Giá nhà liền thổ TP Hồ Chí Minh tăng mạnh trong quý III/2022

Giá bán sơ cấp tăng mạnh

Một căn nhà liền thổ tại TP Hồ Chí Minh được chủ đầu tư chào bán lần đầu với mức giá 12.300 USD/m2, tương đương gần 300 triệu đồng/m2. Thậm chí, có những căn nhà nằm ở khu vực trung thành phố đã nhảy vọt lên mức 14.000 USD/m2, tương đương với 340 triệu đồng/m2.

Cushman & Wakefield gọi đây là một đỉnh giá mới của thị trường nhà liền thổ TP Hồ Chí Minh trong quý III năm 2022. Mức giá trong quý vừa qua đã tăng 29,7% so với quý II/2022 và tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái.

Giữa tháng 8/2022, báo cáo thị trường của Savills Việt Nam cũng cho thấy, tại thị trường thứ cấp, giá bán loại hình nhà biệt thự ở TP Hồ Chí Minh đã tăng gấp đôi, còn giá nhà liền kề thì tăng 67% so với năm 2022.

Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2022 của DKRA Việt Nam cũng chỉ ra rằng, giá bán sơ cấp nhà phố, biệt thự ở TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận đã tăng 5-8% so với những giai đoạn trước (mỗi giai đoạn cách nhau khoảng 3-6 tháng). Trong quý vừa qua, phân khúc bất động sản này đã đạt mức giá cao nhất là 86,5 triệu đồng/m2, thấp nhất là 4,9 triệu đồng/m2.

Dữ liệu của DKRA Việt Nam cũng cho thấy, trong quý III/2022, toàn miền Nam có 30 dự án nhà phố, biệt thự được mở bán, cung cấp ra thị trường khoảng 3.048 căn nhà. Trong đó, TP Hồ Chí Minh chiếm 23,9% nguồn cung mới của toàn thị trường. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ nguồn cung mới không cao, chỉ đạt 47%, giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Còn theo ghi nhận của phóng viên, trước những sức ép về dòng vốn, nguồn cung nhà liền thổ ở TP Hồ Chí Minh nhỏ giọt, chưa có nhiều dự án mới. Cụ thể, trong tháng 7, 8, 9, toàn thành phố chỉ có khoảng 500 căn nhà liền thổ được mở bán, tập trung lại các quận, huyện thuộc khu Đông và khu Nam thành phố.

Ở thị trường sơ cấp, giá bán trung bình nhà liền thổ đang ở mức khoảng 34,1 triệu đồng/m2. Huyện Nhà Bè là nơi ghi nhận có giá bán nhà liền thổ cao nhất TP Hồ Chí Minh, với khoảng 30-84 tỷ đồng cho một căn nhà tọa lạc trên mặt đường chính. Còn ở khu Đông (TP Thủ Đức), nhà liền thổ có giá thấp hơn, khoảng 19 tỷ đồng cho một căn nhà nằm ở trên những trục đường chính.

Ở thị trường thứ cấp, tình hình mua bán kém sôi động, thanh khoản thấp, mức giá không có nhiều thay đổi so với quý trước. Ở một số dự án mở bán từ đầu năm 2022 đang xuất hiện hiện tượng giảm giá bán do ảnh hưởng của dòng tiền, các nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính không xoay được vốn trước áp lực của lãi suất ngân hàng.

Vì sao nhà liền thổ tăng giá?

Theo giới chuyên gia của DKRA Việt Nam, nguyên nhân giá nhà liền thổ tăng mạnh là do áp lực của chi phí đầu vào, lạm phát, kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng và việc kiểm soát phát hành trái phiếu bất động sản. Các chủ đầu tư đang có động thái cảnh giác, chưa dám mở lại giỏ hàng, cũng như không muốn giảm giá bán ở thời điểm hiện tại. Trước buôn bán ế ẩm, họ đang tung ra một loạt chính sách ưu đãi, hỗ trợ lãi suất, kéo dài thời gian thanh toán, ân hạn nợ gốc... để kích nhu cầu mua nhà của khách hàng.

Quyết định nới hạn mức tín dụng của Ngân hàng Nhà nước vào đầu tháng 9 vừa qua vẫn chưa thể giải quyết được tình hình khát vốn của thị trường. Hiện tại, nhiều người đang gặp khó trong việc vay vốn mua bất động sản ở các ngân hàng nên tình hình mua bán trên thị trường nhà liền thổ ở TP Hồ Chí Minh vẫn rất ảm đạm.

Còn theo bà Trang Bùi – Tổng Giám đốc của Cushman & Wakefield Việt Nam, nhà liền thổ ở TP Hồ Chí Minh tăng giá là vì nguồn cung mới đang tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp. Hầu hết những dự án này đều có nhiều tiện ích, cơ sở hạ tầng tốt nên có giá bán rất cao.

Giá bán cao công thêm việc người mua khó xoay được dòng vốn đã khiến thanh khoản nhà liền thổ giảm mạnh. Trong 3 tháng qua, toàn thành phố chỉ có 272 căn nhà bán được, lượng giao dịch thành công rất ít.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia bất động sản nhận định, đà tăng giá bán nhà liền thổ ở TP Hồ Chí Minh là do hệ lụy của đợt đấu giá đất Thủ Thiêm hồi cuối năm 2021. Công thêm việc trượt giá bất động sản trong năm 2022 đã ảnh hưởng đến tâm lý của nhiều chủ đầu tư, khiến họ nâng giá bán cao ngất ngưởng.

Dự báo trong 3 tháng còn lại của năm 2022, giá nhà liền thổ ở TP Hồ Chí Minh rất khó giảm khi các chủ đầu tư đang phải đối mặt với một loạt áp lực của thị trường. Nguồn cung mới có thể được cải thiện nhưng sẽ không có nhiều sự đột phá. Các dự án mở bán trong thời gian tới sẽ tập trung ở các tỉnh thành lân cận TP Hồ Chí Minh như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, đặc biệt là những khu vực ở gần dự án Vành đai 3.

Bên cạnh đó, thanh khoản của thị trường nhà liền thổ  TP Hồ Chí Minh có thể tăng trở lại vào dịp cao điểm bán hàng cuối năm. Lúc đó, nhu cầu tìm kênh trú ẩn cho dòng tiền sẽ quay trở lại.

Tuy nhiên, các chuyên gia vẫn đưa ra khuyến nghị, các nhà đầu tư có vốn nhỏ, lẻ không nên tham gia vào thị trường nhà liền thổ. Bởi vì, do sự linh hoạt về giá bán, giá trị của loại hình bất động sản này thường phụ thuộc nhiều vào dòng tiền của người mua. Nếu những ai có vốn tích lũy thì đây là một suất đầu tư bền vững, có khả năng sinh lời trong dài hạn. Nếu những ai vố ít, phải sử dụng đòn bẩy thì dòng tiền đầu tư rất dễ bị ảnh hưởng xấu.