Giá đất nền giảm sâu nhất chạm ngưỡng 50%, đã đến lúc nhà đầu tư “xuống tiền”?

Giá đất nhiều khu vực đã giảm sâu

Theo Nhịp sống thị trường, cách đây khoảng 1 năm, cơn "sốt đất" thậm chí đã xảy ra tại nhiều khu vực như vùng ven Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Trị,... Tuy nhiên, thị trường năm nay đã có diễn biến trái ngược. Giá đất nền tại nhiều khu vực không còn tăng nóng mà thay vào đó các chủ đất phải chấp nhận giảm để có thể tìm khách mua, thu tiền về.

Khảo sát thực tế tại vùng ven Hà Nội nhận thấy, nhiều khu vực giá đã giảm sâu từ 20-30%, thậm chí còn xuất hiện mức giá giảm tới 50%. Đơn cử, giá đất nền tại Phù Cát, Phú Mãn (Quốc Oai), thời điểm sốt giá được giao dịch khoảng 25 - 30 triệu đồng/m2, thì đến nay giá rao bán chỉ còn 18 - 24 triệu đồng/m2. Hay tại Vĩnh Ngọc, Hải Bối, Xuân Canh (Đông Anh) giá đất nền trong ngõ ô tô có thể di chuyển được hiện dao động từ 33 - 38 triệu đồng/m2, trong khi giá rao bán thời điểm đầu năm 2022 là từ 45 - 55 triệu đồng/m2. Còn những mảnh đất nằm ở mặt đường 5m có thể kinh doanh, giá sẽ dao động từ 50 - 53 triệu đồng/m2, giảm khoảng 20-30% so với thời điểm sốt.

Tại Thanh Oai, giá đất trong ngõ ô tô di chuyển được đang được rao bán từ 10 - 15 triệu đồng/m2. Đất nền nằm ở mặt đường 4-5m giá dao động khoảng từ 19 - 25 triệu đồng/m2, mức giá này đã giảm khoảng 30% so với hồi đầu năm 2022. Tại khu vực Cổ Đông (Sơn Tây), nơi có nhiều mảnh đất rộng được tách thành các thửa nhỏ, giá đất đang dao động từ 14 - 16 triệu đồng/m2, trong khi thời điểm đầu năm 2022, những mảnh đất này đều được rao bán với giá từ 20 - 24 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, vào đầu năm ngoái, giá đất nền phân lô tại huyện Thạch Thất được giao dịch với giá từ 22 - 26 triệu đồng/m2, tới nay cũng đã giảm khoảng 30 - 35%. Một số lô đất nền có vị trí nằm sâu trong ngõ thậm chí đã giảm tới 50% về mức 10-11 triệu đồng/m2.

Tại Bắc Giang, giai đoạn năm 2020 đến đầu năm 2022, khu vực này được xem như "miền đất hứa" của giới đầu tư địa ốc. Bởi giá đất tại đây liên tục tăng mạnh, theo đó không ít người đã kiếm tiền tỷ từ đất.

Thời điểm tháng 4 năm ngoái, tại Việt Yên, Lục Nam (Bắc Giang), những lô đất nằm ở mặt đường rộng khoảng 7-9m, có khả năng kinh doanh được rao bán với giá từ 27 - 34 triệu đồng/m2. Với những mảnh đất nằm ở mặt đường rộng 5-6m, giá dao động từ 20 - 24 triệu đồng/m2. Còn đất nền trong ngõ có mức giá từ 5-10 triệu đồng/m2, tùy vào vị trí.

Tuy nhiên, đến nay giá đã giảm khoảng 15-25%. Cụ thể, các mảnh đất ở mặt đường rộng từ 7-9m nay đã giảm xuống còn 24-30 triệu đồng/m2. Những mảng nằm ở mặt đường 5-6m giá giảm còn 13-18 triệu đồng/m2. Còn đất nền trong ngõ, nhiều mảnh giảm xuống chỉ còn 3-7 triệu đồng/m2.

Giá giảm mạnh nhưng vẫn cao hơn thực tế

Số liệu báo cáo thị trường của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ quý 4/2022 đến nay, bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là với phân khúc đất nền. Trong đó, giá đất nền thứ cấp giảm từ 15-35%, đất nền dự án cũng giảm từ 8-15% so với hồi đầu năm 2022. Tuy nhiên, mặc dù thị trường nhà đất ngoại thành Hà Nội giảm mạnh so với cách đây 1 năm nhưng mức giá này được đánh giá là vẫn cao hơn so với thực tế của thị trường từ 20-30%, bởi những khu vực này chưa hiện toàn hạ tầng đô thị, vẫn đang tiếp tục được đầu tư xây dựng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, thị trường nhà đất khu vực ngoại thành vốn dĩ đã bị "thổi giá" cao hơn so với thực tế từ nhiều năm nay. Trong quý I/2023, thị trường được dự báo sẽ có ít biến động, lượng giao dịch cũng tiếp tục giảm sút hơn so với cùng kỳ năm 2022.

Theo vị chuyên gia, khách hàng đang rục rịch xuống tiền với tâm lý chờ bắt đáy, tuy nhiên thị trường đã chạm đáy chưa thì vẫn là câu hỏi cần thời gian để trả lời, bởi không có một thước đo nào có thể xác định được đâu là đáy của thị trường bất động sản.

Ông Đính nhận định, sau 2 năm phát triển như vũ bão, đây là giai đoạn thích hợp để nhà đầu tư chuyên nghiệp, có kinh nghiệm hoặc tiềm lực tài chính mạnh cũng như dòng tiền nhàn rỗi sẵn sàng đầu tư trong khoảng thời gian 3-5 năm trở lên tham gia vào thị trường.

Trên thực tế, hiện nay những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá sức đang phải giảm giá bất động sản để "tháo chạy". Ngược lại, với những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính thì đây lại là cơ hội tốt để xuống tiền. Bởi với tốc độ đô thị hóa và dân số tăng nhanh như hiện tại thì giá nhà đất vẫn được dự báo tiếp tục tăng. Nhưng nhà đầu tư vẫn cần thận trọng với những rủi ro bất ngờ có thể xảy ra.

Thị trường bất động sản từ giữa năm 2022 đột ngột rơi vào trầm lắng. Thanh khoản trên thị trường lúc này sụt giảm nghiêm trọng. Với những khó khăn, vướng mắc của thị trường, Chính phủ đã liên tục có động thái quyết liệt nhằm tháo gỡ cho thị trường. Ông Đính cho biết, quý I/2023, thị trường bất động sản đang có tín hiệu tích cực khi triển khai đồng bộ nhiều giải pháp tháo gỡ bằng các văn bản quy định pháp luật.

Dưới góc nhìn lạc quan, vị chuyên gia dự báo, khoảng cuối quý II thị trường sẽ có sự ổn định cũng như hoạt động tốt hơn. Đặc biệt, những dự án, nhóm dự án thiết yếu như nhà ở xã hội, nhà ở bình dân sẽ có những tác động trước. Còn các phân khúc khác sẽ phải chờ đợi lâu hơn. Trong khi đó, các doanh nghiệp cũng không ngồi chờ các nghị định mà sẽ tự động thực hiện, lên ý tưởng cho việc tái cấu trúc sản phẩm, doanh nghiệp. Theo đó, chú trọng vào phân khúc dễ hấp thụ, sớm tạo ra dòng tiền.