Phân khúc chung cư vẫn khan hiếm và tiếp tục tăng giá

Trong khi nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn rất cao thì giá căn hộ chung cư rất khó hạ. Nhất là ở các  thành phố lớn, đặc biệt như khu vực nội đô ở hai thành phố Hà Nội và TP. HCM ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, các chính sách sẽ thắt chặt hơn nữa khiến nguồn cung dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại khu vực này.

Trên thực tế, lực cầu của thị trường bất động sản hiện nay vẫn rất lớn, nhất là những sản phẩm có nhu cầu thực như phân khúc căn hộ để ở. Tuy nhiên, trong bối cảnh vướng mắc về pháp lý khiến nhiều dự án vẫn chưa thể triển khai, thị trường nhà ở khan hiếm nguồn cung, các chi phí đầu vào như vật liệu xây dựng, trang thiết bị, nhân công... vẫn có xu hướng tăng thì việc giá nhà ở, đặc biệt là phân khúc căn hộ chung cư tăng theo cũng là điều dễ hiểu. Chưa kể giá chung cư khu vực ngoại thành sẽ còn tăng hơn khu vực trung tâm vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng dự báo giá căn hộ chung cư rất khó giảm. Bởi cung - cầu trên thị trường hiện nay, sẽ thấy nguồn cung rất ít, nhưng nhu cầu nhiều.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng dự báo giá căn hộ chung cư rất khó giảm.

Do đó, chuyên gia nhấn mạnh, cần sớm tháo gỡ rào cản pháp lý để những dự án mới được triển khai, đặc biệt là những dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp, khi nguồn cung dồi dào thì sẽ kéo theo giá bán phân khúc chung cư được ổn định.

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch thường trực Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, nguồn cung bất động sản vẫn tắc, dòng vốn tín dụng chưa được khơi thông thì giá bán sơ cấp sẽ còn tăng, vượt khỏi khả năng của phần lớn người mua có nhu cầu thực do thời gian thẩm định pháp lý và hoàn thiện hồ sơ cấp phép dự án kéo dài cũng làm ngân sách dự án bị đội lên, khiến các dự án mở bán sau khó lòng đưa ra mức giá thấp hơn các dự án cùng phân khúc trước đó. 

Theo ông Hà, các phân khúc nhà ở giá rẻ có nhu cầu lớn nhưng nguồn cung thiếu và yếu nên giá cả tăng mạnh, so với năm 2021 thì thời điểm hiện tại giá nhà đã tăng khoảng 30%, so với năm 2019 đã tăng 50%.

Ông cũng đưa ra dự báo “Giá bất động sản khó giảm mà sẽ đi ngang, duy trì mức giá như ở thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đến một mốc thời gian nhất định, khi nguồn cung được khơi thông, các rào cản được tháo gỡ thì giá bất động sản có thể hạ nhiệt”.

Theo báo cáo của Savills, giá bán căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội hiện đạt 47 triệu đồng/m2, tăng bình quân 5% theo quý trong năm 2022 và tăng mạnh so với năm 2021. So với quý I/2019, giá sơ cấp hiện nay đã cao hơn 53%, sau 16 quý liên tục tăng.

Người mua hy vọng giá chung cư tại các thành phố lớn có lượng dân cư đông đúc sẽ giảm, song theo dự báo của các chuyên gia, điều này là rất khó, thậm chí dù chững lại nhưng giá có thể vẫn sẽ tăng trong thời gian tới.
Có nhiều nguyên nhân khiến giá nhà chung cư ngày một tăng như do sự khan hiếm quỹ đất ở trung tâm dẫn tới giá đất và chi phí đền bù tăng; giá nhân công, nguyên vật liệu leo thang; tiến trình xin cấp phép, phê duyệt dự án kéo dài làm tăng chi phí đầu tư; lãi suất cho vay biến động... Nhưng nguyên nhân chính nhất vẫn là do nguồn cung dự án ít ỏi trong khi nhu cầu thực về nhà ở của người dân đang rất lớn.

Dự báo về nguồn cung căn hộ trong thời gian tới, Savills cho biết, tại Hà Nội, trong năm 2023 ước tính có 19 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của hai dự án sẽ mở bán với tổng cộng 15.800 căn hộ. Xu hướng dịch chuyển về vùng ven vẫn sẽ tiếp tục trong thời gian tới. Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 103.900 căn hộ trong giai đoạn 2023 đến sau 2025. Đây được coi là khu vực được dự báo sẽ thu hút đối tượng khách hàng trẻ tuổi hoặc người già cần sự yên tĩnh, nhưng vẫn có cuộc sống đầy đủ tiện ích.

Còn các chủ đầu tư địa ốc tại TP. HCM sẽ trì hoãn việc mở bán mới khoảng 5.000 căn hộ cho đến năm 2023.

Trong ngắn hạn, việc tín dụng tiếp tục bị hạn chế vào bất động sản và các doanh nghiệp bị giám sát chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu, chủ đầu tư sẽ gặp khó khăn trong việc huy động vốn. Do đó, nguồn cung tương lai trong năm 2023 ước đạt 8.000 căn, giảm 60% so với năm 2022.

Thời gian qua, thị trường BĐS cũng đã chứng kiến phần lớn các giao dịch đạt được rơi vào các dự án có tiến độ xây dựng tốt, pháp lý giấy tờ đầy đủ. Điều này cho thấy, sức cầu của thị trường vẫn có nhưng chủ đầu tư phải tạo được niềm tin cho người mua.

Thị trường căn hộ chung cư ngày càng khan hiếm so với nhu cầu sử dụng thực.

Tới đây, thị trường BĐS sẽ chứng kiến sự chuyển biến của tất cả các bên. Cả nhà nước, doanh nghiệp và người mua đều phải đồng hành với nhau để tạo nên điểm lành mạnh cho thị trường. Riêng với các doanh nghiệp sẽ có chiến lược riêng để tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo uy tín lâu dài với người mua.

Một số chuyên gia nhận định năm 2023, mặt bằng giá căn hộ chung cư sẽ có chiều hướng ổn định, sự ổn định này sẽ khiến làn sóng đầu tư không còn mạnh mẽ. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ chung cư vẫn có khả năng tăng giá vì nguồn cung căn hộ mới vẫn hạn chế.

Do đó người mua không nên kỳ vọng quá cao mà chỉ nên mua đúng loại hình bất động sản phù hợp với nhu cầu của mình. Đối với các bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, khách hàng nên lựa chọn những sản phẩm có quy hoạch bài bản, chủ đầu tư uy tín, đặc biệt có thể hoàn thiện sớm công tác xây dựng và bàn giao để giảm bớt rủi ro về pháp lý.