HoREA chỉ ra loạt vướng mắc pháp lý khiến các dự án bất động sản “gặp khó”

Thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư vẫn còn nhiều vướng mắc

Theo Thanh Niên, đầu tiên đó chính là vướng thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư đối với tất cả các dự án nhà ở xã hội, cả dự án nhà ở thương mại mà các nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch. 

Và đối với vướng mắc này, HoREA nhận định, tại thời điểm thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư là thủ tục khởi đầu cho chuỗi thủ tục về đầu tư xây dựng. Chính vì thế, tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư thì dự án sẽ bị đứng hình, không thể nào thực hiện được tiếp các thủ tục đầu tư xây dựng khác. Và lẽ ra, chỉ cần quy định việc thẩm định sự phù hợp của các dự án đầu tư với các quy hoạch là phải phù hợp với quy hoạch phân khúc, quy hoạch chung thì phù hợp hơn hoặc chỉ quy định phù hợp với quy hoạch chung ở Nghị quyết 98 của Quốc hội áp dụng thí điểm cho TP. Hồ Chí Minh. 

Và cách cải tiến thủ tục hành chính này hay việc cải tiến này chưa thực sự thấm nhuần tinh thần cải cách thủ tục hành chính và chưa sát với thực tế, có dấu hiệu không tốt hơn. Bởi lẽ trước đây, doanh nghiệp được thực hiện song song với các thủ tục đầu tư xây dựng, hiện nay hầu như phải thực hiện một cách tuần tự, nối tiếp từng thủ tục hành chính một. 

HoREA nhìn nhận, quy định dự án đầu tư phải thực sự phù hợp với quy hoạch chi tiết (nếu có) chỉ xảy ra đối với trường hợp Nhà nước thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất hay đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Mặc dù vậy, quy định này hoàn toàn không phù hợp với trường hợp doanh nghiệp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, đề xuất được chấp thuận được chấp thuận nhà đầu tư theo quy định ở khoản 4, điều 290 luật Đầu tư 2020. 

Vướng mắc thứ 2 đó là quy định về đất ở hoặc đất ở và đất khác khi yêu cầu chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở; có quyền sử dụng đất ở và đất khác không phải là đất ở đáp ứng được điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Điều này đã khiến cho hàng trăm dự án nhà ở thương mại trong cả nước không có 100% đất ở hay không có đất ở, đất khác không phải là đất ở - nghĩa là chỉ có 100% đất nông nghiệp hay chỉ có 100% đất phi nông nghiệp không phải là đất ở thì đều không được công nhận chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại. Dù cho các doanh nghiệp nhà đầu tư này đã nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp hay đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Cho nên kể từ ngày 1/7/2015 Luật Nhà ở 2014 có hiệu lực, các doanh nghiệp này gặp khó khăn rất lớn bởi đã bỏ ra chi phí rất lớn để tạo lập quỹ đất. 

Đến thời điểm hiện tại, điểm b khoản 1 và khoản 6 điều 128 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ cho phép đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hay trường hợp để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì phải đang có quyền sử dụng đất ở hay đất ở, đất khác. Và điều này có nghĩa là không cho phép nhà đầu tư thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở hay đất ở, đất khác, đất khác không phải là đất ở hoặc không cho phép trường hợp nhà đầu tư đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Chính vì thế, điểm b khoản 1, khoản 6 điều 128 dự thảo luật Đất đai (sửa đổi) đã không kế thừa đầy đủ các quy định tại khoản 1 điều 73, điểm b khoản 1 điều 169, khoản 2 điều 191 và khoản 1 điều 193 luật Đất đai 2013 đã cho phép tổ chức kinh tế được nhận chuyển quyền sử dụng đất các loại đất phù hợp với quy hoạch để thực hiện dự án đầu tư, bao gồm dự án nhà ở thương mại. Trong trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp thì cần phải có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 

Trong khi đó thì loại dự án nhà ở thương mại có 100% đất ở chiếm khoảng 1% tổng số dự án nhà ở thương mại và đều là dự án nhỏ bởi vì hầu như không có thửa đất nào có diện tích trên 5000m2. Loại dự án nhà ở thương mại có đất ở và đất khác không phải là đất ở phổ biến chiếm khoảng trên dưới 9%% tổng số dự án nhà ở thương mại. Còn loại dự án nhà ở thương mại có đất khác không phải là đất ở chỉ chiếm khoảng trên duwois 5% tổng số dự án nhà ở thương mại, đều là các dự án có quy mô lớn, rất lớn cho nên cần khuyến khích phát triển. 

Vướng mắc thứ 3 đó là thủ tục điều chỉnh quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cho doanh nghiệp có căn cứ xây dựng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 của dự án đầu tư. Lý do là bởi vướng trần quy mô dân số, có nhiều quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 chưa được cập nhật, điều chỉnh kịp thời cho nên chưa đáp ứng được nhu cầu của các nhà đầu tư. 

Lấy ví dụ, quy mô dân số thực tế của TP. Hồ chí Minh là khoảng 13 triệu người, tuy nhiên quy mô dân số theo kết quả điều tra dân số vào ngày 1/4/2019 chỉ có 8,9 triệu người. Hay quy mô dân số quận Bình Thạnh đến năm 2020 quy định là 560.000 người tuy nhiên năm 2014 thì quy mô dân số thực tế của quận này đã là 560.000 người. Và nếu như không tính đúng quy mô dân số thực tế thì sẽ không thực hiện được các dự án chỉnh trang đô thị, phát triển khu đô thị mới bởi không còn trần quy mô dân số. 

Ghi nhận, TP. Hồ Chí Minh có hơn 600 đồ án quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, trong đó có những đồ án không còn phù hợp và cần phải được điều chỉnh, tuy nhiên chưa được điều chỉnh kịp thời, nhất là đối với các quy hoạch phân khu 1/2000 trước đây thực hiện quy hoạch theo ranh giới hành chính của cấp xã, cấp huyện rất cần phải tích hợp lại. Cho nên, Nghị quyết 98 của Quốc hội cũng yêu cầu quy hoạch phân khu, quy hoạch một cách chi tiết phải được phê duyệt hay phê duyệt điều chỉnh theo quy định của pháp luật trước khi lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, triển khai các bước tiếp theo của dự án. 

Việc định giá đất vẫn còn “điểm nghẽn”

Vướng mắc thứ 4 đó là thủ tục quy định giá đất cụ thể, thẩm định giá đất, quyết định giá đất để có thể tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án bất động sản, nhà ở thương mại hay cơ quan nhà nước có thẩm quyền yêu cầu kiểm tra cũng như tính toán tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phát sinh (nếu có). Và vướng mắc này chủ yếu trong việc áp dụng Nghị định 44 vào thực tế. Dẫn chứng, vào thời điểm tháng 3/2023, TP. Hồ Chí Minh có khoảng 100 dự án nhà ở thương mại với 81.000 căn hộ chưa được cấp sổ hồng. 

Vướng mắc thứ 5 là bởi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chậm ban hành quy định xử lý phần diện tích đất do Nhà nước quản lý (đất công) nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Bởi thiếu quy định này cho nên trong thời gian hơn 6 năm qua, kể từ 1/7/2014  (Nghị định 43 có hiệu lực) đến ngày 8.2.2021 (Nghị định 148 có hiệu lực) chưa có cơ chế quy định xử lý phần diện tích đất công nằm xen kẽ trong dự án nhà ở thương mại. Cho đến nay, Nghị định 148 đã có hiệu lực gần 3 năm tuy nhiên vẫn có một số tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương chưa ban hành quy định hướng dẫn thực hiện. Chính điều này đã khiến cho nhiều dự án nhà ở thương mại bị tắc thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc là tắc thủ tục định giá đất cụ thể, quyết định giá đất, thẩm định giá đất để tính tiền thuê đất, sử dụng đất. 

Vướng mắc thứ 6 đó là bởi khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chỉ cho phép chuyển nhượng dự án, một phần dự án nhà ở thương mại khi mà chủ đầu tư đã có sổ hồng đối với toàn bộ hay phần dự án chuyển nhượng, đã hoàn thành được nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với Nhà nước. Cũng bởi quy định này chưa được sửa đổi cho nên không thông thoáng và không sát với thực tế như quy định tại khoản 1 điều 10 Nghị quyết 42 của Quốc hội về việc thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng không quy định điều kiện phải có sổ hồng của dự án, cũng không quy định chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với dự án. 

Vướng mắc thứ 7 đó là bởi Luật kinh doanh bất động sản 2014 không quy định điều chỉnh hành vi đặt cọc nhằm mục đích để giao kết hợp đồng (trước thời điểm đủ điều kiện ký hợp đồng huy động vốn bán bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai) để có thể cụ thể hóa quy định về đặt cọc ở Điều 328 Bộ luật Dân sự. Điều này cũng đã phát sinh kẽ hở pháp luật để cho giới đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng thực hiện hành vi nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn.