Mua căn hộ chung cư mini có được cấp sổ hồng không?

Hỏi:

Vợ chồng tôi mới cưới, điều kiện kinh tế đang gặp nhiều khó khăn. Chúng tôi dự định sẽ mua một căn hộ mini khoảng 30m2. Nhưng chúng tôi băn khoăn, mua căn hộ nhỏ như vậy thì có được cấp sổ hồng hay không?Ngoài ra tôi muốn hỏi thời hạn của căn hộ chung cư chỉ có 50 năm thôi phải không? Mua căn hộ chung cư có kèm theo quyền sử dụng đất hay không?

(Anh Lê Mạnh Cường, Hà Nội).

Trả lời:

Cảm ơn anh đã gửi câu hỏi tới chuyên mục, vấn đề anh thắc mắc các luật sư Vũ Thị Quyên - Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội xin tư vấn như sau:

1. Mua căn hộ chung cư mini có được cấp sổ hồng hay không?

Căn cứ Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 quy định như sau:

2. Hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó.

Theo đó, nếu công trình đã được cấp phép xây dựng và đáp ứng điều kiện theo quy định nêu trên thì từng căn hộ sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữ nhà ở (sổ hồng). Đối với chung cư hiện nay phải tuân thủ theo quy chuẩn QCVN 04:2021/BXD được ban hành kèm theo Thông tư 03/2021/TT-BXD theo đó quy định căn hộ chung cư phải có tối thiểu một phòng ở và một khu vệ sinh. Diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2.

Như vậy trong trường hợp của anh muốn mua căn hộ chung cư mini có diện tích 30m2 thì sẽ được cấp sổ hồng nếu căn hộ đó có có tối thiểu một phòng ở và có một khu vệ sinh riêng.

2. Căn hộ chung cư chỉ có thời hạn là 50 năm?

Căn cứ theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư như sau:

1. Thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định tại khoản 2 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định chất lượng nhà ở.

2. Khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

a) Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 110 của Luật này;

b) Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở; nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương.

Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định tại khoản 3 Điều này.

3. Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư thuộc diện quy định tại điểm b khoản 2 Điều này được quy định như sau:

a) Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định tại Mục 2 Chương này;

b) Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

c) Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

d) Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định tại Điều 116 của Luật này.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Chiếu theo quy định trên pháp luật không quy định số năm có thời hạn của nhà chung cư mà thời hạn của nhà chung cư sẽ phụ thuộc vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở.

Nhìn vào thực tế thời hạn chung cư hiện nay thường là 50 năm, vậy thì áp dụng theo quy định pháp luật nêu trên nếu sau khi kết thúc 50 năm mà nhà chung cư được cơ quan quản lý nhà ở kết luận là còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu vẫn tiếp tục được sử dụng nhà chung cư đó. Trường hợp nhà chung cư được kết luận không còn đảm bảo an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu có thể tháo dỡ để cải tạo lại nếu khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở. Vì thế có thể hiểu nhà chung cư không chỉ có thời hạn là 50 năm.

3. Mua căn hộ chung cư có kèm theo quyền sử dụng đất hay không?

Theo quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai 2013 thì đối với dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp với cho thuê hoặc để cho thuê mua thì thời hạn giao đất cho chủ đầu tư được xác định theo thời hạn của dự án; người mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất được sử dụng đất ổn định lâu dài.

Như vậy nếu anh mua chung cư mini thì sẽ gắn liền với quyền sử dụng đất, trường hợp này anh sẽ cùng sở hữu quyền sử dụng đất chung với những người mua chung cư cùng lô với vợ chồng anh.