Chuyên gia bất động sản: Nếu không thể đi đường dài, nhà đầu tư nên cân nhắc cắt lỗ thay vì vay tiền

“Không biết phải gồng đến bao giờ?”

Có thể thấy, kể từ đầu năm đã diễn ra làn sóng chào bán bất động sản thấp hơn giá trị thị trường 15 - 40% tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh và các điểm nóng từng sốt đất đang lan rộng nhằm thu hồi vốn. Nhiều khu vực, thị trường ở thế “trắng” bên mua dù lượng hàng chào bán tăng.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, lượng hàng tồn kho bất động sản trong quý III/2023 là khoảng 16.940 sản phẩm, chủ yếu nằm ở phân khúc nhà ở riêng lẻ (6.554 căn) và đất nền các dự án (7.190 nền). Mặc dù lượng tìm kiếm và quan tâm đã được cải thiện, nhưng tình hình giao dịch vẫn chưa có nhiều cải thiện. Thanh khoản tắc nghẽn là nguyên nhân khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gặp khó khăn do không thể thoát được hàng.

Ví dụ như trường hợp của ông Hữu Thịnh (TP. Hồ Chí Minh), suốt 3 tháng qua chật vật tìm cách bán lại căn hộ diện tích 110m2 ở phường An Phú (TP. Thủ Đức) được mua vào với giá 5 tỷ đồng vào giữa năm 2021. Ông Thịnh cho biết, để mua căn hộ này, ông đã cầm cố căn nhà đang ở để vay gần 2 tỷ đồng. Thời điểm mua, thị trường đang nóng sốt giá liên tục tăng. Đến cuối năm 2021, có khách đã trả gần 6 tỷ đồng nhưng ông Thịnh tiếc nên không bán. Nhưng ông không ngờ rằng, đến nay mọi chuyện đổ bể.

Ông Thịnh chia sẻ, hiện tại mỗi tháng ông đều phải trả ngân hàng gần 30 triệu đồng cả lãi và gốc. Để thoát hàng, ông chấp nhận rao bán căn hộ với giá 4,8 - 5 tỷ đồng, đức đã dưới giá vốn. Chưa kể các chi phí hoàn thiện nội thất cộng với lãi suất ngân hàng đã “ngốn” của nhà đầu tư này tới hơn 500 triệu đồng. “Đã hơn 3 tháng qua, tôi vẫn chưa thể thoát cục nợ này. Nhiều người hỏi nhưng đòi giảm quá sâu, tôi không thể chịu được”, ông Thịnh nói.

Thanh khoản nghẽn khiến nhiều nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính gặp khó khăn vì không thể thoát được hàng

Không riêng loại hình căn hộ chung cư, nhiều nhà đầu tư đất nền cũng đang vật vã tìm người mua khi áp lực từ đòn bẩy tài chính ngày một lớn hơn. Anh Nhật Minh (Bình Dương), một nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động từ năm 2018, đang “mắc cạn” với một khu đất nền ở khu vực Củ Chi (TP. Hồ Chí Minh).

Được biết, anh Minh mua lô đất này với giá hơn 2 tỷ đồng vào đầu năm 2022 với ý định “lướt sóng” trong 6-8 tháng. Dù mức giá trên được cho là rất mềm trong thời điểm đó, nhưng hiện tại khi sốt đất đã qua, thị trường khu vực này gần như không có người mua.

Theo anh Minh, thời điểm mua vào, Củ Chi đón nhiều thông tin thuận lợi như lên thành phố hoặc lên quận, sắp làm dự án đường Vành đai 3, cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài,... Giá đất khu vực này có lúc đã tăng 15 - 30% theo tháng, nhưng đến nay “cò” bốc hơi, thị trường rơi vào cảnh đìu hiu.

Cũng trong hoàn cảnh đối mặt với nguy cơ “chết trên đống tài sản”, chị Thùy Trâm (Hà Nội) đang mất ăn, mất ngủ vì hàng chục tỷ đồng đang “mắc kẹt” tại các lô đất ven biển Quảng Bình và Quảng Trị.

Có kinh nghiệm gần 5 năm buôn đất nền ven biển miền Trung, chị Trâm nhẩm tính số tiền lãi đã thu về hiện lên tới hơn 10 tỷ đồng. Nhà đầu tư này tiết lộ, từng có lô đất ở Quảng Bình lúc bán ra tăng gấp 5 lần khi mua vào, giúp chị “bỏ túi” khoản lãi gần 2 tỷ đồng sau 2 năm xuống tiền. Thế nhưng hiện tại mọi thứ đã khác.

Cụ thể, chị Trâm cho biết, hiện nhóm đầu tư của chị đang sở hữu 5 lô đất ven biển tại Quảng Bình, Quảng Trị và 2 lô đất ở Thừa Thiên - Huế. Trong quý II/2022, dù thị trường đã hạ nhiệt nhưng khi có khách hỏi mua chị vẫn chưa muốn bán do không hài lòng về giá. Tuy nhiên, thị trường sau đó lao dốc quá nhanh khiến mọi toan tính của chị Trâm hoàn toàn đổ bể.

“Chúng tôi chỉ nợ khoảng 3 tỷ đồng, chỉ cần chấp nhận bán lỗ 2-3 lô là có thể trả. Nhưng vấn đề là bán không được, khách hỏi mua hoặc là để thăm dò, hoặc là trả giá quá thấp. Tôi định sẽ gồng thêm một thời gian, nhưng không biết phải gồng đến bao giờ”, chị Trâm ngậm ngùi.

Nếu không thể đi đường dài, nhà đầu tư nên cân nhắc cắt lỗ thay vì vay tiền

“Không biết phải gồng đến bao giờ?” cũng đang là câu hỏi của rất nhiều nhà đầu tư đang ôm nhiều nhà đất và có nhu cầu thoát hàng để thu hồi vốn hoặc tất toán nợ. Theo chuyên gia, có thể cần thêm ít nhất 2-4 quý nữa, tức vào cuối năm 2024 nếu các chính sách gỡ vướng của Chính phủ ngấm đủ nhanh.

Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc thị trường DKRA Group đánh giá, thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm sẽ diễn biến theo hướng tích cực hơn. Trong quý IV, thị trường phía Nam sẽ có thêm 350 - 420 sản phẩm đất nền, 1.200 - 1.600 căn hộ và khoảng 450 sản phẩm nhà phố chào bán.

Do nguồn hàng không nhiều nên dự kiến sức cầu chung toàn thị trường cũng tăng nhờ vào động thái giảm lãi suất cũng như tâm lý mua bất động sản của cả nhà đầu tư và khách mua ở thực vào cuối năm lên cao.

Theo ông Thắng, chưa thể kỳ vọng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc ngay. Nửa đầu năm 2024, thị trường sẽ bớt khó khăn hơn hiện tại nhưng để “đảo chiều” thành công thì gần nhất cũng phải đến nửa cuối năm 2024. Với các sản phẩm đầu tư, đầu cơ sẽ mất thêm từ 2-3 quý nữa để vực dậy thanh khoản.

Còn theo ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa từng nhận định, thị trường đang tràn ngập thông tin “cắt lỗ”, “xả hàng”... nhưng thực tế chỉ là giảm một phần lợi nhuận.

“Nếu không thể đi đường dài, trước sau gì cũng phải giảm, vậy nên thay vì rót thêm tiền để gồng lỗ, các nhà đầu tư bị ngộp nên cân nhắc mạnh tay giảm sâu hơn để thoát được hàng, thu hồi dòng tiền tái đầu tư. Việc gồng quá sức chỉ khiến thiệt hại càng lớn hơn”, ông Quang khuyến cáo các nhà đầu tư.

Cơ hội cho nhà đầu tư sẵn dòng tiền “săn” bất động sản tốt giá phải chăng

Có thể thấy, từ đầu năm đến nay, Chính phủ, bộ ngành và các địa phương liên tục có những động thái mạnh tay nhằm kích thích kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản.

Theo báo cáo của Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - FERI), tiêu điểm là việc Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành 4 lần liên tiếp tính từ tháng 3/2023.

Thời điểm này là cơ hội tốt cho những nhà đầu tư sẵn dòng tiền có thể “săn” cho mình những bất động sản tốt, giá phải chăng

Thông tin từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, đã có nhiều nhà đầu tư bắt đầu hành trình “săn” đất ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, có tốc độ đô thị hóa cao với mức định giá được cho là khá “hời” và còn nhiều dư địa tăng trưởng trong tương lai.

Tuy nhiên, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, tiến trình phục hồi của thị trường chắc sẽ sẽ tiếp tục phân hóa theo từng phân khúc và khu vực bởi khả năng hấp thụ là khác nhau. Đơn vị này dự báo thị trường bất động sản quý 4 sẽ tiếp tục xu hướng phục hồi với kết quả giao dịch cải thiện rõ nét hơn so với 3 quý trước do niềm tin nhà đầu tư đang được củng cố, lãi suất giảm, thị trường có nhiều nguồn cung phù hợp hơn.

DXS cũng đưa ra nhận định, sự phục hồi dự kiến bắt đầu từ thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như khu vực Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Cần Thơ, sau đó dần phục hồi ở các đô thị vệ tinh lân cận.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, nhu cầu thực đối với bất động sản vẫn có và những chính sách hỗ trợ thị trường đã tạo ra cú hích tương đối. Do đó, thời điểm khó khăn nhất của thị trường bất động sản đã qua. Đồng thời, thị trường có thể sẽ phục hồi vào cuối năm 2024.

Tuy nhiên, ông Tuấn cho rằng, khi thị trường phục hồi, giá bất động sản sẽ bật tăng trở lại. Do đó, thời điểm này chính là cơ hội tốt dành cho những nhà đầu tư có sẵn dòng tiền có thể “săn” cho mình những bất động sản có vị trí đẹp, tiềm năng tăng giá tốt cùng với mức chiết khấu cao. Ngược lại, nếu qua giai đoạn này, thị trường bước vào thời điểm phục hồi thì không dễ săn được bất động sản tốt giá phải chăng.