Áp lực đáo hạn trái phiếu BĐS sẽ đạt đỉnh vào năm 2023-2024 với gần 237.000 tỷ đồng

Lợi nhuận ngành bất động sản dân cư "xanh vỏ đỏ lòng"

Mới đây, trong báo cáo về ngành bất động sản, WiGroup đưa ra nhận định, lợi nhuận sau thuế toàn ngành bất động sản dân cư trong quý 3/2-22 ghi nhận sự tăng trưởng nhẹ so với cùng kỳ, đạt mức 15%. Tuy nhiên, động lực tăng trưởng của cả ngành chủ yếu đến từ mỗi CTCP Vinhomes (VHM) - chiếm gần 90% lợi nhuận toàn ngành. Trong khi đó, tổng lợi nhuận của các doanh nghiệp còn lại trong ngành bất động sản dân cư chỉ đạt 1.838 tỷ đồng, giảm 40% so với cùng kỳ.

WiGroup nhận định, mặc dù giai đoạn hạch toán lợi nhuận chính của các doanh nghiệp bất động sản thường rơi vào quý 4 hàng năm, nhưng với tình hình tiêu thụ bất động sản tiêu cực như hiện tại thì rất có thể khiến lợi nhuận toàn ngành tiếp tục giảm trong quý tới.

Cùng với đó, tổng giá trị hàng tồn kho và xây dựng dở dang của các doanh nghiệp bất động sản dân cư trong quý 3 năm nay tăng nhẹ so với quý trước khi việc triển khai các dự án mới gặp cản trở do thiếu vốn. 

Dù vậy, khoản mục người mua trả tiền trước của toàn ngành ghi nhận sự gia tăng đáng kể so với cùng kỳ đồng thời tăng khoảng 13,7% so với quý 2/2022 nhờ lượng khách trả tiền trước gia tăng ở VHM.

WiGroup cho biết, nguồn tiền tài trợ từ các khoản trả trước của khách hàng có sự tích cực khi tỷ lệ tài trợ từ nguồn tiền từ người mua trước cho các dự án bất động sản của toàn ngành tăng lên mức 28%. Nếu không tính VHM, tỷ lệ này chỉ tăng 0,4% so với quý trước.

Doanh nghiệp gặp khó trong việc tiếp cận nguồn vốn vay dài hạn

Có thể thấy, trái phiếu là một kênh huy động vốn đóng vai trò vô cùng quan trọng đối với các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, phổ biến nhất là trái phiếu có kỳ hạn 2 - 5 năm. 

Đơn vị này cho rằng, trong giai đoạn cao điểm nhất, tỷ lệ đóng góp từ kênh trái phiếu trong cơ cấu nguồn vốn vay dài hạn của các doanh nghiệp bất động sản chiếm tới hơn 60% (vào cuối năm 2021). Dù vậy, trước những biện pháp siết chặt từ Chính phủ, đến quý 3/2022, con số này đã sụt giảm đáng kể về mốc 54%. Tính đến thời điểm hiện tại, giá trị phát hành mới của các trái phiếu trong năm 2022 chỉ bằng 1/5 giá trị đã phát hành trong năm 2021.

WiGroup cho hay, xu hướng này được dự báo sẽ còn tiếp diễn khi thời gian đáo hạn các lô trái phiếu cũ đang đến gần cũng như việc phát hàng mới không còn dễ dàng như trước.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản còn đang phải đối mặt với áp lực thanh toán các trái phiếu đến ngày đáo hạn sẽ đạt đỉnh vào năm 2023 - 2024 với tổng giá trị đáo hạn lên tới gần 237.000 tỷ.

Trong khi đó, những dự án đang được triển khai chưa thể thương mại, thời gian đáo hạn của các lô trái phiếu cũ đến gần và việc phát hành trái phiếu mới để đảo nợ gặp khó khăn là 3 yếu tố đang tạo ra áp lực lớn lên các doanh nghiệp trong ngành bất động sản dân cư, bên cạnh câu chuyện lãi suất tăng.

WiGroup đánh giá, việc tiếp cận nguồn vay dài hạn của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản dân cư, đặc biệt qua kênh trái phiếu đang gặp nhiều khó khăn. Điều này phản ánh trong quý 3/2022, giá trị các khoản vay và nợ thuê tài chính dài hạn chỉ tăng nhẹ 2,8% so với quý liền kề và nếu so với thời điểm kết thúc 3 tháng đầu năm thì gần như đi ngang.

Chính những vấn đề trên đã buộc nhiều doanh nghiệp trong ngành buộc phải tăng huy động từ các nguồn vay nợ ngắn hạn để đảm bảo nhu cầu về vốn cho quá trình phát triển dự án. Tuy nhiên, đơn vị này cũng cho rằng đây là một giải pháp tình thế chứa đựng tương đối nhiều rủi ro, giữa bối cảnh lãi suất cho vay có xu hướng tăng lên.

"Trầm lắng" là đánh giá của PGS. TS Trần Kim Chung, Nguyên Phó Viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương về diễn biến của thị trường bất động sản hiện tại. Ông cho rằng, thị trường cuối năm 2022 được dự báo không sôi động như những năm trước cũng như không có sự đột biến vào về cầu. Bên cạnh đó, các luồng tiền những tháng cuối năm cũng không có khởi sắc đột biến. Tín dụng bất động sản thường là dài hạn với số tiền huy động lớn, trong khi đặc tính huy động vốn của các ngân hàng lại thường là ngắn hạn.

Theo đó, người mua nhà gặp khó do không tiếp cận được với tín dụng ngân hàng, theo chính sách điều hành chung, lãi suất trên thị trường tăng nhanh và lên mức cao. Các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp khó vì cùng lúc phải huy động vốn ở cả 3-4 kênh chủ chốt, khi tín dụng hạn chế, thị trường trái phiếu bị siết.

Tổng quan về thị trường, vị chuyên gia nhận định, điều chỉnh sẽ là kịch bản của thị trường hiện tại. Lý do căn bản của diễn biến này là luồng tiền vận hành giảm, không đạt được mức kỳ vọng tăng trưởng như cuối năm 2021, thậm chí thấp hơn so với mức cần thiết để có thể duy trì thị trường. Ngoài ra, một lý do khác được ông chung đưa ra đó là giá bất động sản trong năm 2020 - 2021 tăng và neo ở mức cao, không giảm trong bối cảnh năm 2022 cũng khiến thị trường suy giảm về giao dịch.

Thêm vào đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong việc huy động vốn để mở rộng kinh doanh.

Tròng một chia sẻ, TS. Trần Minh Tuấn, Phó Chủ tịch HĐQT Công ty Chứng khoán Smart Invest cho rằng, nếu doanh nghiệp bất động sản không tiếp cận được nguồn vốn, các doanh nghiệp liên quan cũng khó tiếp tiếp cận được vốn cũng như không có nguồn để hoạt động kinh doanh.

Theo ông Tuấn, bất động sản sẽ bao gồm bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp, bất động sản du lịch... Nếu kiểm soát dòng tiền vào bất động sản thì cần xem xét dạng bất động sản nào nên hạn chế và loại nào nên thúc đẩy.

Nhìn chung, việc tiếp cận nguồn vốn hiện đang hạn chế chung có toàn ngành bất động sản. Khi toàn bộ các nhóm bất động sản cùng gặp khó khăn trong việc tiếp cận vốn thì các ngành khác cũng sẽ bị ảnh hưởng nặng nề. Chưa kể đến việc mở rộng duy trì hoạt động kinh doanh sản xuất cũng bị thu hẹp lại.a