái chủ đưa ra phương án thanh toán tiền gốc trái phiếu phù hợp với thực tế dòng tiền của công ty. 

Ngoài đề xuất giãn hoãn thời hạn thanh toán tiền gốc trái phiếu trong thời gian phù hợp, Novaland cũng đề xuất hoán đổi tiền gốc trái phiếu với sản phẩm bất động sản do doanh nghiệp này đầu tư và phát triển. 

Theo đơn vị này, các đề xuất nêu trên xuất phát từ sự kiện bất khả kháng theo các biến động không thể lường trước của thị trường và phù hợp với quy định tại văn kiện phát hành trái phiếu.

Bộ Luật Dân sự năm 2015 đã có quy định về việc doanh nghiệp có thể chuyển đổi trái phiếu thành khoản vay hoặc thanh toán bằng tài sản khác.

Mới đây, về dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 65, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ quy định trường hợp doanh nghiệp có thể đàm phán với nhà đầu tư để thanh toán bằng tài sản khác trong trường hợp doanh nghiệp không thể thanh toán gốc, lãi trái phiếu bằng tiền. Tuy nhiên, nguyên tắc thanh toán phải được người sở hữu trái phiếu chấp thuận và doanh nghiệp có trách nhiệm công bố thông tin cũng như chịu trách nhiệm pháp lý của tài sản sử dụng để thanh toán gốc, lãi trái phiếu.

Đồng quan điểm, GS. TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, bên cạnh việc sửa Nghị định 65 theo hướng gia hạn thời gian thanh toán trái phiếu cũng như gia hạn thời gian thực hiện các điều kiện của doanh nghiệp phát hành và nhà đầu tư chuyên nghiệp, Chính phủ nên xem xét cho phép doanh nghiệp phát hành thỏa thuận với người mua trái phiếu để chuyển các khoản nợ trái phiếu thành các sản phẩm bất động sản khi công trình hoàn thành, giống như hình thức các nhà đầu tư được nhận sản phẩm theo mức giá trị đóng góp. Khi đó, nhà đầu tư có thể trở thành người góp vốn vào sản phẩm của doanh nghiệp và có thể chuyển nhượng trái phiếu cho nhau trong thời gian chờ sản phẩm được hoàn thành.

“Phương thức này là một hình thức huy động vốn đầu tư dài hạn cho doanh nghiệp bất động sản. Bản thân người có vốn mua trái phiếu cũng trở thành người góp đầu tư bất động sản và được hưởng lợi từ giá trị tăng thêm của bất động sản sau khi dự án hoàn thành”, ông Cường cho biết.

Cẩn thận “con dao hai lưỡi”

Theo các chuyên gia, để giảm khối nợ trái phiếu sắp đến kỳ hạn của các doanh nghiệp bất động sản (khoảng trên 400.000 tỷ đồng), giải pháp hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp thành sản phẩm bất động sản là đề xuất hợp lý. Tuy nhiên, để thực thi được vẫn còn nhiều điều cần cân nhắc.

Cụ thể, theo TS Nguyễn Minh Phong, khi chuyển đổi cả trái chủ tổ chức và cá nhân đều phải nộp thuế VAT và thuế thu nhập khi bán sản phẩm bất động sản. Tuy nhiên, với trái chủ là tổ chức, họ có thể hạch toán thuế VAT được khấu trừ hoặc đăng kí kinh doanh thêm mảng bất động sản thì có thể kê khai nộp thuế thu nhập từ bán bất động sản như một sản phẩm kinh doanh thông thường.

Với trái chủ là cá nhân, việc đầu tư trái phiếu thông thường chỉ phải trả lãi 5% trên trái tức và không phải nộp thuế gì khác. Tuy nhiên, trường hợp cá nhân đồng ý đổi trái phiếu thành sản phẩm bất động sản thì nhà đầu tư sẽ phải nộp thuế VAT (10%) và thuế trước bạ (2%) trên số tiền đã mua trái phiếu chuyển sang nhận bất động sản. Số thuế này (10%) vượt qua cả trái tức danh nghĩa. Đó là còn chưa kể, khi trái chủ cá nhân quyết định bán sản phẩm bất động sản để thu tiền về cũng sẽ mất 21% thuế thu nhập cá nhân do bán bất động sản. Nếu tính tổng chi phí sẽ có thể thấy quá lớn cho một khoản đầu tư trái phiếu.

Còn theo PGS.TS Đinh Trọng Thịnh đề xuất hoán đổi trái phiếu sang bất động sản sẽ là “con dao hai lưỡi”. Ông Thịnh cho rằng, nếu xét theo hướng tích cực, giải pháp này sẽ giúp bên phát hành trái phiếu có tài sản để đảm bảo, người dân có thể yên tâm hơn khi đầu tư, nhà đầu tư cá nhân có thể mua được nhà với giá rẻ hơn thị trường. Tuy nhiên, về lâu dài, ông Thịnh cho rằng, nếu phương thức này được áp dụng sẽ dẫn đến một tiền lệ xấu có nguy cơ xảy ra, đó là sẽ tạo tâm lý cho một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu yên tâm rằng, luôn bán được hàng, kể cả doanh nghiệp đó có gặp khó khăn thực sự hay không.