Bất chấp nhiều rủi ro, chung cư mini vẫn hút người mua

Những tòa nhà "chen chúc" trong ngõ hẻm

Chung cư mini không còn là cái tên xa lạ tại những đô thị lớn khi liên tục mọc lên như “nấm” và chen sâu vào trong những con phố nhỏ. Chỉ cần là một khu đất rộng thì bất kể ngõ, ngách nào cũng có thể hình thành một tòa chung cư mini với hàng chục các căn hộ có diện tích nhỏ đúng như tên gọi “mini”.

Loại hình này được xem là phù hợp với nhu cầu sử dụng cũng như khả năng tài chính của những người lao động có mức thu nhập từ thấp đến trung bình. Song đến nay, những căn hộ này vẫn chưa có khung pháp lý rõ ràng dẫn đến việc dễ xảy ra tranh chấp giữa các đồng sở hữu.

Không khó để tìm một tòa chung cư mini ở các quận Đống Đa, Tây Hồ, Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên, … Điển hình như khu vực quận Thanh Xuân, các tòa chung cư mini tập trung nhiều tại con phố Khương Trung, Khương Đình. Tận dụng những khu đất trống trong các con ngõ nhỏ, nhiều hộ gia đình hay cá nhân xây dựng chung cư mini một cách tràn lan, trung bình mỗi con ngõ tại đây có tới 3 tòa nhà cao tầng.

Thậm chí, trong các con ngõ trên đường Lê Đức Thọ (Nam Từ Liêm, Hà Nội) có nơi khoảng 100m nhưng có tới 2 tòa chung cư mini. Đa phần những căn hộ mini có diện tích đa dạng từ 20 – 60m2 có đầy đủ các tiện nghi như thang máy, tầng hầm, khu vực để xe, dịch vụ dọn vệ sinh.

Theo anh Bảo Vũ, một môi giới chuyên phân khúc chung cư mini cho hay: “Các căn hộ mini có giá chào bán trong khoảng 630 triệu đồng – 1,2 tỷ đồng. Cụ thể, những căn 1 phòng ngủ và 1 phòng khách tại các dự án ở trung tâm sẽ rao động từ 800 – 900 triệu đồng. Những căn 2 phòng ngủ thì giá sẽ nhỉnh hơn từ 1 tỷ - 1,2 tỷ đồng. Nếu khách muốn mua giá rẻ hơn thì phải ra khu vực ngoại thành, giá sẽ rơi vào khoảng 600 – 850 triệu đồng tùy diện tích và vị trí của căn hộ”.

Anh Vũ cũng cho biết thêm, mấy năm nay do ảnh hưởng của dịch bệnh nên hầu như không có dự án mới và lượng khách mua bán các loại hình chung cư mini không còn quá lớn như nhiều năm về trước. Đa phần những người mua chung cư mini là những người đã hiểu rõ về loại hình này cho nên việc mua bán diễn ra khá nhanh chóng.

Chị Thu Hà (Ba Đình, Hà Nội) chia sẻ, dù nhiều lần gia đình đã tính toán giữa việc mua bán chung cư truyền thống và chung cư mini. Thế nhưng, gia đình vẫn quyết lựa chọn mua căn hộ mini trong ngõ nhỏ Bùi Xương Trạch với diện tích 25m2, giá 650 triệu đồng bởi nó đáp ứng được những nhu cầu hiện của chị.

“Gia đình em gái tôi đã ở chung cư mini đó nhiều năm rồi, mặc dù tôi biết rõ có thể sẽ gặp những khó khăn về tính pháp lý của căn hộ. Tuy nhiên, nó nằm ở vị trí trung tâm, vừa tiện đi học cho con, vừa tiện đi làm cho tôi mà lại ở gần được em gái. So với việc bỏ tiền đi thuê nhà như hiện nay mà ở không được thoải mái thì coi như bỏ tiền thuê nhà dài hạn mà được căn hộ sạch sẽ, đẹp đẽ còn hơn”, chị Thu Hà nói.

Tương tự, gia đình anh Huy (Tây Hồ, Hà Nội) cũng lựa chọn một căn hộ trong tòa chung cư mini ngay tại ngõ Trích Sài, Quận Tây Hồ: “Trong tầm khoảng 1 tỷ đồng đổ lại cho căn hộ 35 – 40 m2 mà sát gần khu vực hồ Tây thì không có gì để chê cả, là nơi thích hợp để tập thể dục cho cả gia đình. Hơn nữa, mua các căn hộ kiểu này sẽ tiết kiệm được chi phí dịch vụ so với tại các chung cư thông thường".

Tiềm ẩn nhìu rủi ro khi mua căn hộ trong chung cư mini 

Chung cư mini rất có sức hút đối với người dân bởi mức giá và vị trí xây dựng rất hợp lý, song khó có thể phủ nhận những bất cập về mặt pháp lý khi mà các giao dịch mặt hàng này chủ yếu là hợp đồng mua bán hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu chung của thửa đất chứ không được cấp sổ đỏ cho từng căn hộ.

Để tối đa hóa lợi nhuận mà nhiều chủ đầu tư đã bất chấp xây dựng vi phạm về thiết kế, mật độ xây dựng, tăng số lượng căn hộ trong một tầng hơn mức cho phép,… dẫn đến việc dù đã ra đời hàng chục năm nhưng đến nay nhiều chung cư vẫn chưa được cấp sổ hồng.

Chị Lan, một môi giới bất động sản hoạt động lâu năm tại Hà Nội cho hay: “Thực tế, số lượng các chung cư mini được cấp sổ mới chỉ đếm trên đầu ngón tay. Đã xảy ra nhiều trường hợp cãi vã giữa chủ đầu tư và người mua, trong đó người mua nhà sẽ là người gánh hậu quả nghiêm trọng nhất”.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, hình thức chung cư mini hiện nay vẫn còn nhiều vướng mắc về tính pháp lý khi mà Luật Nhà ở và Luật Đất đai hiện hành chưa có quy định rõ ràng về loại hình này mà mới chỉ quy định điều chỉnh chung về công trình xây dựng, nhà ở do đó vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Cụ thể là do không được quản lý chặt chẽ theo quy định của pháp luật về xây dựng cho nên loại chung cư này còn nhiều lo ngại về chất lượng công trình, an toàn sử dụng, môi trường và đặc biệt là công tác phòng cháy chữa cháy.

Bên cạnh đó, người mua nhà dễ rơi vào cảnh mặc dù có nhà để sử dụng nhưng lại không có cả sổ đỏ lẫn sổ hồng. Các chủ sở hữu chung cư mini không thể đăng ký quyền sử dụng đất, sở hữu nhà được, phải phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư.

Ông Hà cũng cho biết thêm, các chủ đầu tư chung mini thường núp bóng dưới dạng xin phép xây nhà ở riêng lẻ, sau đó tự ý xây dựng công trình nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ. Người mua loại hình này khi tính toán ban đầu có thể thấy lời hơn so với việc đi thuê hoặc mua chung cư thông thường, nhưng tiềm ẩn khá nhiều hệ lụy. Vì vậy, để tránh các rủi ro không đáng có về mặt pháp lý, chung cư mini chỉ nên cho thuê, không nên bán. Nếu bán thì chủ đầu tư phải lập dự án đầu tư.