Căn hộ chung cư chưa có Sổ hồng có bán lại cho người khác được không?

Hỏi:

Nhà mình vừa mua một căn hộ chung cư ngoại thành Hà Nội. Dự án này bàn giao đã được hơn 3 tháng nhưng chưa thấy chủ đầu tư làm thủ tục cấp Sổ hồng. Mình muốn hỏi thời gian cấp Sổ hồng sau khi bàn giao căn hộ là bao lâu? Giờ chưa có sổ, mình muốn bán lại cho người khác có được không?

Xin cảm ơn.

(Chị Nguyễn Minh Nguyệt, Hoài Đức, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục. Vấn đề chị quan tâm, luật sư Vũ Thị Quyên (Đoàn Luật sư TP. Hà Nội) xin tư vấn như sau:

1. Thời gian cấp Sổ hồng khi mua nhà chung cư là khi nào?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản như sau:

Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản

...

4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.

...

Theo quy định trên, thời gian cấp Sổ hồng khi mua nhà chung cư là trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho người mua. Đối chiếu quy định trên, việc căn hộ của chị nhận bàn giao 3 tháng mà chưa được cấp Sổ hồng là chậm trễ. Tuy nhiên, cũng có thể có nhiều lý do khách quan khác nhau mà chủ đầu tư chưa làm thủ tục để cấp Sổ hồng cho cư dân. Việc này, chị có thể hỏi trực tiếp phía chủ đầu tư để biết cụ thể lý do là gì.

2. Nhà chung cư chưa có Sổ hồng có bán lại cho người khác được không?

Theo khoản 2 Điều 123 Luật Nhà ở 2014 quy định về giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại như sau:

Giao dịch mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

...

2. Trường hợp bên mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư nếu thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó và có nhu cầu thì được chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; bên nhận chuyển nhượng hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư.

...

Theo đó, trong trường hợp muốn mua bán nhà mà chưa có sổ hồng thì sẽ mua bán bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

Về quyền lợi của cư dân trong chung cư thì người mua nhà chung cư mới vẫn được đảm bảo, không bị hạn chế.

3. Thời hạn sử dụng của nhà chung cư là bao lâu?

Theo quy định tại Điều 99 Luật Nhà ở 2014 về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

Thời hạn sử dụng nhà chung cư

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

...

3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

...

Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều 99 nêu trên.

Trên đây là phần tư vấn của luật sư về những vấn đề mà chị thắc mắc, quan tâm. Nếu có gì chưa rõ, chị có thể tới Phòng Tài nguyên và Môi trường quận/huyện nơi có căn hộ để hỏi thêm thông tin.