Săn đất "ngộp" ở vùng ven đô: Giá giảm 50% nhà đầu tư vẫn "lắc đầu"

Giá đất vùng ven giảm sâu so với thời điểm sốt

Từ nửa cuối năm 2022 đến nay, thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp độ trầm lắng, nguyên nhận được cho là do những thách thức và áp lực về dòng tiền đè nén khiến thanh khoản xuống thấp. Giá đất nền tại nhiều khu vực theo đó đã giảm mạnh từ 20-30% so với đỉnh. Đây được xem là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng mua đất với giá hời. Tuy nhiên, không phải mảnh đất nào giảm giá sâu họ cũng mua vào. Bởi những nhà đầu tư có tiềm lực thường có tiêu chí khắt khe khi lựa chọn sản phẩm, nhất là trong bối cảnh thị trường trầm lắng như hiện nay.

Cùng theo chân anh Thanh Tùng, nhà đầu tư lâu năm đang sinh sống tại Nam Từ Liêm, Hà Nội di chuyển về các khu vực Thạch Thất, Quốc Oai, Sơn Tây (Hà Nội) để tìm kiếm cơ hội mua hàng "ngộp".

Môi giới tại khu vực Quốc Oai giới thiệu cho anh Tùng một mảnh đất rộng hơn 240m2 nằm ở mặt đường liên thôn thuộc xã Hòa Thạch với giá 3,5 tỷ đồng, tương đương khoảng 14,5 triệu đồng/m2. So với hồi đầu năm 2022, mặc dù mức giá này đã giảm tới 700 triệu đồng, song anh Tùng cho rằng vẫn cao hơn so với 2 năm trước. Nếu so sánh với các lô đất khác trên địa bàn này thì không thể coi là hàng "ngộp".

Tiếp đến, môi giới dẫn đến khu đất đấu giá tại xã Ngọc Mỹ, có mặt tiền là trục đường Bắc - Nam kéo dài. Qua tham khảo, anh Tùng nhận thấy giá đất tại đây không giảm so với thời điểm đấu giá cuối năm 2021, thậm chí còn có phần cao hơn.

Do đó, nhà đầu tư này tiếp tục di chuyển tới địa bàn huyện Thạch Thất. Môi giới tại đây giới thiệu cho anh Tùng một mảnh đất trên địa bàn Tân Xã có diện tích 60m2 với mức giá chỉ 11 triệu đồng/m2, tức là đã giảm tới 50% so với thời điểm đỉnh của cơn sốt. Tuy nhiên, do có vị trí nằm sâu trong ngõ nên anh Tùng vẫn từ chối xuống tiền mua.

Dạo quanh một vòng tại khu vực Thạch Thất có thể thấy đa phần giá đất tự phân lô đã giảm khoảng 30-35% so với đầu năm ngoái, xuống còn khoảng 10-18 triệu đồng/m2, dù vậy vẫn khó tìm khách mua. Còn với những bất động sản nằm trên mặt đường lớn, tấp nập người qua lại chỉ có mức giảm nhẹ khoảng 10% so với năm ngoái.

Tại một số khu vực ở Thạch Thất, một mảnh đất diện tích 75m2, nằm sát đường DH10 đoạn thuộc xã Tân Xã, có giá rao bán là 2 tỷ đồng lọt vào mắt xanh của anh Tùng. Tuy nhiên, anh vẫn muốn giảm thêm khoảng 150-200 triệu đồng nữa. Chủ đất hẹn sẽ cân nhắc và liên hệ lại với anh Tùng sau.

Anh Tùng cho biết, mục tiêu của anh là mua đất nằm ở khu vực đông dân cư, vị trí thuận lợi và bám mặt đường chính. Dù vậy, nếu giá vẫn chưa giảm như kỳ vọng thì anh sẽ tiếp tục chờ thêm.

Di chuyển tới thôn Cổ Đông (Sơn Tây), tại đây xuất hiện tràn lan các biển quảng cáo "bán đất", "bán đất gấp" treo tại các cột điện ven đường. Mức giá tại các khu vực này cũng giảm khá sâu so với thời điểm đầu năm ngoái. Các mảnh đất phân lô giảm khoảng 30% về mức giá từ 14-17 triệu đồng/m2, trong khi giá bán năm ngoái là khoảng 20-24 triệu đồng/m2.

Thậm chí môi giới tại khu vực này còn khẳng định rằng nếu anh Tùng xuống tiền ngay có thể thương thảo thêm với chủ đất. Tuy nhiên, vì nhận thấy chất lượng hạ tầng của các khu đất phân lô không tốt nên anh Tùng vẫn từ chối mua. 

Chia sẻ về kinh nghiệm lựa chọn bất động sản trong thời điểm này, anh Tùng cho biết, không phải mảnh đất nào giảm giá sâu cũng đều có thể mua được. Có những mảnh đất dù giảm ít nhưng nếu ưng ý anh vẫn sẽ xuống tiền. Đi săn đất không chỉ quan tâm tới mỗi giá bán, mà còn phải lưu ý đến pháp lý, vị trí và tiềm năng. Trên thực tế, những lô đất có giá bán giảm sâu so với thị trường chung khi mua sẽ gặp nhiều rủi ro. Nếu không có vấn đề thì chắc chắn chủ đất sẽ không phải giảm giá sâu hơn so với thị trường.

Thời điểm tốt để "xuống tiền" đầu tư

Khi thị trường rơi vào trầm lắng, bài toán "bắt đáy" bất động sản lại được đem ra bàn luận. Một số chuyên gia trong ngành cho rằng, rất khó để xác định được đáy bất động sản.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng: "Tâm lý của người dân luôn chờ đợi thị trường sập để mua. Họ mong chờ một cái đáy trên thị trường. Nhưng thực tế, người ta thường bỏ lỡ giai đoạn đó, khi thị trường đã hình thành đáy và bước qua giai đoạn này". Theo đó, vị chuyên gia khuyến nghị người mua ở thực hoặc các nhà đầu tư có tiềm lực tài chính không nên bỏ lỡ cơ hội tốt.

Chỉ ra cách xác định điểm đảo chiều của thị trường bất động sản, ông Đào Phúc Tường cho hay: "Giá bất động sản đang trên nền cao khi nhà đầu tư sử dụng nền đòn bẩy tài chính vay nợ quá lớn. Để thị trường đảo chiều, thì giá phải đủ giảm đủ sâu để kích thích nhà đầu tư bất động sản quay lại với thị trường. Khi giá giảm đủ sâu, dòng tiền mới tham gia vào thị trường, giúp thị trường giảm đòn bẩy về tài chính xuống".

Mặt khác, để kích thích cho nhà đầu cơ và nhà đầu tư tham gia thị trường thì lãi suất phải giảm.

Để xác định tín hiệu vùng đáy của thị trường bất động sản, ông Tường chỉ ra một công thức đo lường truyền thống đó là khi lợi tức/chi phí trên thị trường bất động sản cho thuê ngang bằng với lãi suất tiền gửi tiết kiệm thì đó chính là tín hiệu cho thấy vùng đáy của thị trường bất động sản xuất hiện.

Theo vị chuyên gia, dù đây không phải công thức áp dụng hoàn toàn đúng trong tất cả các giai đoạn của thị trường nhưng là một công cụ để nhà đầu tư có thể tham khảo. Ngoài ra, ông Tường cũng cho rằng đây là công thức dành cho nhà đầu tư, còn với những người có nhu cầu mua ở thực, quyết định xuống tiền còn phải dựa trên năng lực tài chính cũng như nhu cầu thực tế.

Trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản sẽ có sự thanh lọc tự nhiên. Những sản phẩm mạo hiểm ít nhận được sự quan tâm, thay vào đó nhà đầu tư sẽ tìm đến những sản phẩm có giá trị thực, khả năng khai thác tốt. Ở góc độ người mua, họ sẽ cơ cấu, thắt chặt dòng tiền, không đầu tư dàn trải vào nhiều phân khúc mạo hiểm, lợi nhuận cao như trước mà sẽ cơ cấu lại danh mục đầu tư, đảm bảo an toàn cho dòng tiền trước rồi mới đến bài toán sinh lời.

Mặc dù giao dịch trầm lắng nhưng bất động sản vẫn là kênh trú ẩn an toàn và sinh lời ổn định. Đây là nhận định của hầu hết người trong cuộc khi nói về cơ hội của thị trường bất động sản. Ngay cả trong các thời kỳ khủng hoảng kinh tế thì bất động sản vẫn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn khi so sánh mức độ ưu tiên so với các kênh khác.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc nhà ở CBRE Việt Nam, nhà đầu tư thường tìm kênh trú ẩn cũng như duy trì được giá trị đồng tiền. Trong thời gian qua, dù có những thời điểm khó khăn thì trong các kênh đầu tư hiện tại, bất động sản vẫn được "gọi tên" là nơi trú ẩn dòng tiền an toàn nhất và được các nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt trong bối cảnh lạm phát tăng cao.