Giá bất động sản phía Nam sụt giảm bao nhiêu sau khi liên tục cắt lỗ?

Sự giảm tốc trên thị trường căn hộ

Theo Nhịp sống thị trường, thị trường căn hộ khu Đông tại TP HCM đã và đang chứng kiến sự giảm tốc ở giai đoạn đầu năm nay. Thị trường căn hộ khu vực này những năm qua liên tục đứng đầu về tỉ trọng nguồn cung mới toàn thành phố (giai đoạn 2020-2022), chiếm 60-75% trong tổng lượng sản phẩm mở bán hàng năm.

Điều đáng chú ý là căn hộ tại khu vực này cũng thường xuyên chinh phục mặt bằng giá mới, thậm chí có một số dự án còn vượt ngưỡng giá 440 triệu đồng/ m2. Đây là mức gia ngang với căn hộ hạng sang tại khu vực CBD (Central Business District) của thành phố. 

Ngoài ra, các dự án đại đô thị quy mô lớn 198-272 ha với hạ tầng quy hoạch phát triển đồng bộ cũng được đánh giá là những bệ đỡ cho thị trường địa ốc tại khu vực này nói chung và phân khúc căn hộ nói riêng phát triển.

Tuy nhiên, trước những khó khăn chung của thị trường trong thời gian gần đây và điểm nghẽn ở khâu cấp phép dự án chưa được tháo gỡ triệt để, dự kiến nguồn cung mới toàn thành phố trong năm nay sẽ sụt giảm mạnh, nhất là ở khu Đông khi chỉ có khoảng 7.500 căn hộ được đưa ra thị trường. Con số này tương đương với mức 60% của năm 2022 (khoảng 13,099 căn), đa phần nguồn cung đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án đã mở bán trước đó tại TP. Thủ Đức.

Giá căn hộ trên thị trường thứ cấp có dấu hiệu sụt giảm ở một vài dự án. Mức giảm chung dao động từ 3-7%. Tuy giảm nhưng thanh khoản căn hộ đầu năm nay vẫn còn khá yếu.

Đại diện DKRA Group cho biết khu Đông TP HCM sẽ tiếp tục là đầu tàu dẫn dắt thị trường căn hộ TP HCM trong năm nay và những năm tiếp theo nhờ vị trí chiến lược cửa ngõ kết nối TP HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ dù những sự điều chỉnh trong ngắn hạn là khó tránh khỏi.

Ở giai đoạn này, thị trường căn hộ Bình Dương cũng đang gặp nhiều khó khăn dù là thị trường nhộn nhịp bậc nhất ở khu vực phía Nam. Cụ thể, trong thời gian qua, giá chào bán căn hộ Bình Dương đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới lên tới 60 triệu đồng/ m2. Thế nhưng, thị trường thứ cấp tại Bình Dương lại chứng kiến sự sụt giảm về thanh khoản và giá, nhất là từ cuối quý 2/2022 đến nay. 

Trong tháng 2/2023, giá chuyển nhượng do nhà đầu tư mua đi bán lại trên thị trường thứ cấp tiếp tục kéo dài mạch giảm. Giá thứ cấp của những dự án đã bàn giao và đi vào hoạt động của các chủ đầu tư nước ngoài không đổi so với cùng kỳ, thế nhưng mức giá của dự án đã bàn giao của chủ đầu tư trong nước lại giảm trung bình từ 5-10%. Đối với những dự án chưa bàn giao và đang thanh toán theo tiến độ, mức giảm cao nhất là từ 10-13% so với cùng kỳ.

Thị trường thứ cấp tại Bình Dương bộc lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản kém, nhà đầu tư cắt lỗ để giải quyết khó khăn dòng tiền bởi hàng loạt những nguyên nhân như lãi suất tăng, lạm phát cùng giá chào bán của chủ đầu tư tăng mạnh, hay nguồn vốn chưa được khơi thông. Ngoài ra, đà giảm của thị trường thứ cấp dự kiến còn tiếp tục kéo dài đến cuối năm khi phải chịu áp lực kiểm soát tín dụng và mức lãi suất cao như hiện tại.

Giá đất nền thứ cấp Long An sụt giảm đáng kể

Ngoài hiện tượng cắt lỗ ở một số khu vực tại TP HCM, đất nền tại Long An đang chứng kiến mức giá thứ cấp giảm khá mạnh vào đầu năm nay.

Thị trường đất nền ở khu vực này trong 2 tháng đầu năm đã tiếp tục đà giảm của nửa cuối năm trước. Lý do là vì lãi suất vay tăng cao, thanh tra bất động sản, nguồn vốn tín dụng bị kiểm soát chặt chẽ, cùng với những bất ổn về nền kinh tế - chính trị.

So với thời điểm cuối năm 2022, thị trường đất nền tại Long An liên tục xuất hiện các giao dịch cắt lỗ với mức giảm 13-16% và chủ yếu tập trung ở nhóm các nhà đầu tư có sử dụng đòn bẩy tài chính, nhất là có áp dụng chương trình ưu đãi lãi suất/ ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư.

Mức giảm sâu nhất là ở Đức Hòa với mỗi nền đất giảm tới hơn 600 triệu đồng. Trên toàn thị trường, mức giảm chung phổ biến từ 200-500 triệu đồng/ nền.

Diễn biến giá phân khúc nhà phố biệt thự TP HCM

Phân khúc bất động sản liền thổ đã ghi nhận diễn biến trái chiều ở giai đoạn đầu năm 2023.

Cụ thể, sau mỗi đợt mở bán, giá chào bán sơ cấp liên tục tăng mạnh bởi chi phí đầu vào cao. Mặt khác, trên thị trường thứ cấp, giá chuyển nhượng đang sụt giảm khá mạnh và chưa có dấu hiệu dừng lại vì khách hàng bị ngộp vốn từ việc siết tín dụng.

Thị trường thứ cấp giai đoạn 2020-2022 ghi nhận tốc độ tăng giá trung bình 10-12%/ năm. Thế nhưng, kể từ giữa cuối quý 2/2022 đến nay, mức giá lại đảo chiều, đi xuống khi giảm trung bình 15% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, giá bán thứ cấp tháng 2/2023 còn giảm trung bình khoảng 17% so với những tháng cuối năm 2022. Trong đó các dự án chưa bàn giao và đang thanh toán theo tiến độ có mức giảm trương đối cao từ 10-24%, phổ biến từ 14-127%, trong khi các dự án đã bàn giao và đi vào hoạt động có mức giảm thấp nhất từ 4-9%.

Ngoài ra, do nguồn vốn tắc nghẽn và lãi suất tăng cao nên thị trường thứ cấp để lộ nhiều điểm yếu như thanh khoản kém, các nhà đầu tư giảm giá để xả hàng nhằm giải quyết những khó khăn về tài chính hay tái cơ cấu dòng tiền. Dự kiến thị trường thứ cấp vẫn tiếp tục kéo dài đà giảm giá đến cuối năm khi phải chịu sức ép kiểm soát tín dụng và mức lãi suất cao như hiện nay.