Giá nhà đất cao khiến nền kinh tế phải chịu những ảnh hưởng nào?

The Economist, sự quan tâm của các nhà kinh tế đối với bất động sản đang có dấu hiệu giảm dần. Vào thế kỷ 18 và 19, đất đai được coi là trọng tâm trong nghiên cứu của các chuyên gia kinh tế. Thời điểm đó, họ cho rằng việc phân bổ đất đai, được thuê mượn lại từ các địa chủ, có thể giải thích cho khoảng cách giàu nghèo cùng những vấn nạn kinh tế khác.

Đến thế kỷ 20, chủ đề này ít được các học giả quan tâm như trước. Tuy nhiên, bước sang thế kỷ 21, họ đang quay lại tranh luận về chúng, đặc biệt là sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra. Nhiều chuyên gia lo ngại rằng, bảng cân đối kế toán của các ngân hàng yếu đi cùng với đó khả năng chi trả của người mua nhà giảm có thể dẫn đến các nguy cơ suy thoái kinh tế. Đặc biệt, giai đoạn 2007-2009 bất động sản đã được nghiên cứu khá nhiều.

Trong vài năm gần đây, có nhiều nghiên cứu khác đã xuất hiện. Giống như việc nhiều nhà kinh tế - chính trị học trước đây, nhiều kết luận gần đây đều chỉ ra tác động của thị trường bất động sản lên nền kinh tế. 

Theo đó, giá bất động sản tăng cao có thể gây ra nhiều tác động xấu giống như việc giảm hiệu quả đầu tư và dẫn đến phân bổ vốn sai. Trong những trường hợp cực đoan nhất, nó còn có thể được coi là nguyên nhân khiến cho năng suất tăng trưởng chậm lại trong suốt thời gian dài. Phần lớn nghiên cứu được đưa ra đều có kết luận tương tự trên trường hợp bùng nổ bất động sản trong một thời gian dài ở Trung Quốc. 

Bất động sản là loại tài sản lớn nhất trên toàn cầu. Vào năm 2020, nó chiếm khoảng 68% tài sản phi tài chính của thế giới trong đó có nhà máy, máy móc và các loại tài sản vô hình như sở hữu trí tuệ. Đất chứ không phải các công trình xây dựng trên nó chiếm hơn một nửa trong số 68% này.

Khi định giá tăng lên, tỷ trọng của đất đai trong các tài sản phi tài chính đã tăng mạnh ở một số quốc gia. Lấy ví dụ ở Anh, tỷ lệ này đã tăng từ 39% vào năm 1995 đến 56% vào năm 2020. 

Đất đai có thể dễ dàng được định giá và không thể bị phá hủy hoặc che giấu. Đất đai cũng là tài sản thế chấp tốt nhất để có được các khoản vay. Chính vì thế, khi giá cả đi lên, hiệu quả ban đầu chính là thúc đẩy việc cho vay và các hoạt động kinh tế khác.

Các hộ gia đình có thể sử dụng tài sản này để vay với lãi suất thấp hơn so với các loại tài sản khác. Những công ty sở hữu nhiều đất đai cũng dễ dàng tiếp cận với nguồn tài chính hơn. Việc nắm giữ trong tay nhiều bất động sản cũng khiến cho mọi người cảm thấy dễ dàng hơn khi tiêu tiền. 

Tuy nhiên, việc thế chấp đất đai cũng có nhiều tác hại, đặc biệt ở những khu vực mà các ngân hàng đóng vai trò lớn trong việc cung cấp tài chính cho các doanh nghiệp. Khả năng đi vay của các doanh nghiệp thường được xác định bởi tài sản hiện hữu của họ hơn là tiềm năng sản xuất. Do đó, những công ty sở hữu đất đai dễ dàng vay được tiền của ngân hàng hơn so với các doanh nghiệp có những tài sản vô hình. 

Một nghiên cứu diễn ra vào năm 2018 của Sebastian Doerr, nhà kinh tế thuộc Ngân hàng Thanh toán Quốc tế cho thấy các ông ty Mỹ niêm yết có nhiều bất động sản thế chấp thì khả năng vay và đầu tư nhiều hơn đối thủ, dù họ có năng suất thấp hơn các công ty khác. 

Những ảnh hưởng này cũng được thể hiện rõ trong nền kinh tế Tây Ban Nha ngay trước khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong một nghiên cứu được công bố vào năm ngoái, nhóm chuyên gia bao gồm Sergi Basco đến từ Đại học Barcelona và David Lopez-Rodriguez, Enrique Moral-Benito đến từ Ngân hàng Trung ương Tây Ban Nha cho biết, các nhà sản xuất ở nước này có nhiều bất động sản có xu hướng nhận được nhiều vốn từ ngân hàng hơn so với những công ty khác. 

Giá của bất động sản tăng cũng có thể kéo theo nguồn vốn bị phân bổ sai. Khi thị trường nhà đất bùng nổ, các ngân hàng đều có xu hướng cho vay thế chấp nhiều hơn. Thế nhưng, do các ngân hàng bị hạn chế về dư địa tín dụng, khi đó họ sẽ phải giảm vay cho các doanh nghiệp.

Một nghiên cứu trong năm 2018 chỉ ra rằng, trong giai đoạn 1988-2006, trong mỗi chi nhánh ngân hàng tại Mỹ, khi giá nhà ở địa phương đó tăng cao, tăng trưởng cho vay doanh nghiệp của chi nhánh này đã giảm tới 42%. Khi đó, tổng vốn đầu tư của các công ty đều bị ảnh hưởng vì thế đã giảm 21%.

Tác động này cũng đã xuất hiện ở nhiều nơi khác. Ví dụ, các ngân hàng ở những người giàu đều đã tăng cho vay thế chấp. Trong 17 nền kinh tế trên thế giới, tỷ trọng của vay thế chấp trong dư nợ của các nhà băng đã tăng lên từ 32% trong năm 1952 lên đến 57% vào năm 2016.

Đối với riêng Trung Quốc, quy mô của vấn đề này còn nghiêm trọng hơn. Nguyên nhân đến từ việc các nhà đầu tư của nước này có nhu cầu rất lớn với bất động sản. Một loạt nghiên cứu trong thời gian gần đây chỉ ra rằng, giá đất cao tại Trung Quốc đang khiến cho các ngân hàng ít cho các doanh nghiệp ít bất động sản vay vốn, đồng thời giảm chi tiêu cho nghiên cứu và phát triển của các công ty niêm yết nước này. 

Một nghiên cứu vào năm 2019 được thực hiện bởi Harald Hau đến từ Đại học Geneva và Difei đến từ Đại học Kinh doanh và Kinh tế Quốc tế ở Bắc Kinh đã chứng minh cho điều này. Dựa trên dữ liệu đến từ các nhà sản xuất trên 172 thành phố của Trung Quốc, họ đã kết luận rằng, giá của bất động sản tăng 50% sẽ khiến cho chi phí đi vay tăng lệ, giảm đầu tư và năng suất sẽ khiến cho sản lượng giá trị gia tăng của các công ty giảm 35,5%. 

Theo Economist, giá bất động sản cao và liên tục đi lên có thể gây ra ảnh hưởng đến sức khỏe của một nền kinh tế. Điều này có ý nghĩa lớn về cho các nhà quản lý về chính sách trong việc quản lý đầu tư vào nhà đất. 

Ví dụ, các nhà quản lý có thể khuyến khích xây dựng nhà nhiều hơn để có thể giúp giảm giá trị bất động sản thế chấp, tức là giải quyết được vấn đề khan hiếm nguồn cung. Bên cạnh đó, việc hạn chế sở hữu nhiều bất động sản có thể sẽ làm thay đổi việc phân bổ tài sản. Ngoài ra, việc hạn chế số khoản cho vay bất động sản có thể khuyến khích các nhà bằng đổ nhiều tín dụng hơn cho ngành sản xuất. 

Một ý tưởng tham vọng hơn chính là đánh thuế giá trị đất đai. Cách này sẽ hạ thấp giá trị thị trường của đất đai, từ đó làm suy giảm sức hấp dẫn về mặt thế chấp. Thuế này được coi là mục tiêu của các nhà cải cách trong thế kỷ 18 và 19, khi họ lên tiếng kêu gọi một xã hội bình đẳng hơn: “Nỗi ám ảnh mới về đất đai cũng có thể làm sống lại một ý tưởng đã cũ”, Economist nhận định.