Đất nền ăn theo quy hoạch "bất động" chờ người mua dịp cận Tết Nguyên đán

Đất nền "ăn theo" quy hoạch giảm giá mạnh

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường bất động sản rơi vào tình trạng trầm lắng, giá đất nền ở những khu vực từng "sốt nóng" trong thời gian vừa qua theo đó có xu hướng hạ nhiệt. Đặc biệt, thanh khoản sụt giảm nghiêm trọng khiến các chủ đất phải giảm giá từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng để tìm được khách mua.

Thị trường bất động sản Hưng Yên cũng đang rơi vào trầm lắng, không còn thất cảnh đất nền được giao dịch sôi động như 2 năm trước đó. Những mảnh đất vị trí gần khu đô thị lớn, hay tuyến đường quy hoạch cũng đang có sự giảm giá mạnh.

Đơn cử như lô đất rộng hơn 80m2, nằm ở đường 2 ô tô tránh nhau, gần một khu đô thị lớn tại huyện Văn Giang đang được rao bán cắt lỗ với giá 4,5 tỷ đồng, tương đương hơn 55 triệu đồng/m2. Nhưng hiện tại do chủ đất đang cần tiền, muốn bán nhanh nên giảm giá xuống còn 3,4 tỷ đồng, tương đương 42 triệu đồng/m2, tức giảm giá khoảng hơn 20%.

Cũng trên địa bàn huyện này, giá đất ở một số khu vực ăn theo quy hoạch đường Vành đai 4 vùng Thủ đô cũng đang được giảm giá bán. Chẳng hạn tại xã Liên Nghĩa, vào thời điểm "sốt nóng", giá đất nền tại đây được rao bán khoảng 27-32 triệu đồng/m2. Nhưng đến hiện tại, những lô đất có vị trí đẹp cũng giảm giá chỉ còn khoảng 24-25 triệu đồng/m2. Thậm chí, giá bán của những lô đất có diện tích lớn hoặc vị trí không thuận tiện chỉ còn 18 - 20 triệu đồng/m2.

Diễn biến tương tự, tại huyện Thường Tín (Hà Nội), thời điểm đầu năm khi các thông tin về tuyến đường Vành đai 4 ngày càng rõ ràng hơn, giá đất quanh các khu vực như Khánh Hà, Hiền Giang, Nhị Khê,... liên tục tăng mạnh lên tới hơn 30-40 triệu đồng/m2. Nhưng đến nay, giá đất nền ở những khu vực này đều đã giảm khoảng 20-25%, chỉ còn 22-30 triệu đồng/m2, dù vậy vẫn khó tìm khách mua.

Anh Nguyễn Chương, một môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, giá đất tại những khu vực có quy hoạch khu đô thị, hạ tầng,... trong thời gian qua liên tục tăng nóng. Tuy nhiên, không nằm ngoài khó khăn chung của thị trường, giá đất nền tại những khu vực từng tăng nhanh thì đến nay cũng giảm rất nhanh.

Môi giới này cho biết, chỉ cần ở đâu có quy hoạch hạ tầng thì giá đất ở đó tăng rất nhanh, thậm chí vượt qua giá trị thực. Thị trường đến nay chững lại, những mảnh đất ở khu vực đã được đầu tư hạ tầng hoặc bắt đầu triển khai, giá có thể giảm nhưng ít hơn so với những khu vực quy hoạch vẫn đang còn nằm trên giấy. 

Bên cạnh đó, anh Chương cho rằng, việc giảm giá, cắt lỗ sâu hiện nay cũng đến từ nguyên nhân khó khăn về nguồn vốn. Nhiều chủ đất sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đến nay cần bán gấp để tất toán, đặc biệt là trong bối cảnh Tết Nguyên đán đang đến gần. Còn một số nhà đầu tư không chuyên cũng muốn bán nhanh để thu hồi vốn chuyển sang lĩnh vực kinh doanh khác.

Anh Chương cho biết, hiện tại dù người rao bán giảm giá, cắt lỗ nhưng giá vẫn cao hơn nhiều so với hồi đầu năm 2020. Tuy nhiên, việc cắt lỗ chỉ xảy ra với những nhà đầu tư mua sau, giá đã lên mức cao. Còn với những người đã đầu tư trên 2 năm, thì thời điểm này vẫn chỉ là cắt lãi, trường hợp xấu chỉ là bán hòa vốn.

Hết thời "lướt sóng", đầu cơ

Thị trường bất động sản thời gian qua chứng kiến làn sóng đầu cơ, thổi giá theo quy hoạch. Giá đất theo đó cũng liên tục tăng mạnh, thậm chí có phần tăng ảo so với giá trị thực. Tuy nhiên, điều này đã gây ra những tác động tiêu cực đến thị trường.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam cho biết, những thông tin về quy hoạch và đầu tư những dự án cơ sở hạ tầng giao thông đã phần nào tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản nói chung, bởi khi có những thông tin này, thị trường xuất hiện việc đầu tư, cầu cơ đất.

“Đối với nhà đầu tư cá nhân, không phải cứ mua nhà ở gần đường là có lời. Phải hình thành khu đô thị, khu dân cư thì mới có câu chuyện giá trị bất động sản được nâng lên”, ông Khương cho hay.

Vị chuyên gia cũng cho rằng, nhà đầu tư cần xác định bài toán đầu tư hợp lý, đặc biệt là trong trường hợp có sử dụng đòn bẩy tài chính. Bởi nếu tốc độ tăng giá của bất động sản thấp hơn so với chi phí tài chính mà nhà đầu tư phải gồng gánh thì rất "đau đầu".

Đánh giá về thị trường bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, với việc dòng tiền dễ dàng vào thị trường bất động sản khoảng thời gian cuối năm 2021 và đầu năm 2022, chưa được kiểm soát tốt đã hướng đến hoạt động đầu cơ, cộng thêm sự phục hồi của nền kinh tế và quá trình đô thị hóa đã kéo theo nhu cầu bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc. Đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung bị hạn chế do nhiều lý do đã tiếp tục đẩy mặt bằng giá lên cao.

Ông Hà nhấn mạnh, thị trường đầu năm 2022 phát triển nóng, sốt đất xảy ra ở nhiều mức độ khác nhau, tại những khu vực có thông tin quy hoạch như khu công nghiệp, sân bay, cầu đường,... sẽ kéo theo sự phục hồi, hoạt động trở lại của các sàn giao dịch, môi giới bất động sản. Tuy nhiên, ông Hà cho rằng, từ cuối quý II/2022, thị trường bất động sản đã ghi nhận những dấu hiệu trầm lắng. Hàng loạt chính sách tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp,... bị thắt chặt, khiến tâm lý chung trên toàn thị trường e ngại, mọi giao dịch theo đó cũng bị trì hoãn.  

Giới chuyên gia nhận định, năm 2023 sẽ là một năm đầy thách thức và buộc các nhà đầu tư phải đưa ra những quyết định sớm cho bài toán xuống tiền. Bởi nếu không, họ có thể sẽ rơi vào tình cảnh cận kề phá sản.