Thị trường nhà liền thổ TP.HCM: “Khan” cung trong bối cảnh tín dụng khắt khe

Bức tranh tổng thể thị trường địa ốc TP.HCM thời gian qua

Sau khoảng thời gian dài thị trường BĐS TP.HCM gặp phải nhiều biến động do ảnh hưởng của động thái kiểm soát tín dụng, nhiều doanh nghiệp đối mặt với rào cản về nguồn vốn đầu tư. 

Nhận định từ ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), thời gian qua thị trường chứng kiến sự thiếu hụt trầm trọng trong nguồn cung nhà ở. Cụ thể, tại TP.HCM năm 2020, nhà ở vừa túi tiền chỉ chiếm 1% tổng nguồn cung, đến năm 2021 con số này xuống còn 0%. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại chiếm tới 74%, phân khúc trung cấp chiếm 26%. Sự khan hiếm nhà ở liên tục trong tình trạng báo động đỏ trong 5 năm qua đã dẫn đến giá nhà tăng quá khả năng của đa số người dân.

Có thể thấy, nguồn cung nhiều phân khúc trên thị trường đã “cạn” và tập trung chủ yếu từ các dự án cao cấp và hạng sang đã tạo ra một mặt bằng giá mới. Ngoài ra, dòng vốn thị trường bị thu hẹp bởi các động thái kiểm soát phát hành trái phiếu doanh nghiệp, suy giảm của thị trường trái phiếu,... cũng là nguyên nhân khan hiếm về nguồn cung.

Trong 6 tháng đầu năm, nguồn cung thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM theo số liệu của JLL, đạt 25.439 căn trong quý 2 năm 2022, ổn định so với quý trước do số căn mở bán mới hạn chế trong quý này.

Bên cạnh đó, nguồn cung tiếp tục mở rộng ra bốn tỉnh lân cận với 2.362 căn mở bán mới trong Q2.22, giúp tổng nguồn cung tích lũy tại đây vượt 32.000 căn. Đồng Nai và Bình Dương dẫn đầu nguồn cung mới lần lượt là 1.256 căn và 1.076 căn.

Thị trường “khan cung”, nhà liền thổ vẫn là kênh trú ẩn an toàn và dài hạn

Báo cáo của Cushman & Wakefield chỉ ra, kể từ năm 2019 đến nay, phân khúc nhà liền thổ tại TP.HCM vẫn không tránh khỏi tình trạng thiếu nguồn cung dẫn đến giá chào bán sơ cấp tiếp đà tăng do áp lực về chi phí đầu vào và vấn đề lạm phát. 

Cụ thể, so với quý đầu năm bình quân giá chào bán các loại nhà gắn liền với đất tại TP HCM quý II tăng 25%, giá bán sơ cấp của biệt thự và nhà phố đạt mức giá lần lượt là 11.000 USD/m2 và 9.300 USD/m2. Báo cáo của DKRA Việt Nam cũng chỉ ra trên địa bàn TP HCM, thị trường nhà phố, biệt thự tại các dự án mới mở bán trong quý II ghi nhận mặt bằng giá mới với mức 700 tỷ đồng một căn. Giá bán sơ cấp nhà phố, biệt thự tại TP HCM tăng trên dưới 10% so với cùng kỳ.

Các biến động về giá được cho là đã bao gồm các chính sách bán hàng hấp dẫn nhiều ưu đãi, chiết khấu, lãi suất được chủ đầu tư đưa ra, ví dụ như thời gian ân hạn cho cả vốn và lãi lên đến 24 tháng, miễn trừ phí quản lý trong vòng 2 năm đầu,...

Thực trạng thiếu nguồn cung là vậy, việc nhiều dự án liền thổ cao cấp được các chủ đầu tư tung ra thị trường đã đẩy giá bán trung bình của loại hình này lên một mức mới. Đặc biệt là khi các chủ đầu tư đã bỏ ra nhiều chi phí để hiện thực hóa các ý tưởng sản phẩm mới, tiện nghi và tiện ích về cả số lượng và chất lượng cũng góp phần tạo nên lợi thế bán hàng cho các dự án này.

Theo bà Trang Bùi, CEO Cushman & Wakefield, nhà liền thổ là nhóm tài sản có giá trị cao, nguyên do cho việc số lượng mở bán đang giảm dần là bởi TP.HCM đang định hướng phát triển nhà cao tầng trong thập kỷ tới. So với thị trường căn hộ, nguồn cung nhà liền thổ ít hơn dẫn đến các dự án liền thổ thường có giá chào bán tăng dần theo thời gian.

Bên cạnh đó, do những chính sách kiểm soát tín dụng mới, thị trường BĐS liền thổ đã có sự phân hoá rõ rệt về người tiêu dùng loại hình này: nhà đầu cơ không còn xuất hiện nhiều thay vào đó là thu hút ngày càng nhiều những nhà đầu tư dài hạn và người mua cho thuê. Thực tế này là do, đây là loại hình BĐS có tổng giá trị khá lớn, lên đến con số hàng chục, thậm chí hàng trăm tỷ đồng chỉ trên một sản phẩm. Vì vậy, dòng tiền đổ về phân khúc này thường là những khách mua có vốn ổn định, nắm giữ làm kênh trú ẩn an toàn, phục vụ để ở và đầu tư dài hạn. 

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng chỉ ra, có đến 60% người tham gia khảo sát dành sự quan tâm đặc biệt đến phân khúc nhà liền thổ bởi những lợi thế nó đem lại, đảm bảo lợi nhuận bền vững nhờ tài sản gắn liền với đất, nhất là trong thời điểm thị trường có nguy cơ lạm phát kéo theo giá vật liệu xây dựng, chi phí xây dựng và lãi suất vay ngân hàng đều tăng cao,...

Triển vọng bất động sản liền thổ ven đô TP.HCM

Nguồn cung khan hiếm là vậy nhưng lực cầu với phân khúc BĐS liền thổ vẫn rất mạnh. Theo bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội đánh giá: “Ở một số đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM đang có một xu hướng dịch chuyển đầu tư sang các khu vực lân cận. Một trong những nguyên nhân dẫn đến hiện tượng này đến từ việc giá bất động sản của khu vực nội thành đã được thiết lập ở mức cao.

Bởi vậy, kỳ vọng về khả năng sinh lời từ địa điểm này thấp hơn và nhà đầu tư thường tìm cơ hội ở những quận, huyện ngoài trung tâm và vùng xung quanh. Nhờ vậy, áp lực tăng giá tại những khu vực nội thành được giảm tải, tránh hiện tượng đẩy giá quá cao". 

Khi tình hình thị trường nhà liền thổ tại TP.HCM tiếp tục đối diện với thách thức về nguồn cung mới trong sáu tháng cuối năm 2022, việc vấn đề pháp lý khiến quỹ đất bị giới hạn và giá đất đầu vào tăng cao kỷ lục khiến các chủ đầu tư có xu hướng chuyển dịch sang các khu vực lân cận. 

Đến thời điểm hiện tại, quỹ đất cho các tài sản liền thổ tại TP.HCM chỉ còn giới hạn trong những khu vực sau: Thành phố Thủ Đức ở phía Đông, Nhà Bè ở phía Nam, và Bình Chánh ở phía Tây. 

Triển vọng phát triển nhà liền thổ ven đô ngày càng thể hiện tiềm năng, bởi xu hướng làm việc từ xa trở nên phổ biến sau dịch cùng với những động thái tích cực của chính quyền trong bảo đảm cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, người mua nhà sẵn sàng rời xa trung tâm thành phố để đạt được môi trường sống chất lượng hơn. 

Dự kiến, khoảng 5.000 căn mở bán mới trong sáu tháng tới ở 4 tỉnh lân cận TP.HCM nhằm đáp ứng nhu cầu của nhà đầu tư và người mua BĐS; các thị trường mới như Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ được chú ý nhiều hơn cùng với sự dịch chuyển này.