Cơ hội nào cho phân khúc đất nền năm 2023?

Đất nền “chạm đáy”? 

Từ cuối năm 2022 sang đầu năm 2023, đất nền tại một số điểm nóng trước đây đã ghi nhận sự giảm giá đáng kể. Vùng ven Hà Nội như Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức hay một số tỉnh lân cận như Hòa Bình, Bắc Ninh, Hưng Yên,… mức giá đất nền đã giảm giao động từ 20-40% tùy lô và vị trí, thế nhưng giao dịch ảm đạm, nhiều lô đất dù giao cắt lỗ nhưng vẫn … ế. Nhiều lô đất đấu giá, đất trang trại, đất nghỉ dưỡng cũng trong tình trạng ảm đạm tương tự.

Anh Nguyễn Minh Phú (40 tuổi, quận Hoàng Mai, Hà Nội) vừa xuống tiền mua 2 lô đất tại huyện Quốc Oai cuối năm 2022 cho biết, lúc anh mua, giá đất đã giảm so với cùng kì năm 2021. Nghĩ mua được giá rẻ nhưng nào ngờ, khi cần tiền, anh rao bán cắt lỗ lô đất tới 20% mà mãi chưa chốt được khách. Trước khi mua, anh có vay ngân hàng để đầu tư nên giờ, áp lực lãi suất khiến anh cũng căng thẳng.

Chị Phạm Yến, một môi giới bất động sản có kinh nghiệm trong phân khúc đất nền cho biết, nếu như trước đây, giá đất vườn, đất khai hoang ở các tỉnh như Hòa Bình hay đất tại các vùng ven của thành phố Hà Nội đã tăng giá rất nhanh thì nay, người bán thì nhiều người mua thì không có. Đa phần lượng bán ra là của các nhà đầu cơ, đầu tư ngắn hạn đang chịu nhiều sức ép khi sử dụng đòn bẩy tài chính.

Theo một số trung tâm môi giới bất động sản khu vực phía Nam, hiện sản phẩm đất nền rao bán chủ yếu tại các tỉnh vùng ven TP. HCM như Bình Dương, Bình Phước, Đồng Nai, Lâm Đồng, Đắk Lắk,…

“Đất nền khu vực ngoài trung tâm sẽ là phân khúc chịu nhiều ảnh hưởng nhất thời điểm hiện tại và rất có thể sẽ chịu sức ép giảm giá. Lý do là bởi các sản phẩm này đã bị đẩy giá lên quá cao, nhất là các khu vực sốt đất thời gian vừa qua”, một môi giời kì cựu khu vực ngoại thành TP. HCM cho biết.

Cũng theo vị này, nhà đầu tư đất nền thường là các nhà đầu tư ngắn hạn, sử dụng đòn bẩy tài chính nhiều hơn các loại hình khác. Vì vậy, khi lãi suất vay điều chỉnh, áp lực thanh toán và trả lãi dồn nén, nhiều nhà đầu tư đuối sức.

Trong báo cáo tháng 1/2023 vừa công bố của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, cuối năm 2022, do ảnh hưởng của chính sách tiền tệ thắt chặt cùng với các yếu tố vĩ mô của nền kinh tế và các vấn đề nội tại chưa được giải quyết khiến thị trường bất động sản rơi vào khó khăn.

Cũng theo báo cáo của VARS, giá bất động sản đặc biệt là phân khúc đất nền đã được điều chỉnh giảm mạnh, giá gần như trở lại mức giá cuối năm 2021 khi chưa xảy ra sốt đất. Ngược lại, phân khúc nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư không nằm trong xu hướng giảm giá bán.

TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường đang có dấu hiệu ảm đạm song việc cắt lỗ chỉ ở các nhà đầu tư ngắn hạn hoặc với các sản phẩm đầu cơ, không phục vụ nhu cầu thực.

Dự báo, thị trường bất động sản Việt Nam quý I/2023 sẽ ít biến động và khó xảy ra các tình huống “đột biến”, lượng giao dịch được kì vọng tương đương với cùng kì năm 2022.

Sẽ còn ảm đạm

Nhận định về thị trường bất động sản năm 2023, nhiều chuyên gia đánh giá, năm 2023 thị trường sẽ còn nhiều khó khăn do yếu tố hạ tầng, quy hoạch không mạnh, khó vay ngân hàng, lãi suất tăng cao,… Mặc dù là phân khúc đa dạng với nhiều sản phẩm và mức giá, phục vụ nhu cầu của nhà đầu tư nhưng đất lền được dự báo sẽ tiếp tục trầm lắng do nhu cầu nhà đầu tư sụt giảm và thị trường chung không có độtphá. Dự báo, giá đất nền trong năm 2023 ở các khu vực vùng ven sẽ không ăng giá, và giảm nhẹ ở các vùng xa trung tâm. Tuy nhiên, một số khu vực có sự thay đổi về hạ tầng, giải ngân đầu tư công, các khu công nghiệp đang triển khai thì đất nền vẫn có cơ hội hưởng lợi “ăn theo” nên giá vẫn tốt.

Nhận định về nguồn cung đất nền trong năm 2023, ông Lê Đình Hảo - Giám đốc Khối kinh doanh Batdongsan.com.vn cho biết, giỏ hàng thị trường đất nền vẫn rất lớn và phong phú, đồng thời sẽ được kiểm soát để tránh đầu cơ. Song theo ông Hảo, điều lo lắng là lực cầu hiện đang hạn chế và sẽ có thể sẽ kéo dài đến cuối quý IV năm 2024.

Còn theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội, hiện nay, đất nền nhiều khu vực sau một thời gian tăng nóng đang có mức thanh khoản giảm nhưng về dài hạn phân khúc này vẫn nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Ông Điệp lý giải, phân khúc đất nền có lợi nhuận lớn và dễ đầu tư hơn so với các phân khúc khác. Năm 2023, các tín hiệu như mở room tín dụng, ổn định lãi suất sẽ được rõ ràng hơn, từ đó giao dịch bất động sản nói chung và đất nền nói riêng sẽ “ấm” dần lên.

“Chúng tôi tin rằng, những định hướng sắp tới của Chính phủ sẽ giúp thị trường đất nền sẽ có những chuyển biến mới và phục hồi nhanh hơn các phân khúc khác. Từ đó, các nhà đầu tư cũng sẽ dần quên đi những khó khăn của năm 2022 và đặt nhiều kỳ vọng hơn vào năm 2023”, ông Điệp cho hay.

Để phân khúc đất nền nói riêng và thị trường bất động sản nói chung phát triển trở lại, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho biết việc tháo gỡ khó khăn cho bất động sản là việc “không thể không làm”.

Theo TS Lực, thị trường bất động sản hiện nay là sự tồn tại của tứ giác liên thông: bảo hiểm – ngân hàng - chứng khoán - bất động sản và đòi hỏi kết hợp nhuần nhuyễn, nếu một yếu tố gặp vấn đề thì các yếu tố khác cũng sẽ bị ảnh hưởng. Thậm chú nếu không được can thiệp hay xử lý kịp thời có thể sẽ gây ra các tình huống nghiêm trọng.

“Nếu bây giờ Chính phủ tháo gỡ được những vướng mắc của thị trường bất động sản thì khả năng phục hồi trong năm 2023 rất nhanh. Chậm nhất là quý IV năm nay, thị trường bất động sản sẽ "vực dậy", ông Lực nhận định.