Có thực sự khả thi khi hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang tài sản?

Có nhiều giải pháp để trả nợ trái phiếu

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh - ông Lê Hoàng Châu cho biết, cuối tháng 12 tới sẽ có khoảng 21.850 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn. Đây không phải là con số quá lớn và các doanh nghiệp có thể xoay sở được. Mặc dù vậy, bước sang năm 2023 - 2024 thì lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn sẽ lên khoảng 231.000 tỷ đồng. Đây không phải là con số quá lớn và áp lực lớn thật sự nếu như thanh khoản vẫn không có, ngân hàng vẫn siết tín dụng và thị trường chứng khoán vẫn lao dốc. Lúc đó thì những doanh nghiệp thiếu năng lực và thiếu uy tín cũng như không có tài sản đảm bảo đối với dự án hình thành ở trong tương lai cũng sẽ bị áp lực rất lớn cũng như gây bão rủi ro cho các nhà đầu tư. 

Chính vì thế, hiện nay có nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các giải pháp để xử lý. Đầu tiên đó chính là việc mua lại trái phiếu doanh nghiệp trước hạn. Nhưng nếu như mua lại thì doanh nghiệp sẽ hụt vốn và không còn vốn để phát triển dự án. Còn có một giải pháp nữa là doanh nghiệp xin gia hạn thanh toán. Giải pháp này thì các nhà đầu tư có thể gặp rủi ro và nhất là đối với các dự án chưa hoàn thành pháp lý hoặc doanh nghiệp không đủ năng lực. Cũng có một giải pháp đó nữa là hoán đổi trái phiếu bằng bất động sản. 

Cũng theo ông Lê Hoàng Châu, thời gian qua các nhà đầu tư tham gia vào việc rót vốn vào trái phiếu doanh nghiệp có nhiều nhóm, có những nhóm chọn doanh nghiệp lớn, dự án hoàn thành pháp lý còn có nhóm sẽ đầu tư vào các doanh nghiệp nhỏ, dự án vẫn còn đang nằm trên giấy hay thậm chí là không có tài sản thế chấp. Việc hoán đổi trái phiếu doanh nghiệp sang bất động sản chính là giải pháp khả thi, tốt nhất hiện nay và nhất là đối với doanh nghiệp có năng lực, có thương hiệu cũng như có dự án hoàn chỉnh về mặt pháp lý. Khi đó thì các bên sẽ làm thêm phụ lục hợp đồng. Giá trị của các trái phiếu sẽ được công nhận sẽ được hoán đổi bất động sản tương đương. Nhưng có thể doanh nghiệp sẽ phải chiết khấu thêm cho nhà đầu tư để cho họ thấy được sự công bằng như các khách hàng đang mua bất động sản hiện nay đang được giảm giá, chiết khấu nếu như đóng trước 95%. 

Ông Lê Hoàng Châu kiến nghị rằng: “Bất động sản là kênh tích trữ tài sản, tích trữ tiền hàng đầu nên đây sẽ là cơ hội rất tốt cho các nhà đầu tư. Như dự án đã đủ tính pháp lý và gần như hoàn thành thì nhà đầu tư lựa chọn. Bên cạnh nỗ lực của doanh nghiệp thì cũng cần phải có sự đồng hành của các bên. Ví dụ như ngân hàng nếu như thấy dự án thực hiện được 60 - 70% thì nên cho vay để cho dự án không bị dang dở và hoàn thành đưa vào sử dụng, giao sản phẩm cho khách hàng. Nhà nước cũng cần phải vào cuộc tháo gỡ khó khăn về mặt pháp lý và cơ chế để có sản phẩm giao cho các nhà đầu tư”. 

Giám đốc Công ty luật ANVI - luật sư Trương Thanh Đức cũng đồng tình với quan điểm trên, cho rằng đây là phương án tốt nhất mà các doanh nghiệp có thể đưa ra để đàm phán với trái chủ hiện nay. Bản thân của các nhà đầu tư cũng có thể xem như đây là cơ hội để đầu tư vào bất động sản phù hợp khi mà giá đã mềm hơn so với trước đây. Bản thân của các doanh nghiệp có tài sản nên việc hoán đổi trái phiếu là chuyện bình thường. Việc hợp tác với doanh nghiệp cũng là quyền lợi của trái chủ. Dĩ nhiên là việc đồng ý hoán đổi hay không là quyền của các nhà đầu tư sau khi xem xét về mức giá của tài sản hoán đổi và điều kiện pháp lý của dự án,...

Nên đàm phán sớm với trái chủ

Phó tổng thư ký Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - ông Phan Việt Hoàng cho rằng, hiện tai nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản đang gặp nhiều khó khăn từ việc thắt chặt tín dụng cho đến kiểm soát chặt kênh trái phiếu doanh nghiệp. Nhiều doanh nghiệp cũng đã có chủ trương đề xuất cơ cấu lại các khoản nợ trái phiếu đối với các chủ nợ bằng sản phẩm đó là các bất động sản do doanh nghiệp phát triển. Nếu như thực hiện được có thể mang lại lợi ích cho cả hai hai bên bởi vì doanh nghiệp sẽ giảm được tài sản cụ thể mắt thấy, tai sờ thay cho việc nắm giữ một tờ giấy nợ có khả năng trở thành giấy vụn trong trường hợp doanh nghiệp vỡ nợ bởi vì khó khăn về tính thanh khoản. 

Bên cạnh đó, khi doanh nghiệp thoát khỏi được sự khó khăn thì khoản đầu tư hoán đổi này sẽ có nhiều tiềm năng phát triển và sinh lời lớn do giá trị hoán đổi sẽ thấp. Hơn thế, giá trị bất động sản luôn là một khoản đầu tư an toàn và có xu hướng tăng giá trong thời gian trung và dài hạn đối với nền kinh tế của Việt Nam. Trên lý thuyết thì đây là một giải pháp có lợi cho các bên trong bối cảnh thực tại và hoàn toàn khả thi bởi vì khối tài sản bất động sản mà các doanh nghiệp đang sở hữu có giá trị hoán đổi sẽ thấp. Hơn thế, giá trị bất động sản luôn là một khoản đầu tư an toàn và cũng có xu hướng sẽ tăng giá trong trung và dài hạn đối với nền kinh tế Việt Nam. Trên lý thuyết thì đây chính là một giải pháp có lợi cho các bên trong bối cảnh thực tại và hoàn toàn có tính khả thi bởi khối tài sản bất động sản mà các doanh nghiệp đang sở hữu có giá trị gấp nhiều lần nghĩa vụ nợ phải trả. Nhưng để có thể thực hiện thành công thì các bên cần phải hết sức thiện chí đồng thời cũng cần hỗ trợ và tháo gỡ một số khó khăn cho từ chính quyền địa phương. 

Về phía doanh nghiệp thì cần phải chứng minh cho các trái chủ thấy được sự khó khăn chỉ là vấn đề thanh khoản tạm thời. Và khi nền kinh tế đã dần ổn định trở lại thì doanh nghiệp cũng cần có đủ năng lực để có thể hoàn thành các dự án, sản phẩm dang dở để bàn giao cho khách hàng. Giá bất động sản dùng để hoán đổi cũng cần tính toán ưu đãi đối với các chủ nợ. Các quy trình, hợp đồng hoán đổi cũng cần phải được xây dựng chặt chẽ, công bằng và phù hợp với pháp luật dân sự cũng như pháp luật kinh doanh bất động sản cho từng dự án hay sản phẩm cụ thể. 

Cũng đồng tình, Phó khoa Tài chính (Trường ĐH Kinh tế TP.HCM) - TS Lê Đạt Chí cho biết các doanh nghiệp có thể đưa ra nhiều giải pháp trong việc thanh toán trái phiếu doanh nghiệp với chủ nợ. Trong đó thì việc hoán đổi nợ thành bất động sản cũng là một lựa chọn. Nhưng theo ông thì việc thực hiện cũng có thể sẽ gặp khó khăn bởi vì số lượng trái chủ nhiều, phân tán trong khi đó giá trị bất động sản có thể sẽ khác nhau bởi nhiều vị trí. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng có thể đưa ra một hoặc là nhiều giải pháp cùng lúc để trái chủ lựa chọn. Ví dụ như doanh nghiệp có thể xem xét tách tài sản đảm bảo trái phiếu doanh nghiệp với một pháp nhân quản lý riêng. Cũng theo đó, doanh nghiệp cũng có thể chuyển  đổi một phần trái phiếu doanh nghiệp thành cổ phần ở công ty sở hữu dự án, một phần có thể thỏa thuận việc gia hạn thêm thời gian trả nợ hoặc sẽ hoán đổi thành tài sản. Lúc đó thì các trái chủ sẽ đánh giá mức độ hoàn thành dự án cũng như giá trị của bất động sản để tiến hành hoán đổi hay cơ hội chuyển đổi sang cổ phần.