Thị trường đất nền phía Nam sau Tết: Giao dịch ảm đạm, giá bán giảm nhẹ rồi đi ngang

Thị trường trầm lắng

Trở lại công việc sau kỳ nghỉ Tết dài ngày, anh Đinh Văn Hải – Môi giới bất động sản ở TP Hồ Chí Minh than thở: “Chưa bao giờ thị trường đất nền ảm đạm như đầu năm nay. Công ty tôi bắt đầu ra quân từ mộng 6 Tết nhưng đến tận bây giờ vẫn chưa có khách hàng ghé văn phòng hỏi thăm. Thỉnh thoảng, tôi vẫn nhận được vài cuộc điện thoại hỏi giá nhưng không thấy khách hàng hẹn ngày đi xem đất”.

Anh Hải cho biết, những năm trước, thời điểm sau Tết Nguyên Đán là lúc thị trường đất nền diễn biến rất sôi động, những cơn sốt đất lớn, nhỏ liên tục xảy ra. Tuy nhiên năm nay, thị trường gần như “đóng băng” do tâm lý lo sợ giá đất còn giảm nên chưa dám xuống tiền. Thêm vào đó, việc ngân hàng chưa có động thái nới room tín dụng, hạ lãi suất cho vay nên thanh khoản trên thị trường ngày càng thấp.

Chị Nguyễn Thị Thái Hòa – Chủ một văn phòng môi giới đất nền ở Bình Dương cũng cho biết, năm nay thị trường đất nền diễn biến rất khác, không còn cảnh tấp nập người mua, kẻ bán như hồi đầu năm ngoái. Dù đã đẩy mạnh ra quân sau Tết bằng việc chạy quảng cáo, tiếp thị bằng nhiều hình thức khác nhau nhưng vẫn chưa có giao dịch nào thành công.

“Phần lớn những người mua đất nền chủ yếu là các nhà đầu cơ, sử dụng đòn bẩy tài chính. Tuy nhiên, dòng vốn này đang bị kiểm soát chặt nên phần nào cũng giảm đi bớt số lượng khách hàng ở thời điểm hiện nay. Tôi nghĩ, thị trường trong thời gian tới vẫn sẽ gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là thanh khoản”, chị Hòa nói.

Theo khảo sát thực tế tại khu vực phía Nam, lượng giao dịch đất nền sau Tết Nguyên Đán năm 2023 giảm mạnh rõ rệt, chỉ bằng 20-30% so với cùng kỳ năm ngoái. Ngay cả ở những khu vực đất nền đang có lợi thế từ các công trình đầu tư công như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, thị trường đất nền vẫn rất ảm đạm.

Lãnh đạo một sàn môi giới địa ốc chuyên phân phối các sản phẩm đất nền ở Long An cho biết, giao dịch đất nền trong tháng 1/2023 tại các khu vực giáp ranh với TP Hồ Chí Minh đã giảm hơn 50% so với cùng kỳ năm ngoái. Việc các ngân hàng hạn chế nguồn vốn đổ vào bất động sản đã khiến thanh khoản trên thị trường sụt giảm nghiêm trọng.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam nhận định, thị trường đất nền phía Nam đang sụt giảm ở mức độ tương đối, không quá mạnh. Các nhà đầu tư vẫn đang có tâm lý chờ đợi mức giá sẽ giảm gần bằng với mức giá của thị trường. Điều này khiến thanh khoản của phân khúc bất động sản này liên tục giảm sâu, mặc dù đang là mùa cao điểm bán hàng nhưng có rất ít giao dịch thành công trong thực tế.

Mức giá giảm nhẹ rồi đi ngang

Mặc dù thanh khoản đang ở mức thấp nhưng giá bán đất nền phía Nam vẫn chưa có dấu hiệu sụt giảm mạnh. Theo ghi nhận của phóng viên, trong tháng 1/2023, các dự án đất nền ở các tỉnh thành phía Nam bắt đầu xuất nhiều trường hợp bán giảm giá, cắt lỗ. Tuy nhiên, mức giảm không quá cao, khoảng 5-10% so với mức giá mua ban đầu.

Tại khu vực Tây Nam Bộ, đất nền tại một số dự án điển hình ở Cần Thơ, Hậu Giang, Bạc Liêu, Cà Mau đang có giá bán trung bình dao động trong khoảng 14-16 triệu đồng/m2. Giá bán các sản phẩm không có dấu hiệu giảm mạnh, thậm chí còn tăng nhẹ ở một số dự án được hỗ trợ bởi các công trình đồng tư công.

Còn tại khu vực TP Hồ Chí Minh và các vùng phụ cận, trong tháng đầu tiên của năm 2023, mặt bằng giá sơ cấp không có nhiều biến động, đang có xu hướng đi ngang. Còn trên thị trường thứ cấp, mức giá bán ghi nhận giảm 12-20% so với cùng kỳ năm ngoái do việc nhiều nhà đầu tư đang chấp nhận bán cắt lỗ nhằm thu hồi dòng vốn, giảm áp lực tài chính.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, giá đất nền phía Nam đang bị ảnh hưởng bởi tính thanh khoản. Trong ngắn hạn, mức giá có thể sụt giảm so với mức kỳ vọng của các nhà đầu tư hoặc thấp hơn lớp tài sản khác. Tuy nhiên, trong dài hạn, giá bán rất khó có khả năng sụt giảm mạnh, mức giá có thể đi ngang so với giá năm 2022 nhưng sau đó sẽ nhanh chóng tăng lại nhờ những kỳ vọng mới.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, trong quý 1 và nửa đầu quý 2/2023, giá bán bất động sản bình quân sẽ giảm nhẹ sau đó đi ngang. Nếu nền kinh tế ổn định, khả năng cao giá bán các phẩm sẽ tăng trở lại. Trong đó phân khúc đất nền ở những vùng phát triển quá mức, giá bán đã tăng quá cao sẽ tiếp tục đà giảm để điều chỉnh về mức phù hợp. Ngược lại, những vùng chưa có nhiều dự án sẽ có khả năng tăng giá.

Riêng khu vực TP Hồ Chí Minh và các tỉnh thành lân cận, báo cáo mới đây của DKRA Việt Nam đưa ra dự báo, mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ở mức ổn định, khó có những sự tăng giá đột biến trong năm 2023. Thị trường thứ cấp duy trì thanh khoản ở mức trung bình, giao dịch tập trung ở những dự án đã có sổ hồng và nằm gần khu dân cư. Mặt bằng giá bán thứ cấp dự báo sẽ giảm nhẹ, nhất là trong những tháng đầu năm 2023.

Nguồn cung đất nền trong năm 2023 sẽ giảm nhẹ so với năm 2022, dao động khoảng 6.200 nền. Nguồn cung mới sẽ tập trung chủ yếu tại các dự án đã mở bán trước đó và phân bố phần lớn ở hai địa phương là Long An và Bình Dương. Trong đó, Long An dự kiến có khoảng 3.100 nền, Bình Dương khoảng 1.200 nền được đưa ra thị trường.

Sức cầu chung của toàn thị trường dự báo giảm nhẹ so với năm 2022, xu hướng giảm kéo dài đến hết quý 3 trước khi có những hồi phục nhất định vào quý 4. Thị trường tập trung ở những dự án pháp lý hoàn thiện và hạ tầng giao thông kết nối thuận lợi với TP. Hồ Chí Minh.