Chung cư mini hiu hắt thị trường mua bán, khởi sắc thị trường cho thuê

Hiu hắt thị trường mua bán

Chung cư mini là cách gọi những tòa nhà được hình thành trên các khu đất có diện tích phổ biến từ 150-300m2, xây từ 5 đến 10 tầng, với các căn hộ được chia nhỏ từ 30-60m2. Do được xây dựng tại các quận nội thành Hà Nội – nơi đất chật người đông nên tổng diện tích tòa nhà và căn hộ thường của loại hình bất động sản này thường khá bé. Chung cư mini do các cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng, không phải do các chủ đầu tư là các công ty, doanh nghiệp phát triển. Tùy từng vị trí, diện tích, giá bán của căn hộ chung cư mini khá mềm, dao động từ 600 triệu đồng đến 1,2 tỷ đồng/căn.

Chung cư mini xuấy hiện từ năm 2003 và bùng nổ vào giai đoạn 2009-2013, gắn với sự ra đời của Nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư 16 thừa nhận tính pháp lý của loại hình nhà ở này. Theo Nghị định, hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên, mỗi tầng có từ 2 căn hộ và mỗi căn hộ có diện tích sàn xây dựng tối thiểu 30m2, được thiết kế, xây dựng khép kín; đáp ứng các quy định về nhà chung cư theo quy định tại điều 70 Luật nhà ở thì được cấp sổ đỏ.

Sau Nghị định 71/2010/NĐ-CP và thông tư 16, chung cư mini bùng nổ nguồn cung và được người mua săn lùng. Những tòa nhà cao từ 5 đến 10 tầng với các căn hộ có diện tích từ 30-60m2 đua nhau mọc lên tại Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa, Ba Đình, Tây Hồ, trở thành lựa chọn của đông đảo gia đình trẻ. Chung cư mini là một giải pháp hữu hiệu ở thời điểm đó về nhà ở giá rẻ cho người thu nhập thấp tại đô thị lớn khi tổng giá thành phù hợp với số đông tệp khách hàng. Đây cũng là thời kì thịnh vượng của chung cư mini khi các tòa mở bán luôn nhanh chóng hết hàng trong thời gian ngắn.

Thế nhưng, chung cư mini sớm bộc lộ nhiều bất cập và sự yếu thế so với căn hộ thương mại nằm trong các dự án lớn. Trên thực tế, dù bùng nổ mạnh mẽ nhưng rất ít tòa chung cư mini được cấp sổ đỏ. Nguyên nhân là bởi các tòa này đều không tuân thủ đúng các quy định về xây dựng và đảm bảo chất lượng theo quy định khi nghiệm thu công trình. Rất nhiều tòa chung cư mini chạy theo lợi nhuận nên xây vượt tầng, tăng mật độ, giảm diện tích căn hộ, không đảm bảo các tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy… hay chủ tòa nhà nợ thuế, nợ nghĩa vụ tài chính; một số chung cư mini lại xây trên các lô đất xen kẹt, đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng… những nguyên nhân này khiến chung cư mini như một đứa con ngoài giá thú của thị trường nhà ở. Không chỉ việc cấp sổ đỏ, chia tách sổ cho từng căn hộ không thể thực hiện mà chất lượng cuộc sống cũng không được đảm bảo.

Đáng chú ý, vào các năm 2012-2015, thị trường nhà ở Hà Nội xuất hiện các dự án giá rẻ của đại gia điếu cày Nguyễn Thanh Thản với Đại Thanh, Xa La, HH Linh Đàm với mức giá trung bình thời điểm đó là từ 10-18 triệu đồng/m2 (Đại Thanh là 10-13 triệu đồng/m2, Xa La là 14-16 triệu đồng/m2, HH Linh Đàm là 14-18 triệu đồng/m2) nên cơ hội sở hữu nhà ở của người dân thành thị được mở rộng hơn. So với chung cư mini, loại hình căn hộ thương mại giá rẻ có ưu thế hơn hẳn về quy mô, tính quy hoạch, đồng bộ, pháp lý nên được người dân ưa chuông hơn. Chung cư mini dần mất thế trên và đi vào thoái trào trên thị trường mua bán.

Khởi sắc thị trường cho thuê

Dù “mất thế” trên thị trường mua bán nhưng chung cư mini lại có sự chuyển hướng linh hoạt, xác lập được vị thế mới trên thị trường cho thuê. Anh Nguyễn Tất Thắng, trú tại Đội Cấn (Ba Đình), người chuyên môi giới mua bán các tòa chung cư mini cho biết, do các bất cập loại hình mà từ lâu việc bán lẻ từng căn hộ chung cư mini không còn dễ dàng, nhiều chủ nhà cũng không còn mặn mà với việc bán lẻ mà chuyển sang cho thuê hoặc xây xong bán lại cả tòa cho những người khai thác cho thuê.

Thanh Xuân, Cầu Giấy, Đống Đa, Ba Đình và Nam Từ Liêm - những quận trung tâm tập trung đông người nhập cư, sinh viên sinh sống là nơi chung cư mini cho thuê phát triển mạnh nhất. Làn sóng đầu tư và xây chung cư mini cho thuê cũng nở rộ tại các khu vực này.

Nhà đầu tư Trần Nguyễn Tuấn Linh, chủ của 2 tòa chung cư mini cho thuê tại Dịch Vọng Hậu (Cầu Giấy) và Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) cho biết, với ông, việc xây chung cư mini cho thuê là hình thức “nhặt bạc lẻ” bền bỉ. “Nhu cầu thuê nhà ở tại Hà Nội rất lớn và liên tục tăng qua các năm nên các tòa chung cư của tôi luôn kín phòng. Khách thuê trả phòng là có người thuê khác lấp vào luôn. Dòng tiền cho thuê chỉ là một phần trong bài toán đầu tư, mục đích khác mà tôi hướng đến khi chọn mô hình này là sự gia tăng giá trị bất động sản theo thời gian”, ông Linh nhấn mạnh.

Trên thị trường cho thuê, chung cư mini được định vị là dòng sản phẩm cao cấp so với phòng trọ thông thường hay các căn hộ bình dân. Người đi thuê ngày càng có yêu cầu cao hơn về chất lượng không gian sống nên chung cư mini đang tỏ rõ lợi thế trên thị phần cho thuê. Phần lớn chung cư mini được đầu tư các tiện nghi, tiện ích, thậm chí cả dịch vụ đi kèm. Nằm trong các tòa nhà cao tầng, căn hộ mini có giá thuê từ 4-8 triệu đồng/tháng, đi kèm thang máy, bảo vệ, camera an ninh, người quét dọn vệ sinh… Mỗi căn hộ lại được trang bị đầy đủ các tiện nghi từ giường tủ, tủ lạnh, điều hòa, nóng lạnh…

Theo các môi giới, sức hút của chung cư mini so với các loại hình nhà ở cho thuê khác đến từ sự linh hoạt của diện tích, mức giá mềm và vị trí nội thành Hà Nội. Với diện tích 30-60 m2, giá thuê của chung cư mini nhỉnh hơn không đáng kể so với căn hộ bình dân nhưng lại có lợi thế vị trí trung tâm, trong khi phần lớn căn hộ bình dân nằm ở vùng ven. Mức giá này cũng ngang với nhà tập thể cũ cho thuê và bằng khoảng 1/2 giá căn hộ trung cấp ở nội thành. Các ưu điểm trên khiến chung cư mini luôn có công suất và tỉ lệ lấp đầy cao trên thị trường cho thuê.

Kiến Linh