Hà Nội: Đất Mê Linh hiện tại không tốt như dự báo?

Tình trạng trầm lắng đang kéo dài

Theo Tiền Phong, đầu năm 2021, giá bất động sản tại nhiều khu vực trên cả nước bỗng dưng “sốt nóng", các thị trường ven đô Hà Nội như Đông Anh, Mê Linh, Hoài Đức, Thạch Thất, Đan Phượng, Sơn Tây, Hòa Lạc, Quốc Oai,... cũng không ngoại lệ.

Vào thời điểm đó, giá đất tại nhiều khu vực vùng ven Hà Nội, những nơi có quy hoạch lên quận, thành phố, những khu vực có tuyến đường Vành đai 4 dự kiến đi qua đều bị đẩy giá lên 20 - 50 triệu đồng/m2; Bình quân các khu vực tăng khoảng 20 - 30%, thậm chí có nơi tăng lên 50%.

Thị trường bất động sản tại nhiều khu vực vùng ven đô Hà Nội sau các cơn sốt, tới nay đã rơi vào trầm lắng, những khu đất để hoang cho cỏ mọc. Hàng nghìn tỷ đồng cứ thế bị “chôn vùi” trong đất.

Theo ghi nhận mới đây tại những nơi có bất động sản tăng giá nóng trong thời gian qua đã có dấu hiệu giảm nhiệt, ế ẩm. Một số khu đất đợt sốt nóng bị “cò đất” kéo về tạo sóng, đẩy giá như: Dự án 93 lô Cổ Đông (Sơn Tây), 108 lô Bãi Dài và 72 Lô Bãi Dài tại xã Tiến Xuân (huyện Thạch Thất)... hiện tại không còn thấy bóng môi giới hay nhà đầu tư nào, đất đai để hoang. 

Không chỉ đất nền, các lô đất được đấu giá tại các khu vực vùng ven cũng bị "thổi giá" tăng vọt. Đơn cử như Mê Linh, vốn là một thị trường trầm lắng nhiều năm nay nhưng thời gian qua giá bất động sản cũng bị đẩy lên cao.

Như mới đây, phiên đấu giá 17 lô đất tại điểm X1, Thanh Lâm (Mê Linh) diễn ra thành công vào hồi tháng 6, mức giá trúng cao nhất lên đến 85,5 triệu đồng/m2, mức thấp hơn cũng đạt 75,5 triệu đồng/m2.

Ngay ở thời điểm đó, Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD) thông báo bán hàng bằng hình thức "trả giá cạnh tranh" đối với 202 căn thấp tầng xây thô, hoàn thiện mặt ngoài thuộc dự án Khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2. Ghi nhận cho thấy, chỉ sau 1 ngày đã có tới 198 căn nhà thấp tầng được bán ra với mức giá phổ biến từ 50 - 60 triệu đồng/m2.

Với hai phiên đấu giá và "trả giá cạnh tranh" tại huyện Mê Linh vừa qua đều có mức giá trúng rất cao. Thậm chí đã cao gấp 2 lần so với mặt bằng chung trong khu vực. Khảo sát cho thấy, nhờ "ăn theo" những phiên đấu giá mà bất động sản địa phương này cũng thiết lập mặt bằng giá mới với mức tăng từ 10 - 20%. 

Tuy nhiên, những cơn sốt đất này đều có điểm chung là "sớm nở chóng tàn", tức là chỉ "sốt nóng" trong khoảng thời gian ngắn sau đó lập tức lụi tàn ngay khi chính quyền địa phương có những động thái chỉ đạo, thông báo công khai và cảnh báo đến người dân, các nhà đầu tư về quy hoạch, kế hoạch thực hiện, triển khai các dự án trên địa bàn. Bên cạnh đó là các chính sách siết tín dụng vào bất động sản, hạn chế phân lô bán nền,...

Giá "ảo", nhà đầu tư không thoát được hàng

Đại diện một sàn BĐS tại Mê Linh cho hay, trong thời gian qua đã có rất nhiều người đổ về đây khảo sát giá, chủ yếu tập trung vào khu vực quanh dự án Vành đai 4, thông tin lên quận… Tuy lượng người tìm kiếm rất lớn nhưng thực tế giao dịch thành công quá ít.

"Cả tháng rồi nhưng sàn không ghi nhận bất kỳ giao dịch nào trên địa bàn. Một phần là vì chính quyền địa phương đã điều chỉnh kê khai giao dịch nhà 2 giá, cùng với việc thắt tín dụng BĐS gần đây đã khiến giá đất trên địa bàn chững lại, nhiều nhà đầu tư tìm cách thoát hàng, cắt lỗ nhưng mãi không có giao dịch" - Vị này chia sẻ.

Đánh giá về thị trường BĐS Mê Linh, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam nhận định, với mức giá trung bình là 50 - 60 triệu đồng/m2 sẽ không phản ánh đúng bản chất khu vực. Bởi hạ tầng nơi đây còn sơ sài, yếu kém. 

"Cá nhân tôi sợ rằng "cuộc chơi" này đang ảo và nếu có thật đi nữa thì nhà đầu tư đang có vấn đề về cách nhìn, cách đánh giá" - ông Đính nhìn nhận. Vị chuyên gia này cũng cảnh báo về giá BĐS nơi đây đang "ảo", tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường và nhà đầu tư.

Cùng với quan điểm này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho hay:"Thời gian qua, câu chuyện đấu giá đất trả cao vọt nhằm kích giá khu vực đã diễn ra nhiều, nhưng thực tế cho thấy, đã có việc nhà đầu tư “bỏ của chạy lấy người”, tham gia đấu giá rồi bỏ cọc. Tôi cho rằng, ở đây có dấu hiệu tăng giá ảo khi giao dịch không có nhưng giá lại vẫn tăng". Ông Điệp cũng cảnh báo nhà đầu tư phải tìm hiểu, cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền, vì có thể sẽ phải "chôn" tiền tỷ vào đất trong dài hạn.

Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP. HCM, chỉ những người có nguồn tiền nhàn rỗi lớn và nhu cầu thực, không dựa vào đòn bẩy tài chính thì mới có thể đầu tư vào các dự án "ăn" theo hạ tầng. Bởi đây là dạng đầu tư dài hạn, nếu không nắm rõ thông tin, nhà đầu tư rất dễ chạy theo đám đông, đổ xô đi đầu cơ, tích trữ đất… mang về nhiều rủi lớn.

Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2021, giá nhà ở, đất nền liên tục tăng trưởng từ đầu năm. Trong đó, giá căn hộ chung cư có mức tăng trung bình từ 5 - 7%, giá nhà ở riêng lẻ thuộc dự án tăng khoảng 15 - 20%, giá đất nền tăng 20 - 30% so với giai đoạn cuối năm 2020. Thời điểm cuối quý I đầu quý II có hiện tượng tăng giá đột biến, “sốt nóng” đất nền tại một số địa phương. 6 tháng đầu năm 2022, giá bán căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền vẫn tăng so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, các phân khúc BĐS hầu như chỉ tăng giá trong cuối quý I, sau đó chậm dần và đi ngang vào các quý tiếp theo.