TS. Nguyễn Văn Đính: Đang có hiện tượng độc quyền nguồn cung nhà ở

Dữ liệu nghiên cứu của VARS đã chỉ ra, giá nhà đang liên tục thiết lập mặt bằng mới, ở ngưỡng cao, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của đại đa số người. Theo đó, chỉ số giá căn hộ chung cư trong quý II tại Hà Nội, TP. HCM đã tăng lần lượt 58%, 27% so với quý II/2019; dự án căn hộ thương mại bình dân đã hoàn toàn vắng bóng tại các đô thị.

“Người thiếu, kẻ thừa”

Phân khúc căn hộ cao cấp, hạng sang đang “chiếm sóng” khi hơn 80% nguồn cung căn hộ mở bán tại Hà Nội và TP. HCM mở bán trong thời gian qua, phân khúc trung cấp ngày càng khan hiếm. Nhiều dự án chung cư mới ra mắt có mức giá hàng chục nghìn USD mỗi m2. Điều này kéo theo giá chung cư cũ tăng vọt, nhiều căn hộ đã sử dụng hàng thập kỷ được rao với mức giá cao gấp 2- 3 lần so với lúc bàn giao.

Làn sóng tăng giá chung cư cũng lan sang nhà ở gắn liền với đất, bao gồm biệt thự, liền kề tại tất cả các khu vực, trong đó gồm cả một số dự án tại các địa phương xa trung tâm Hà Nội. Nếu như trước đây, đơn giá khoảng hơn 100 triệu đồng/m2 thì giờ đây đã vượt 300 triệu đồng/m2, vẫn được coi là bình thường.

Tuy nhiên, giữa tình trạng “đất chật, người đông” cùng với giá nhà tăng cao hơn nhiều so với thu nhập người dân như hiện nay, vẫn có hàng nghìn căn “nhà hoang”, “ biệt thự hoang” tại các “khu đô thị hoang”. Điều này khiến cho thị trường xảy ra nghịch cảnh trớ trêu một bên là người dân chật vật, một bên “đất nhà hoang hóa”.

Đơn cử như nhiều khu đô thị phía Tây thành phố Hà Nội như Gelexcimco (Hà Đông), Lideco (Hoài Đức), Ngôi Nhà mới (Quốc Oai), khu đô thị Foresa Xuân Phương (Nam Từ Liêm), khu đô thị Vườn Cam (Hoài Đức)…một số khu đã có người ở nhưng lác đác, phần lớn các căn nhà liền kề/biệt thự ở đây đều trong tình trạng bỏ hoang, hạ tầng xuống cấp ngiêm trọng.

Ông Đính cho rằng, việc này không chỉ gây lãng phí tài nguyên đất đai mà còn tạo ra bất công xã hội, khi nguồn cung nhà đất đang ngày một khan hiếm, vẫn tiếp tục “rơi” vào tay những người dư dả tài chính. Những người này sở hữu nhiều, thậm chí hàng chục, hàng trăm bất động sản nhưng để hoang, “ôm đất chờ thời”, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân ngày càng hạn chế.

Đối với doanh nghiệp, hành lang pháp lý mới đã loại bỏ các chủ đầu tư yếu kém về năng lực tài chính, buộc các chủ đầu tư còn lại trong “sân chơi” phải phát triển các đại đô thị đồng bộ hạ tầng, tiện ích…Việc các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, năng lực mạnh có lợi thế tạo lập quỹ đất sẽ tiếp tục duy trì hiện tượng độc quyền nguồn cung. Theo đó, các chủ đầu tư lớn sẽ tiếp tục được quyết định mức giá thị trường, theo hướng cao hơn để tối đa hóa lợi nhuận.

Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước

Ông Đính cho rằng, thực trạng này đặt ra yêu cầu cấp thiết trong việc nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản. Song song với việc thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội tại các đô thị cần phát triển hạ tầng kết nối, dịch chuyển nhu cầu nhà ở từ vùng lõi trung tâm sang vùng lân cận, nơi có mức giá phải chăng.

Đồng thời, phải có cơ chế điều tiết nhằm giảm bớt yếu tố đầu cơ, giúp thị trường bất động sản cân bằng về mặt dài hạn. Hiện, với các doanh nghiệp phát triển dự án, quy định xử phạt đối với các mảnh đất bỏ hoang, "găm hàng" dự án có thể bị thu hồi.

Tuy nhiên, với các nhà đầu tư cá nhân, hệ thống pháp luật vẫn chưa có cơ chế chính sách xác định, kiểm soát, ngăn chặn hoạt động đầu cơ, “thổi” giá. Vì vậy, khái niệm đầu cơ và đầu tư tại Việt Nam vẫn chưa được phân định rõ ràng.

Thực tế, việc mua để ở hay cho thuê, chuyển nhượng là hợp pháp, đi liền với cơ chế thị trường trên cơ sở tự chịu trách nhiệm, nhưng hoạt động mua bán không được kiểm soát là nguyên nhân chính của tình trạng “sốt đất”, tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro với thị trường bất động sản.

Cụ thể, việc các nhà đầu tư, đầu cơ giữ tài sản khi hàng hóa khan hiếm, không bán và bỏ "hoang" chờ tăng giá hoặc tạo khan hiếm giả để đẩy giá lên nhằm tìm kiếm lợi nhuận đang rất phổ biến. Điều này xảy ra từ đô thị đến nông thôn, ảnh hưởng đến quá trình phát triển quỹ đất, quan hệ cung cầu, ảnh hưởng tới nền kinh tế trong dài hạn do đất đai là "đầu vào" của hầu hết các ngành, lĩnh vực sản xuất hiện nay.