Giá bất động sản ngày càng tăng, nguyên nhân do đâu?

Theo Tiền Phong, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết cơ cấu giá thành chủ yếu của các dự án nhà ở thương mại, trong đó có chi phí xây dựng, chi phí tạo lập quỹ đất, chi phí tài chính, chi phí quản lý. Trong đó, chi phí về đất của dự án chiếm lần lượt 15%, 20% và 30% giá thành tương ứng đối với dự án nhà chung cư, dự án nhà biệt thự và dự án nhà phố.

Một điều đáng nhắc đến là hiện nay chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thường chỉ được cơ quan có thẩm quyền khấu trừ 70% chi phí thực tế mà doanh nghiệp đã bỏ ra. Phần chi phí thực tế còn lại chưa được khấu trừ thì bị xem là lợi nhuận và doanh nghiệp còn phải nộp thêm 20% thuế thu nhập doanh nghiệp mà sau cùng được được tính vào giá bán mà khách hàng gánh khi mua nhà. Do phí cao nên doanh nghiệp địa ốc phải chịu tiếng lãi dày khi bán đất.

Ngoài ra, chi phí xây dựng chiếm 50%, 30% và 20% lần lượt giá thành đối với dự án chung cư, nhà phố và nhà biệt thự. Thế nhưng, chi phí xây dựng đang có chiều hướng tăng.

Thực tế cho thấy các nguyên vật liệu xây dựng như thép, sắt, cát những năm gần đây đồng loạt tăng mạnh. Cùng với đó, giá 1m2 sàn xây dựng nhà chung trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng, thì nay đã tăng gấp đôi lên mức 12-13 triệu đồng.

Một chi phí khác cũng chiếm tỷ lệ không nhỏ, 10% giá thành nhà ở là chi phí về tài chính, gồm lãi vay tín dụng và trả lãi các nguồn huy động vốn. Bên cạnh đó, toàn bộ các dự án đều phải có thêm chi phí quản lý, thông thường chiếm 5% giá thành.

Dẫu vậy, toàn bộ chi phí trên đây được tính toán trong điều kiện thị trường bình thường đối với dự án nhà ở thương mại được thực hiện trơn tru trong thời gian trung bình 3 năm.

Ông Châu cho biết tổng chi phí đầu tư bị đội vốn lên rất nhiều nếu bị kéo dài do pháp lý, dẫn tới nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập người dân bị thiếu hụt.

Bên cạnh đó, ông còn chỉ ra những chi phí không tên mà doanh nghiệp phải chi trả. Bởi không hợp lệ, do đó các loại phí này không được tính vào chi phí đầu tư, tuy nhiên sau cùng đều được tính vào giá bất động sản mà khách hàng phải chịu.

HoREA cho biết một nút thắt lớn đã xuất hiện nhiều năm khiến nguồn nhà sụt giảm là vướng mắc về pháp lý. Điều đó làm kéo dài thời gian xin cấp phép, chi phí đầu vào tăng cao, do đó phương án kinh doanh ban đầu mà doanh nghiệp đưa ra bị thay đổi. Hàng loạt doanh nghiệp buộc phải tăng giá bán để bù đắp những chi phí đã bỏ ra nhằm triển khai dự án.

Giải pháp then chốt để giải quyết thực trạng lệch pha cung cầu cũng như ghìm cương giá bất động sản là gỡ nút thắt về pháp lý. Ông Châu cho biết cần kiến nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền tập trung tháo gỡ những vướng mắc pháp lý để tăng nguồn cung nhà ở trên thị trường. Đó là cơ sở để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở bình dân.

Ngoài ra, HoREA đề nghị đổi mới cách thu tiền sử dụng đất dự án nhà ở thương mại, chuyển sang sắc thuế đánh trên “hành vi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp thành dạng đất ở với thuế suất có thể bằng 15-20% giá đất trong bảng giá đất, giúp kéo giảm giá nhà ở thương mại. Ngoài ra, rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính, giảm chi phí không tên khi triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để kéo giá bất động sản giảm.

Theo dõi thêm các bài viết trên trang Meeyland để cập nhật tin tức mới nhất về thị trường bất động sản!