Chung cư mini, người mua dở khóc dở cười 

Nhu cầu rất lớn vì hợp túi tiền

Nhu cầu sở hữu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, nhất là ở các thành phố lớn nơi thu hút người lao động ở khắp nơi đổ về sinh sống và làm việc. Trong số đó, một bộ phận không nhỏ là những cặp vợ chồng trẻ có mức thu nhập trung bình và chưa ổn định.

Với khả năng tài chính hạn hẹp nhưng có nhu cầu an cư để ổn định cuộc sống, thoát cảnh đi thuê trọ, những cặp vợ chồng trẻ này có nhu cầu rất cao đối với phân khúc căn hộ diện tích nhỏ và có giá rẻ. Vì vậy, các “dự án” chung cư mini đã mọc lên như nấm sau mưa suốt thời gian qua.

Các “dự án” này là những tòa nhà thường không lớn, chỉ cao khoảng dưới 10 tầng và gồm các căn hộ khép kín từ 30-50m2. Với diện tích như vậy, các căn hộ này có giá từ 400-700 triệu đồng, rất hợp túi tiền của các cặp vợ chồng trẻ.

Dạo quanh một lượt trên các trang chợ bất động sản, tìm kiếm từ khóa chung cư mini chúng tôi dễ dàng tìm được rất nhiều tin đăng bán căn hộ chung cư mini cả mới và cũ. Những chung cư ở các quận như Bắc Tù Liêm, Nam Từ Liêm, Hà Đông có giá chỉ khoảng 500-600 triệu đồng, ở các quận trung tâm hơn như Cầu giấy, Đống Đa, Thanh Xuân giá cao hơn một chút.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, các “dự án” này đa phần đều xây trái phép. Các chủ đầu tư thường xin giấy phép xây dựng công trình nhà ở gia đình, nhưng trong quá trình xây dựng họ điều chỉnh thiết kế bên trong để biến thành căn hộ chung cư mini để bán. Do là dự án trái phép, không được đầu tư bài bản về hạ tầng, thiết kế đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy và các công tác vận hành tòa nhà cũng mang tính tự phát nên không đảm bảo an toàn cho người dân.

Xây dựng tự phát, người mua "méo mặt"

Có cầu thì ắt có cung, nhận thấy nhu cầu đối với phân khúc chung cư mini cao, nhiều chủ đầu tư nhỏ lẻ đã xây dựng các “dự án” chung cư mini với quy mô nhỏ một cách tự phát. Các “dự án” chung cư mini này đa số đều được xây dựng với quy mô nhỏ, thấp tầng và không được sự cho phép của các cơ quan chức năng. Chính vì vậy, những khách hàng mua nhà ở các “dự án” này phải đối mặt với nhiều rủi ro và lâm vào tình trạng dở khóc dở cười.

Đầu tiên là vấn đề về mặt pháp lý. Theo ghi nhận của chúng tôi, các khách hàng mua chung cư mini tại các “dự án” không phép trên đều không được công nhận quyền sở hữu căn hộ của mình mặc dù đã phải bỏ ra hàng trăm triệu đồng để mua. Theo đó, họ cũng không được đăng ký hộ khẩu, không được mua điện, nước theo mức giá của Nhà nước và gặp nhiều khó khăn trong việc đăng ký học cho con cái mình.

Trao đổi với LS Lê Văn Hồi - Giám đốc Công ty Luật My Way về vấn đề này, ông cho biết: Theo Khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014 quy định: “trường hợp được phép xây dựng nhà ở có từ hai tầng trở lên mà tại mỗi tầng được thiết kế, xây dựng từ hai căn hộ trở lên theo kiểu khép kín, có đủ tiêu chuẩn diện tích sàn xây dựng tối thiểu mỗi căn hộ theo quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và có phần diện tích thuộc sở hữu riêng, phần diện tích thuộc sở chung của nhà chung cư theo quy định của Luật này thì được Nhà nước công nhận quyền sở hữu đối với từng căn hộ trong nhà ở đó”.

Ngoài ra, theo Quyết định 12/2017/QĐ-UBND của UBND TP. Hà Nội quy định: “trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Nếu công trình được phép tồn tại, đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp sổ hồng”.

Theo đó, trường hợp chung cư mini không có Giấy phép xây dựng hoặc sai phép; không đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Khoản 2, Điều 46, Luật Nhà ở 2014 sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Ngoài ra, những trường hợp còn lại vẫn có thể được xem xét cấp sổ.

Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với chung cư mini theo quy định của pháp luật là có thể. Tuy nhiên, do phần lớn các “dự án” chung cư mini đều được xây dựng “chui”, không được sự cho phép của cơ quan chức năng hoặc không đáp ứng được các yêu cầu khác về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu theo quy định ở trên nên người mua khó có thể được đảm bảo quyền lợi của mình.

Ngoài ra, nhiều “chủ đầu tư” vì chạy theo lợi nhuận nên cố tình xây vượt tầng, chia nhỏ diện tích căn hộ để bán hay không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Điều này đã khiến các căn hộ chung cư mini thuộc “dự án” không được cấp sổ hồng.

Cũng theo LS Lê Văn Hồi, các hộ gia đình, cá nhân chỉ được bán hoặc cho thuê các căn hộ này sau khi đã có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các căn hộ đó. Khi bán các căn hộ thì các hộ gia đình, cá nhân phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho người mua theo hình thức đất sử dụng chung. Bên cạnh đó, họ cũng không thể thế chấp để vay vốn ở các tổ chức tín dụng và cũng không thể thực hiện quyền thừa kế đối với căn hộ. Điều này gây bất lợi cho phía người mua chung cư mini mà không ảnh hưởng gì đến người bán.

Thứ hai là về đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy. Các “dự án” chung cư mini phần lớn đều không được quan tâm đầu tư hệ thống phòng cháy chữa cháy. Tại nhiều “dự án” thuộc quận Nam Từ Liêm, chúng tôi ghi nhận cả tòa nhà hơn chục căn hộ nhưng không có nổi một bình chữa cháy chưa nói đến hệ thống chuông báo cháy hay chữa cháy tự động trong các căn hộ.

Trong một “dự án” chung cư mini thuộc phường Phú Đô – quận Nam Từ Liêm – Hà Nội, PV chúng tôi chỉ ghi nhận có 2 bình chữa cháy để ở góc nhà để xe tầng 1. Trên các căn hộ và khu vực hành lang đều không có vòi chữa cháy, bình cứu hỏa hay chuông báo cháy. Cả tòa nhà 6 tầng nhưng chỉ có 1 thang máy và 1 thang bộ trong nhà. Điều này không đảm bảo tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy cho nhà và công trình theo quy định.

Với điều kiện đường vào tòa nhà nhỏ hẹp, nếu xảy ra cháy sẽ rất khó để lực lượng cứu hỏa, cứu hộ tiếp cận một cách nhanh chóng. Cùng với những điều kiện hạn chế ở trên, an toàn của người dân trong và bên cạnh tòa nhà không thể đảm bảo.

Thứ ba là về mặt quản trị, vận hành tòa nhà. Do nhiều “dự án” chung cư mini được xây dựng trái phép cùng với sự vô trách nhiệm của các chủ đầu tư nên đa phần đều không thành lập ban quản trị. Đơn vị vận hành chính là các chủ đầu tư. Vì vậy, quyền lợi của cư dân trong tòa nhà đều phụ thuộc vào sự “tử tế” của các chủ đầu tư. Vấn đề điện, nước, thang máy, vệ sinh khu vực chung hay vấn đề đảm bảo an toàn sức khỏe và tài sản của cư dân đều không được đảm bảo.

Theo các chuyên gia, các cơ quan chức năng, nhất là các cơ quan quản lý về xây dựng cần giám sát để kịp thời phát hiện và xử lý các trường hợp xây dựng trái phép. Đồng thời, các cấp cần có những giải pháp hiệu quả hơn nữa đối với việc phát triển các dự án nhà ở xã hội và các loại hình căn hộ có diện tích phù hợp đáp ứng nhu cầu về nhà ở của người dân.