Nhà đầu tư bất động sản như "ngồi trên đống lửa", đi "vay nóng" khắp nơi đáo hạn

Theo Nhịp sống thị trường, trong bối cảnh lãi suất tăng cao, bất động sản không bán ra được, nhiều gia đình đã lâm vào cảnh nợ nần, vợ chồng lục đục, thậm chí là ly hôn vì nợ... Điều này xuất hiện ngày càng nhiều trong các gia đình đem tiền đi đầu tư bất động sản. Áp lực lãi vay tăng cao, trong khi không bán được sản phẩm đã khiến nhiều người đứng trước nguy cơ vỡ nợ, gia đình tan tác.

Vay hơn 4 tỷ để đầu tư đất và căn hộ, vợ chồng chị Huyền (TP. Thủ Đức, TP. Hồ Chí Minh) như "ngồi trên đống lửa" khi có khoản vay gần đến ngày đáo hạn nhưng vẫn chưa xoay được tiền. Được biết, hàng tháng gia đình chị Huyền chi trả khoảng 60 triệu đồng cho các khoản vay mua bất động sản trước đó. Hiện tại, khoản vay hơn 1 tỷ đồng (vay đáo hạn 1 năm) gần đến ngày trả nhưng vợ chồng chị vẫn chưa biết xoay sở thế nào. Được người mách nước, chị Huyền đang tính "vay nóng" lãi ngày để trả nợ.

Chị Huyền chia sẻ, vợ chồng cãi nhau, lục đục cũng vì nợ ngân hàng. Hiện tại, gia đình chị đang sở hữu vài mảnh đất, căn hộ nhưng lại không có tiền mặt. Thời gian vừa qua, chị cũng rao bán đất nhưng không có người mua. Toàn bộ tài sản của chị gần như đều nằm trong bất động sản. Khoản nợ phải trả hàng tháng đang tạo áp lực lên cả hai vợ chồng.

Trên thực tế, tình cảnh như vợ chồng chị Huyền không phải hiếm lúc này. Thị trường bất động sản "đứng", lãi vay tăng cao khiến nhiều người rơi vào cảnh khó khăn khi gồng tài chính. Thậm chí có trường hợp vợ chồng lục đục rồi dẫn đến ly hôn do các khoản nợ vay.

Theo ghi nhận cho thấy, nhiều nhà đầu tư ôm đất tỉnh hiện không bán được. Có trường hợp dù đã hạ giá sâu để thu dòng tiền nhưng vẫn không có người hỏi mua. Hầu hết các nhà đầu tư này đều sử dụng đòn bẩy tài chính nhằm lướt sóng bất động sản. Khi thị trường hạ nhiệt, do chưa kịp ra hàng nên phải cố "gồng". Khi mức lãi suất tăng, những nhà đầu tư này "đuối sức" rõ rệt, muốn thoát hàng càng sớm càng tốt.

Theo một môi giới đất nền lâu năm chia sẻ, thị trường đất nền hiện tại đang chờ các động thái từ tín dụng, lãi suất là chủ yếu. Các giao dịch gần như bất động, có chăng chỉ xuất hiện vài giao dịch lẻ tẻ tại các khu vực giáp ranh TP. Hồ Chí Minh, rơi vào các sản phẩm "ngộp giá sâu". Các mảnh đất nông nghiệp, đất thổ cư tại các khu vực Long An, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Phước,... hiện tại khá khó khăn trong việc ra hàng.

Nhiều nhà đầu tư chấp nhận trả hàng thế chấp lại cho ngân hàng thanh lý, hoặc bán các tài sản như ô tô, xe máy,... để trả lãi ngân hàng. Không ít trường hợp phải chọn cách vay nóng lãi cao bên ngoài để đáo hạn khoản vay theo năm. Đây thực sự là các trường hợp khó nhất khi thị trường lao dốc.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang nhận định, các nhà đầu tư dùng đòn bẩy cao hiện đang phải cắt lỗ để né gồng ngân hàng. Mức giảm ở các sản phẩm có thể lên tới 30-40%. Chủ yếu là những nhà đầu tư mới tham gia thị trường và dùng đòn bẩy cao hơn 50% giá trị sản phẩm. Do đó, khi thị trường lao dốc, các nhà đầu tư này chịu ảnh hưởng nặng nề nhất. Những nhà đầu tư có dòng tiền sẵn thường nhắm các tài sản này để "xuống tiền". Ông Quang nhấn mạnh, khoảng sau quý 2/2023 thị trường bất động sản sẽ có đợt giao dịch. Trong đó, nhiều sản phẩm là hàng ngộp của nhà đầu tư đuối sức.

Thời điểm tốt để "xuống tiền" đầu tư

Thị trường bất động sản vẫn giữ nhịp độ trầm lắng kể từ nửa cuối năm ngoái đến nay, nguyên dân do những thách thức, áp lực về dòng tiền đè nén khiến thanh khoản xuống thấp. Đây được đánh giá là cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính vững vàng mua được bất động sản với giá hời.

Trong bối cảnh thị trường trầm lắng, bài toán "bắt đáy" bất động sản lại được đem ra bàn thảo. Một số chuyên gia cho rằng, rất khó để xác định được đáy bất động sản.

Ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Đất Xanh Miền Bắc cho rằng, người dân luôn có tâm lý chờ đợi thị trường sập để mua. Họ mong chờ một cái đáy trên thị trường, nhưng trên thực tế, người ta thường bỏ lỡ giai đoạn đó, khi thị trường đã hình thành đáy và bước qua giai đoạn này. Do đó, vị chuyên gia khuyến nghị người mua ở thực hoặc nhà đầu tư có tiềm lực tài chính tốt không nên bỏ lỡ cơ hội tốt.

Ông Đào Phúc Tường, CFA chỉ ra cách xác định được điểm đảo chiều của thị trường bất động sản. Cụ thể, ông Tường phân tích, giá bất động sản hiện nay đang trên nền cao khi nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính vay nợ quá lớn. Để thị trường đảo chiều thì giá phải giảm đủ sâu để kích thích nhà đầu tư bất động sản trở lại với thị trường. Khi giá giảm đủ sâu, dòng tiền mới sẽ tham gia vào thị trường, giúp thị trường giảm đòn bẩy về tài chính xuống. Mặt khác, để kích thích đủ cho nhà đầu cơ và nhà đầu tư tham gia thị trường thì lãi suất phải giảm.

Để có thể xác định tín hiệu vùng đáy của thị trường bất động sản, ông Tường cho biết một công thức truyền thống để đo lường đó là khi lợi tức/chi phí trên thị trường bất động sản cho thuê bằng mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm. Đó chính là tín hiệu cho thấy vùng đáy của thị trường bất động sản xuất hiện.

Theo chuyên gia, dù đây không phải công thức áp dụng hoàn toàn đúng trong tất cả các giai đoạn của thị trường nhưng là công cụ để nhà đầu tư có thể tham khảo. Đồng thời, ông Tường cũng cho rằng đây là công thức dành cho nhà đầu tư còn với người có nhu cầu mua ở thực thì quyết định xuống tiền còn dựa trên năng lực tài chính cũng như nhu cầu thực tế.