Những khoản phí nào phải nộp khi sang tên sổ hồng chung cư?

Hỏi: Tôi đang chuẩn bị chuyển nhượng lại căn hộ chung cư 103m2 tại quận Hà Đông, Hà Nội. Tôi muốn hỏi, các loại phí chuyển nhượng, sang tên sổ hồng chung cư là những phí nào.

Xin cảm ơn.

(Chị Tạ Thủy Tiên, Hà Nội).

Trả lời: Cảm ơn chị đã gửi câu hỏi tới chuyên mục. Vấn đề chị thắc mắc, Luật sư Nguyễn Huy An - Đoàn Luật sư TP Hà Nội xin giải đáp như sau:

Các khoản phí phải nộp khi sang tên Sổ hồng chung cư. Gồm:

1. Thuế thu nhập cá nhân

Căn cứ tính thuế thu nhập cá nhân khi mua bán chung cư được quy định tại Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC sửa đổi, bổ sung bởi Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Thuế thu nhập cá nhân = Giá chuyển nhượng x 2%

Trong đó:

Giá chuyển nhượng: Giá ghi trên hợp đồng mua bán căn hộ chung cư tại thời điểm các bên thực hiện mua bán. Nếu giá này không được ghi trong hợp đồng hoặc thấp hơn giá do Uỷ ban nhân dân (UBND) tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng để tính thuế là giá do UBND tỉnh quy định.

Phần giá trị căn hộ chung cư gồm giá trị căn hộ, kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc được tính theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định. Nếu không có thì sẽ căn cứ theo phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế… do Bộ Xây dựng quy định.

Đối với căn hộ chung cư thuộc diện hình thành trong tương lai, hợp đồng không ghi giá hoặc có ghi nhưng thấp hơn tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng x giá đất và giá tính lệ phí trước bạ do UBND tỉnh quy định thì xác định theo giá UBND x tỷ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng.

Thuế suất: Thuế suất trong các trường hợp thông thường là 2%. Tuy nhiên, nếu mua bán chung cư thuộc các trường hợp sau đây thì sẽ được miễn thuế:

- Giữa những người có các mối quan hệ: Vợ chồng; cha mẹ đẻ/nuôi với con đẻ/nuôi; cha mẹ chồng với con dâu, con rể; ông bà nội/ngoại với cháu nội/ngoại; anh chị em ruột với nhau.

- Người bán chung cư chỉ có một căn chung cư duy nhất tại Việt Nam khi đáp ứng các điều kiện:

Tại thời điểm mua bán chung cư, người bán chỉ sở hữu duy nhất một căn chung cư đó: Căn cứ vào sổ hồng; không có chung quyền sở hữu chung cư, nhà ở… với người khác…; nếu là vợ chồng thì không có tài sản riêng ngoài tài sản chung là căn hộ chung cư đang mua bán.

Đã sở hữu căn hộ chung cư này tối thiểu 183 ngày tính từ ngày được cấp Sổ hồng chung cư đến ngày mua bán. Nếu sổ hồng do được cấp lại, cấp đổi thì thời điểm xác nhận quyền sở hữu được tính theo thời điểm cấp sổ hồng trước khi được cấp lại, cấp đổi.

Lưu ý: Theo quy định của luật, thuế thu nhập cá nhân sẽ do bên bán - bên có thu nhập nộp. Tuy nhiên, nếu hai bên thoả thuận người mua là đối tượng phải nộp thì thực hiện theo thoả thuận của các bên.

2. Lệ phí trước bạ

Ngoài thuế thu nhập cá nhân, khoản phí phải nộp khi sang tên sổ hồng chung cư là lệ phí trước bạ. Theo Điều 4 Nị định 10/2022/NĐ-CP, khi thực hiện đăng ký sang tên Sổ hồng, người mua nếu thuộc đối tượng phải chịu lệ phí trước bạ thì phải nộp khoản lệ phí này theo công thức sau đây:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ x tỷ lệ % thu lệ phí trước bạ

Theo điểm b khoản 1 Điều 7 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, giá tính lệ phí trước bạ với chung cư sẽ do UBND tỉnh ban hành. Trong đó bao gồm cả giá trị đất được phân bổ (xác định bằng giá đất tại bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành x hệ số phân bổ được quy định tại Nghị định 53/2011/NĐ-CP).

Tuy nhiên, nếu giá mua bán trong hợp đồng cao hơn giá do UBND tỉnh quy định thì tính lệ phí trước bạ theo giá ghi trong hợp đồng mua bán chung cư.

Tỷ lệ thu lệ phí trước bạ là 0,5% theo khoản 1 Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.

Do đó, để tính lệ phí trước bạ khi sang tên chung cư thì thực hiện theo công thức sau đây:

Lệ phí trước bạ = 0,5% x (Giá nhà + giá đất x hệ số phân bổ)

3. Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ hồng

Ngoài các khoản phí, lệ phí nêu trên, khi sang tên Sổ hồng, các bên còn phải nộp khoản phí thẩm định hồ sơ về lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Hai khoản phí này sẽ được tính theo quy định của từng địa phương. Trong đó:

- Phí thẩm định cấp sổ hồng chung cư: Căn cứ khoản 11 Điều 2 Thông tư 85/2019/TT-BTC, phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ hồng chung cư là một trong các khoản phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh. Do đó, mỗi địa phương sẽ áp dụng mức phí này khác nhau và thường dao động từ 500.000 đồng - 05 triệu đồng

- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: Đây tiếp tục là một khoản phí do địa phương quy định. Tuy nhiên, thường phí này là 100.000 đồng/Giấy chứng nhận/lần cấp.