Nguồn cung eo hẹp, giá chung cư ở thành phố duy trì đà tăng cao bất chấp thị trường trầm lắng

Giá chung cư tại thành phố lớn giữ “nhiệt”

Theo Báo cáo thị trường bất động sản quý IV/2022 tiếp tục ghi nhận được mức tăng giá khá ấn tượng của phân khúc sản phẩm căn hộ chung cư. Trong bối cảnh chung cư ở các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM vẫn tiếp tục duy trì sự khan hiếm về nguồn cung hàng hóa, trong khi đó nguồn cầu của thị trường luôn quá lớn đã khiến cho giá bán của loại hình sản phẩm căn hộ chung cư liên tục "nhảy múa".

Một số chuyên gia đưa ra nhận định rằng trong năm 2023, mặt bằng giá căn hộ sẽ có chiều hướng duy trì sự ổn định, sự ổn định này có thể sẽ khiến cho làn sóng đầu tư vào loại hình  này không còn mạnh mẽ như thời gian trước đó. Tuy nhiên, phân khúc căn hộ vẫn có khả năng duy trì được đà tăng giá vì nguồn cung căn hộ mới hiện nay vẫn còn nhiều sự hạn chế.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam nhận định rằng, những phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ, trung cấp, bình dân và bất động sản sở hữu giá trị khai thác thương mại ở mức tốt, tính thanh khoản cao vẫn sẽ xuất hiện lượng giao dịch lớn nên khả năng loại hình hạ giá sẽ là rất khó, nhất là giữa bối cảnh nguồn cung ngày càng eo hẹp và khan hiếm như hiện nay.

Ông Đính nhận định rằng quỹ đất ở khu vực nội đô nằm tại hai thành phố lớn nhất cả nước là Hà Nội và TPHCM đang ngày càng trở nên khan hiếm hơn. Cùng với những thay đổi chóng mặt trong vấn đề quy hoạch, các chính sách sẽ tín dụng sẽ ngày càng thắt chặt hơn nữa khiến cho nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, căn hộ chung cư tại những khu vực này ngày một eo hẹp hơn.

Trong khi nhu cầu về việc sở hữu nhà ở chung cư của số đông người dân vẫn là rất cao thì chắc chắn giá căn hộ sẽ rất khó hạ. Ngoài ra, giá căn hộ chung cư ở khu vực ngoại thành nhiều khả năng sẽ còn tăng mạnh hơn so với khu vực trung tâm vì giá đất tại vùng ven, ngoại thành đang trên đà tăng lên nhanh.

Ngay cả những căn hộ chung cư cũ trước đây (bao gồm căn hộ trung cấp) có giá dao động từ 1 - 2 tỉ đồng nay cũng đã tăng cao lên mức trung bình khoảng trên 2 tỉ đồng nhưng chưa bao giờ thiếu người mua.

Các doanh nghiệp bất động sản cũng đưa ra dự báo giá mua bán căn hộ chung cư trong thời gian tới rất khó giảm. Bởi đánh giá về cung - cầu trên thị trường hiện nay có thể thấy rằng nguồn cung rất ít, nhưng nhu cầu thì rất nhiều. 

Trên thực tế, lực cầu của thị trường hiện nay vẫn duy trì ở mức rất cao, nhất là những sản phẩm liên quan đến nhu cầu thực. Tuy nhiên, giữa bối cảnh vướng mắc về vấn đề pháp lý đã khiến cho nhiều dự án địa ốc vẫn chưa thể đưa vào triển khai, thị trường nhà ở vì thế ngày càng trở nên khan hiếm nguồn cung, các chi phí đầu vào như nguyên vật liệu xây dựng, nhân công, trang thiết bị... vẫn có xu hướng tăng cao thì việc giá nhà ở, đặc biệt là loại hình căn hộ chung cư tăng cũng là điều không khó lý giải.

Do đó, chuyên gia kinh tế nhấn mạnh, cần sớm có giải pháp tháo gỡ các rào cản pháp lý để cho những dự án mới có thể dễ dàng được triển khai, đặc biệt là những dự án về nhà ở xã hội, nhà ở thương mại có mức giá thấp, khi nguồn cung sôi nổi, dồi dào thì giá bán mới có thể ổn định.

Dự báo quỹ đất khu vực nội đô Hà Nội, TPHCM sẽ ngày càng khan hiếm. Cùng với những thay đổi trong quy hoạch, chính sách chắc chắn sẽ thắt chặt hơn nữa cũng khiến nguồn cung các dự án nhà ở thương mại, căn hộ trung và cao cấp tại khu vực này sẽ ngày càng khan hiếm. Việc quỹ đất thu hẹp cũng đồng nghĩa với việc chỉ có một vài các dự án bất động sản hạng sang, cao cấp sẽ được triển khai xây dựng.

Khó có chuyện giảm giá

Nguồn cung ngày càng eo hẹp khan hiếm là nguyên nhân đẩy giá chung cư ở nội đô neo ở ngưỡng rất cao. Đặc biệt, theo ý kiến đánh giá của nhiều chuyên gia bất động sản, phân khúc căn hộ chung cư trung cấp và cao cấp cũng có thể tăng giá nhanh chóng.

Savill Việt Nam thống kê, căn hộ có mức giá trung bình từ 2 - 4 tỉ đồng đang chiếm tỷ lệ 85% nguồn cung, căn hộ có mức giá dưới 2 tỉ hiện nay đang chỉ chiếm khoảng 12%, số còn lại là căn hộ chung cư có mức giá ở trên 4 tỉ đồng.

Chuyên gia Savill Việt Nam đánh giá trong năm 2022, giá của căn hộ chung cư đã tăng cao so với thời điểm những tháng cuối năm của năm 2021. Giá căn hộ tại các hầu hết các địa phương đều ghi nhận tình trạng tăng cao với tỉ lệ bình quân là khoảng 3% so thời điểm là cuối năm 2021. Ở thành phố Hà Nội, giá căn hộ chung cư đã ghi nhận tình trạng tăng 4-5% cao hơn so với TPHCM là tăng trung bình khoảng 1-2% so với thời điểm cuối năm 2021.

Nhiều chuyên gia nhận định, có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng tặng giá này, trong đó phải kể đến việc chủ đầu tư khi xây dựng dự án đều sử dụng đòn bẩy tài chính ngân hàng và cũng mất thêm khoảng thời gian 2 năm diễn ra COVID-19 đình trệ. Họ còn phải gồng gánh thêm cả những khoản chi phí lãi phát sinh, điều này đã buộc các đơn vị chủ đầu tư phải đẩy giá bán cao hơn khi họ mở bán trong năm nay.

Ngoài ra, giá nguyên vật liệu xây dựng từ thời điểm năm 2021 cho đến nay đã chứng kiến sự tăng cao phi mã cũng đã làm ảnh hưởng không nhỏ đến giá thành của sản phẩm đầu ra…Sắp tới đây, Luật Đất đai cũng sẽ đưa giá đất sát với mức giá thị trường, giá nhà cũng vì vậy có thể cũng sẽ phải thực hiện điều chỉnh theo nên rất khó để xảy ra chuyện chủ đầu tư giảm giá bán.

Theo báo cáo bất động sản của một đơn vị nghiên cứu mới thực hiện trong những tháng gần đây, giá rao bán căn hộ chung cư tại thành phố Hà Nội đã tăng từ 3-17%. Trong đó, căn hộ cao cấp dẫn đầu về tốc độ tăng giá ở cả Hà Nội với tốc độ tăng 17% so với cùng kỳ năm 2021. Dự báo trong thời gian tới đà tăng này vẫn tiếp tục được duy trì.