Giá chung cư khó hạ nhiệt trong thời gian tới

Nguồn cung năm 2023 vẫn chưa tăng

Theo Nhịp Sống Thị Trường, thị trường bất động sản năm 2022 đã chứng kiến hàng loạt các biến động. Cụ thể, thị trường đã bùng nổ mạnh mẽ vào thời điểm đầu năm, đặc biệt phân khúc đất nền đã ghi nhận tỷ lệ hấp thụ mạnh mẽ. Tuy nhiên đến cuối năm, thị trường bất động sản lại rơi vào trầm lắng khi nguồn cung ngày càng khan hiếm, đặc biệt là phân khúc bình dân và trung cấp. 

Dễ dàng thấy được, hầu hết những sản phẩm được chào bán trên thị trường vào thời điểm này đều đã được chào bán từ những năm trước và rất ít dự án mới. Chưa kể, các chủ đầu tư thiếu vốn sau động thái thắt chặt tín dụng và kiểm soát hoạt động trái phiếu đã buộc phải tạm dừng triển khai dự án.

Theo Savills dự báo, nguồn cung căn hộ trong thời gian tới tại Hà Nội vẫn chưa được cải thiện. Ước tính năm 2023 sẽ có khoảng 19 dự án mới, cộng thêm giai đoạn tiếp theo của 2 dự án sẽ mở bán với 15.800 căn hộ. Trong thời gian tới, xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn tiếp tục. Trong giai đoạn 2023-2025, Bắc Ninh và Hưng Yên sẽ cung cấp ra thị trường khoảng 103.900 căn hộ. 

Tại TP.HCM, các chủ đầu tư địa ốc có thể sẽ trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023. Việc tín dụng tiếp tục thắt chặt vào bất động sản cùng với việc nhiều doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, các chủ đầu tư trong ngắn hạn sẽ gặp nhiều khó khăn trong vấn đề huy động vốn. Do đó, nguồn cung trong năm 2023 ước đạt là 8.000 căn, so với năm 2022 đa xgiamr 60%. 

Theo nhận định của một số chuyên gia, mặt bằng giá căn hộ chung cư trong năm 2023 sẽ có chiều hướng ổn định. Thế nhưng, chính sự ổn định này khiến làn sóng đầu tư ảm đạm ít nhiều. Nguồn cung căn hộ mới còn hạn chế, nhiều khả năng phân khúc căn hộ chung cư vẫn sẽ tăng giá trong thời gian tới.  

Giá chung cư rất khó để hạ trong bối cảnh khan hiếm

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, những phân khúc như căn hộ chung cư trung cấp và bình dân cùng với những bất động sản giá trị khai thác thương mại tốt vẫn có giao dịch trong thời gian tới. Do đó, khả năng hạ giá là rất khó, nhất là trong bối cảnh nguồn cung vẫn còn khan hiếm. 

Cũng theo ông Đính, quỹ đất trong khu vực nội đô của 2 thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TP.HCM đã và đang ngày càng ít đi. Chưa kể, những thay đổi trong quy hoạch và việc thắt chặt các chính sách càng khiến nguồn cung của các dự án nhà ở thương mại và căn hộ chung cư tại đây thêm khan hiếm. Trong khi đó, nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn ở mức cao, giá căn hộ lại khó có thể hạ xuống. Giá đất ngoại thành có xu hướng tăng lên nhanh sẽ khiến giá chung cư ở khu vực này tăng nhiều hơn so với khu vực trung tâm.

Mặt khác, theo dự báo của các doanh nghiệp bất động sản, giá chung cư năm 2023 cũng rất khó giảm do nguồn cung ít nhưng nhu cầu lại quá cao. Thực tế cho thấy, lực cầu của thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại vẫn rất lớn, đặc biệt là những sản phẩm gắn liền với nhu cầu thực. Tuy nhiên, trong bối cảnh vướng mắc về mặt pháp lý khiến nhiều dự án không thể triển khai, thị trường nhà ở càng trở nên ít ỏi.

Bên cạnh đó, hàng loạt các chi phí đầu vào như trang thiết bị, vật liệu xây dựng, nhân công… vẫn đang có xu hướng tăng lên kéo theo giá cả của phân khúc căn hộ chung cư tăng theo. Các chuyên gia nhận định, điều quan trọng là cần sớm tháo gỡ được các rào cản pháp lý, giúp những dự án mới sẽ sớm được triển khai, bao gồm cả những dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá thấp. Một khi nguồn cung dồi dào, giá bán của phân khúc này cũng sẽ trở nên ổn định hơn.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định, việc thời gian thẩm định pháp lý cũng như hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài khiến ngân sách dành cho dự án bị tăng lên, những dự án mở bán sau đó cũng không thể đưa ra mức giá thấp hơn so với những dự án cùng phân khúc trước đó. Bởi vậy, nguồn cung bất động sản vẫn tắc nghẽn, giá bán sơ cấp sẽ tiếp tục tăng và thậm chí vượt khỏi khả năng của những người mua có nhu cầu thực nếu như dòng vốn tín dụng vẫn chưa được khơi thông. 

Ông Hà cũng dự báo: “Giá bất động sản khó giảm nhưng sẽ đi ngang và duy trì mức giá như hiện nay. Tuy nhiên, khi đến một mốc thời gian nhất định mà nguồn cung được khơi thông và các rào cản được tháo gỡ, giá bất động sản có thể hạ nhiệt”. Ông cũng bổ sung, những phân khúc nhà ở giá rẻ người dân có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung lại yếu và thiếu nên giá cả tăng mạnh là điều đương nhiên. So với năm 2021, giá nhà hiện tại đã tăng khoảng 30% và tăng 50% so với năm 2019.