Thị trường đất nền ven biển: Khi người bán nhiều hơn người mua

Giảm sâu vẫn không thể “thoát hàng”

Năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến sự sụt giảm trông thấy các giao dịch phân khúc đất nền ven biển. Càng về cuối năm phân khúc này càng nguội lạnh và bước sang đầu năm 2023 vẫn trong tình trạng “đóng băng”.

Ông Hoàng Anh Tuấn, nhân viên môi giới bất động sản khu vực miền Trung cho biết, giá đất nền ven biển có sự giảm xuống khoảng 10 – 20% so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái, thậm chí một số khu vực giảm đến 50% so với thời điểm đạt đỉnh sóng. Theo ông Tuấn, nguyên nhân do thị trường bất động sản gặp khó khăn chung trong khi nhiều nhà đầu tư đang phải đối mặt với nhiều áp lực trả lãi vay nên sẵn sàng giám giá để bán được đất.

Ông Tuấn kể, khoảng đầu năm 2021 đến giữa năm 2022 thời điểm những “cơn sóng” đất nền ven biển trở nên sôi động, nhất là có thông tin về dự án mới khiến không ít người bất chấp vay vốn ngân hàng để đầu tư. Thời gian đầu ngân hàng có những chính sách tốt về lãi suất cho khách, tuy nhiên đến nay lãi suất đã tăng cao, thậm chí thả nổi khiến nhiều nhà đầu tư “đứng ngồi không yên”.

“Giá giảm nhưng thanh khoản vẫn chậm, người mua chủ yếu là nhà đầu tư muốn bắt đáy các sản phẩm cắt lỗ thật bởi mặt bằng chung giá đất nền ven biển hiện vẫn ở mức cao. Đơn cử như lô đất tại dự án Nhơn Hội New City ở Quy Nhơn (Bình Định) hiện đang được rao bán 1,6 tỷ/lô (giám sâu so với giá 2,2 tỷ năm 2022) tuy nhiên vẫn cao hơn so với giá mua thời điểm 2 năm trước”, ông Tuấn nói.

Nhớ về thời kỳ hoàng kim 2019 - 2021, ông Tuấn cho biết, phân khúc đất nền ven biển luôn được đánh giá là hấp dẫn, khả năng sinh lời cao do đặc tính khan hiếm cũng như tâm lý có thể xây homestay nghỉ dưỡng hoặc ăn theo sự phát triển đô thị ven biển. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư còn mua những lô đất chưa đầy đủ cơ sở pháp lý như đất vườn, đất nông nghiệp của người dân ở khu vực gần biển với kỳ vọng mức giá sẽ tăng gấp nhiều lần.

Chị Lê Thị Liên quê Hải Dương từng mua lô đất nền với giá 26 triệu đồng/m2 ở Hạ Long (Quảng Ninh) cho biết, 2 tháng nay chị liên tục lên các trang diễn đàn mua bán bất động sản để muốn đẩy hàng, thu vốn xoay xở cho dịp Tết Nguyên đán. “Tôi đã chào giá 22 triệu đồng rồi xuống 20 triệu đồng nhưng một số người chỉ hỏi cho biết chứ không có nhu cầu đi xem thực tế để mua. Tôi nhờ môi giới thì họ bảo nhiều nhà đầu tư khác còn cắt lỗ sâu hơn nên đợt này rất khó thanh khoản”, chị Liên buồn rầu chia sẻ.

Cũng theo ghi nhận, tại đất ven biển Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), Phan Thiết (Bình Thuận) tình trạng giảm giá đất nền ven biển cũng phổ biển. Nhiều lô đất năm ngoái được rao bán với giá trên 40 triệu đồng/m2 nay chỉ ở mức sấp sỉ 30 triệu đồng/m2. Tương tự, đất biển Vĩnh Yên, Vạn Khánh ghi nhận giá giảm 15 - 25% so với cùng kì năm ngoái. Đất Vạn Phú, gần đường lớn Lý Thái Tổ cũng giảm sâu, chạm mốc 10 triệu đồng/m2, mức thấp nhất trong ba năm qua.

Với kinh nghiệm trên 5 năm buôn đất nền ven biển các tỉnh miền Trung, anh Hoàng Văn Kiên chia sẻ, từng có lô đất ở Quảng Bình anh bán ra tăng gấp 4 lần so với thời điểm mua vào, thu lãi hơn 3 tỷ sau 2 năm “xuống tiền”. Tuy nhiên đến đầu năm 2023 mọi thứ đã khác, lô gần nhất anh Kiên bán thành công đã từ tháng 3/2022 tại Quảng Ngãi với giá 18 triệu đồng/m2. Hiện anh còn “mắc kẹt” 8 lô đất ven biển tại các tỉnh Quảng Bình, Quảng Trị và Thừa Thiên Huế.

Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng “chung cảnh ngộ”

Về thị trường bất động sản nghỉ dưỡng nói chung, biệt thự ven biển và nhà phố thương mại tại các dự án nghỉ dưỡng cũng sụt giảm lượng tiêu thụ, các giao dịch chậm, giá thành giảm. Riêng condotel, lượng tiêu thụ trên cả nước chỉ dao động ngưỡng 100 đến 400 căn mỗi tháng trong khi hàng tồn kho dòng sản phẩm này theo ước tính đến con số hàng nghìn.

Giám đốc một nghiệp đang phát triển dự án nghỉ dưỡng tại miền cho biết, lượng giao dịch condotel, nhà phố, biệt thự biển đã giảm mạnh từ quý 3 năm 2022 đến nay. Mắc dù công ty ông đã tăng mức giảm giá, khuyến mãi, chiết khấu với tổng giá trị lên đến 30-40% giá trị hợp đồng để kích cầu nhưng tình trạng không cải thiện. Vị giám đốc này lo lắng tình trạng thanh khoản kém của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có thể kéo dài thêm trong năm 2023.

Chị Lê Thị Oanh, một nhà đầu tư luôn quan tâm đến thị trường bất động sản nghỉ dưỡng và đất nền ven biển nhận định, tôi đã đi tham khảo ở nhiều nơi và thấy giá đã giảm chung. Tôi đang băn khoăn nên “bắt đáy” ngay hay tiếp tục chờ giá đất nền sẽ tiếp tục trở về giá trị thực. Chị oanh cho rằng, hiện nay phân khúc này giảm giá sâu nhưng vẫn chỉ là giảm so với thời điểm nóng sốt.

Có thể thấy, cùng với sự chững lại của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền ven biển đang lâm vào tình thế vô cùng khó khăn. Các chuyên gia lưu ý đây là thời điểm nhạy cảm, cơ hội bắt đáy là rất hiện hữu tuy nhiên các nhà đầu tư cần đặc biệt cẩn trọng, đừng thấy rao bán “cắt lỗ” mà vội xuống tiền.

“Để an toàn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng trong thời điểm này thì cần dùng tiền sẵn có, hướng đến các lô đất có sổ đỏ, quy hoạch rõ ràng. Đặc biệt, nhà đầu tư khi mua đất nền ven biển cần lưu lưu ý thông tin quy hoạch, sự hiện diện trong tương lai của các chủ đầu tư lớn cũng như quan sát diễn biến chung của thị trường”, một chuyên gia khuyến cáo.