Vay ngân hàng 10 tỷ mua biệt thự cao cấp, nhà đầu tư “méo mặt” khi trả hơn 100 triệu đồng mỗi tháng vì hết ân hạn nợ gốc

Áp lực trước việc chính sách ân hạn nợ gốc hết hạn

Theo Nhịp sống thị trường, năm 2021, chị H.N (nhà đầu tư tay ngang từ TP. HCM) đã mua một căn biệt thự biển tại dự án nghỉ dưỡng tại Bình Thuận vào năm 2021. Giá biệt thự ở đây lên tới 14 tỷ đồng, trong đó có 4 tỷ đồng tiền mặt và 10 tỷ vay ngân hàng. Phía ngân hàng sẽ hỗ trợ lãi suất ưu đãi trong vòng 2 năm theo chính sách bán hàng. 

Tuy nhiên, tới thời điểm hiện tại, chính sách ân hạn nợ gốc đã kết thúc nên chị H.N bắt đầu phải trả lãi ngân hàng. Mức lãi suất thả nổi hiện nay trung bình là 12%/năm. Chị H.N tính toán, mỗi tháng phải trả lãi ngân hàng lên tới 120 triệu đồng. 

Chị H.N đã lên phương án đẩy hàng đi nhanh và chất nhận bán cắt lỗ nếu như trong trường không thể gồng gốc lãi. “Phương án cắt lỗ chắc sẽ xảy ra bởi hiện nay, tôi cũng gặp khó khăn về việc kinh doanh. Thực tế trước khi mua, tôi đã tính tới phương án là tận dụng cơ hội từ chính sách ân hạn nợ gốc của doanh nghiệp trong 2 năm. Đến khi nào sát thời điểm kết thúc chính sách thì đẩy hàng ăn chênh. Tuy nhiên tới thời điểm này, thị trường vẫn trầm lắng lên không thể kỳ vọng vào lãi, chưa kể việc cắt lỗ cũng rất khó khăn” - Chị H.N chia sẻ. 

Tương tự trường hợp của chị H.N, chị L.A (tới từ Hà Nội) cũng đã rót tiền vào mua một căn nhà phố dự án. Tổng tiền mặt chị đã nộp là 1,5 tỷ đồng, nhưng số tiền vay thêm ngân hàng là 3,7 tỷ đồng. Theo hợp đồng, dự án sẽ bàn giao vào tháng 9/2023, có nghĩa là vợ chồng chị L.A phải bắt đầu nộp tiền lãi ngân hàng cho khoản vay 3,7 tỷ đồng. Như vậy, nếu tự thanh toán tiền lãi thì chị phải trả số tiền là 37 triệu đồng mỗi tháng. 

“Nghĩ đến khoán nợ ngân hàng và tiền lãi, tôi rất đau đầu vì không biết nên giải quyết như thế nào. Tôi đã rao bán căn nhà này từ tháng 10 năm ngoái, nhưng kể cả cắt lỗ cũng không có ai mua. Nếu bỏ thì tiếc khoản tiền 1,5 tỷ đồng. Còn trả nợ ngân hàng với khoản vay 3,7 tỷ đồng thì sợ vợ chồng tôi sẽ khó trụ trong thời gian dài” - Chị L.A nói. 

“Trước khi mua nhà phố, môi giới cũng tư vấn cho vợ chồng tôi rằng có rất nhiều nhà đầu tư mua bất động sản dự án là vì họ đã tận dụng chính sách ân hạn nợ gốc. Chẳng hạn như bỏ tiền mua một căn shophouse tại dự án với giá là 5 tỷ đồng, sau 2 năm chắc chắn giá sẽ tăng. Khi đó, nhà đầu tư cũng có thể bán đi hưởng mức chênh lệch mà số vốn bỏ ra chỉ khoảng hơn 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, không ai đoán trước được thị trường bất động sản lại trầm lắng trong thời gian dài như vậy. Ngay tới việc cắt lỗ cũng rất khó bán, thậm chí một số người bạn tôi biết còn phải bỏ cả số tiền nộp ban đầu” - Chị L.A chia sẻ thêm. 

Chính sách ân hạn nợ gốc kết thúc là lúc làn sóng cắt lỗ lan rộng

Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing - Chuyên gia bất động sản Trần Quang Trung từng nhận định, nhóm những nhà đầu tư rót vốn vào sản phẩm thấp tầng, mua phải giá cao. Thông thường họ đầu tư bằng khoản đi vay, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính, hiện tại đang đứng trước chính sách kết thúc ân hạn nợ gốc từ các ngân hàng thương mại. Vị chuyên gia nhấn mạnh, đây là nhóm phải chịu áp lực lớn nhất, nhiều khả năng phải bán phá giá, cắt lỗ. 

Cùng quan điểm, Chủ tịch Tràng An Group - Lưu Ngọc Long nhận định, 2023 sẽ là năm khó khăn đối với những nhà đầu tư khi chính sách ân hạn nợ gốc của các chủ đầu tư kết thúc. Nhà đầu tư sẽ phải chịu áp lực lớn với mức lãi suất thả nổi hiện nay. Ông Long dự đoán sẽ có một làn sóng cắt lỗ bất động sản từ các nhà đầu tư này. Điều này hoàn toàn tác động phần nào lên thị trường chung. 

Giám đốc chiến lược Công ty TNHH Nhà Ở Ngay Việt Nam - Ông Tô Anh Hùng nhận định, khi mức lãi suất tăng cao, các khoản vay mua nhà tới hạn phải trả đã gây áp lực đáng kể lên cả phía nhà đầu tư và các ngân hàng khi nguy cơ nợ xấu tăng vọt cùng tính thanh khoản trên thị trường địa ốc giảm sút. 

Vị chuyên gia đưa ra khuyến nghị, các nhà đầu tư hãy nhìn vào chỉ số lãi suất để cho ra quyết định đúng nhất. Nếu lãi suất tăng mạnh thì nhà đầu tư cần cắt lỗ ngay, vì giá bất động sản sẽ nhanh chóng giảm xuống. Theo lý giải của ông Hùng, khi lãi suất tăng, chi phí cơ hội của việc đầu tư bất động sản cũng sẽ tăng. Nhu cầu mua bất động sản thông thường cũng giảm khi lãi suất tăng lên. Còn khi nhu cầu giảm thì đương nhiên giá cũng giảm.

Cùng với đó, lãi suất tăng cũng tác động một phần lên nguồn cung, khi những khoản vay mua nhà dần trở nên quá tải đối với các nhà đầu tư. Việc ồ ạt bán cắt lỗ đã khiến nguồn cung đột ngột tăng mạnh, kéo giá bất động sản giảm xuống.

Chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản Lê Quốc Kiên nhìn nhận, lãi suất cho vay vào thời điểm bình thường trước kia chỉ từ 9 - 12,5%/năm (tùy theo ngân hàng và không tính ưu đãi 1 - 2 năm đầu), nhưng nay lên tới 10,5 - 14,5%/năm, chưa tính các “phụ phí” khác như chi phí đáo hạn, bảo hiểm… tổng cộng thêm 2 - 3%/năm. 

Vị chuyên gia cho rằng, mặt bằng lãi suất năm nay tuy Ngân hàng Nhà nước cố kiềm chế nhưng vẫn ở mức cao so với giai đoạn “dễ thở” 2016 - 2021. Nguồn tín dụng vẫn ưu tiên tập trung cho lĩnh vực sản xuất kinh doanh, tín dụng trong các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như bất động sản sẽ kiểm soát chặt chẽ.