Đầu năm phân khúc đất nền đón nhận những tín hiệu tích cực

Giá đất nền giảm sâu người mua quan tâm trở lại

Sang đầu năm 2023, mặc dù các ngân hàng đã được cấp room tín dụng mới nhưng nguồn tín dụng dành cho các phân khúc không phục vụ nhu cầu ở thực, mang tính đầu cơ cao lại gần như không có. Nhiều nhà đầu tư đang rơi vào tình trạng đuối sức đã dẫn đến làn sóng cắt lỗ ở hầu hết các phân khúc. Phân khúc đất nền được ghi nhận có mức giảm giá rất mạnh, ở một số vị trí xa khu vực trung tâm, mật độ dân cư thưa thớt, mức giảm đã lên tới 40-50%.

Tại huyện Mê Linh, những điểm nóng như khu vực thị trấn Chi Đông, Quang Minh, Yên Minh, … giá đất nền rao bán cũng giảm mạnh từ 30-50 triệu đồng/m2 so với thời điểm đầu năm 2022. Giai đoạn đầu năm 2022, một số lô đất trúng đấu giá tại thị trấn Chi Đôn, huyện Mê Linh, Hà Nội với mức giá từ 70 - 80 triệu đồng/m2 thì nay đang được rao bán với mức giá chỉ khoảng 20-40 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Những lô đất có diện tích lớn hiện giá rao bán ở mức giá chỉ loanh quanh từ 18-22 triệu đồng/m2. Nếu người mua thiện chí, giá bán có thể giảm thêm từ 2-3 triệu đồng/m2.

Ở khu vực nóng của huyện Đông Anh như Tiến Dương, Đông Hội, Xuân Canh, … so với thời điểm sốt đất hồi nửa đầu năm 2022, giá rao bán hiện nay đã giảm từ 30-40 triệu đồng/m2, hiện phổ biến ở mức từ 30-45 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, theo một số môi giới ở đây cho biết, giá đã giảm mạnh và đã có nhiều người quan tâm nhưng đa số vẫn đang thăm giò, chưa sẵn sàng xuống tiền. Mặc dù chưa có nhiều giao dịch nhưng có nhiều người quan tâm cũng là một tín hiệu tốt đối với thị trường.

Ở khu vực huyện Hoài Đức, đất nền ở các khu vực An Thượng, An Khánh, song phương, mức giá rao bán cũng ghi nhận giảm sâu. Giá đất dịch vụ ở khu vực xã Song Phương, giáp với đại lộ Thăng Long đã giảm khoảng 10 triệu đồng/m2 còn khoảng 50-55 triệu đồng/m2 so với giai đoạn đỉnh. Những mảnh đất trong làng có giá mềm hơn, khoảng 40-45 triệu đồng/m2.

Những lô đất đối diện Học viện Chính sách thuộc xã An Thượng, nhờ có tuyến đường Liên khu 8 rộng 50m đã hoàn thành nên có giá cao hơn. Theo các môi giới ở đây cho biết, giá đất ở đây hiện rất “dễ chịu”, chỉ từ 60-80 triệu đồng/m2 tùy vị trí. Ở giai đoạn đỉnh, giá đất ở đây đã lên tới cả trăm triệu đồng/m2, cá biệt những lô ở vị trí đẹp, giá lên tới 150 triệu/m2 mà không có người bán.

Theo anh Phúc, chủ một sàn môi giới bất động sản ở khu vực Song Phương, Hoài Đức, Hà Nội cho biết: “Với khoảng 2,5-3 tỷ đồng, người mua có thể tìm được những mảnh đất đẹp ở đây. Ở thời điểm sốt đất, số tiền này chỉ mua được những thửa đất trong làng. Mức giá này, người mua có thể xuống tiền nếu xác định đầu tư lâu dài”.

Cũng thuộc huyện Hoài Đức, đất dịch vụ ở khu vực Kim Chung Di Trạch, Vân Canh, Lai Xá vốn là điểm nóng trong giai đoạn sốt đất thì nay đã giảm tới 30 triệu đồng/m2 so với giai đoạn đỉnh, hiện giá rao bán ở khu vực này khoảng 60 - 80 triệu đồng/m2 tùy vị trí.

Theo một số chủ sàn giao dịch ở khu vực này chia sẻ, giá đất nền ở đây đã giảm gần tương đương với giai đoạn trước dịch bệnh Covid-19. Mức giá này là hợp lý để mua vào nếu có điều kiện bởi hạ tầng ở đây khá tốt khi giáp với các tuyến đường huyết mạch như quốc lộ 32, đường Vành đai 3,5 và gần nhiều trường đại học …

Theo báo cáo mới nhất về thị trường đất nền của Savills, phân khúc đất nền khu vực ngoại thành Hà Nội đang phải chịu sức ép giảm giá rất lớn. Nguyên nhân là do giá đất ở những khu vực này đã bị đẩy lên quá cao trong giai đoạn thị trường nóng. Với áp lực về dòng tiền bị siết chặt, thanh khoản gần như không có cộng với lãi suất ngân hàng liên tục tăng cao đã khiến nhiều nhà đầu tư lâm vào hoàn cảnh khó khăn khi đã sử dụng đòn bẩy tài chính khu mua vào. Càng để lâu, áp lực trả nợ gốc và lãi càng lớn, buộc họ phải hạ giá bán nhằm đẩy bớt hàng để thu tiền mặt về.

Khu vực trong Vành đai 4 vẫn được nhà đầu tư quan tâm

Thị trường đất nền hiện đang trên đà giảm giá mạnh nhưng lượng giao dịch vẫn ở mức thấp. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia, thị trường đất nền khu vực trong Vành đai 4 sẽ vẫn sẽ nhận được sự quan tâm đặc biệt của các nhà đầu tư trong thời gian tới. Hiện nay, lượng giao dịch còn thấp, người bán vẫn đang cố gồng để giữ những hàng tiềm năng nên giá một số khu vực có thể còn giảm thêm nữa nếu nguồn tín dụng dành cho bất động sản vẫn còn bị nghẽn tình hình kinh tế chưa có dấu hiệu phục hồi. Ngược lại, người mua lại có tâm lý chờ giá giảm thêm mới xuống tiền. Có thể phải đến giữa năm 2023 mới là thời điểm có giao dịch trở lại.

Hiện nay, công tác đền bù giải phóng mặt bằng dự án đường Vành đai 4 đang được gấp rút triển khai, nhiều địa phương đang tiến hành chi trả tiền đền bù cũng như bố trí tái định cư cho những hộ phải di dời chỗ ở. Theo kế hoạch, đến tháng 6/2023, dự án đường Vành đai 4 sẽ bắt đầu khởi công và dự kiến hoàn thành vào năm 2026.

Ở những khu vực huyện vùng ven được quy hoạch lên quận từ năm 2025-2030 như: Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng, Thanh Trì vốn là những điểm nóng trong giai đoạn sốt đất cũng ghi nhận mức giảm từ 15-30% tùy vị trí so với giai đoạn đỉnh giá 2021. Năm bắt diễn biến của thị trường, một số nhà đầu tư đã bắt đầu đi “săn hàng” ngon – bổ - rẻ ở phân khúc đất nền, nằm trong vành đai 4 khoảng cách đến trung tâm Hà Nội từ 15-20 km. Đặc biệt những thửa đất có diện tích từ 30-50m2, hạ tầng hoàn thiện được quan tâm nhiều nhất vì hợp túi tiền đối với nhu cầu ở thực và có nhiều tiềm năng tăng giá.

Theo chia sẻ của a Phúc: “Từ ngày mùng 10 tết, tôi đã bắt đầu nhận được những cuộc gọi của khách hàng hỏi mua đất ở khu vực quanh đây rồi. Đa số họ đều mong muốn tìm những mảnh đất có diện tích từ 40-60m2 nằm trong khu vực đường Vành đai 4, ô tô đỗ cửa ở tầm giá khoảng 2 tỷ đồng. Những người rao bán đều đang rất cần tiền nên họ buộc phải bán, còn lại vẫn cố giữ để chờ thị trường ấm lên”.

Tình trạng khan hiếm nguồn cung đã khiến giá của phân khúc nhà chung cư vẫn ở mức cao, chưa có dấu hiệu giảm. Theo anh Phúc, đây có thể là một trong những nguyên nhân khiến một số khách hàng chuyển sang phân khúc đất nền ở khu vực phía trong đường Vành đai 4 thay vì mua chung cư.

“Khoảng cách đến khu vực trung tâm không quá xa, hạ tầng giao thông đã hoàn thiện nên thời gian di chuyển đến đường Vành đai 3 chỉ khoảng 10 phút rất thích hợp đối với những vợ chồng trẻ. Mặt khác, hiện nay một căn chung cư 2 phòng ngủ ở khu vực Tây Mỗ, Nam An Khánh cũng có giá từ 2-3 tỷ đồng tương đương với một mảnh đất khoảng 50m2 ở đây. Tiềm năng tăng giá của nhà liền thổ thường cao hơn nhiều so với nhà chung cư nếu năm giữ lâu dài. Vì vậy, nhiều người đã chuyển sang tìm mua đất nền khi giá giảm sâu như hiện nay thay vì tìm mua nhà chung cư”. Anh Phúc chia sẻ.