Giá bất động sản công nghiệp khu vực phía Nam lên “đỉnh”, thị trường phía Bắc “nhiệt” không kém

Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam lập đỉnh giá

Theo báo cáo thị trường tổng hợp của Colliers Việt Nam, tính đến thời điểm hết quý I/2022, giá bất động sản công nghiệp khu vực miền Nam đã ghi nhận tăng trưởng mạnh. Theo đó, thị trường BĐS công nghiệp phía Nam hiện có 204 ha diện tích cho thuê và tỷ lệ lấp đầy đã đạt ngưỡng 90%, Trong đó khu chế xuất Tân Thuận tại quận 7 đang là nơi dẫn đầu giá thuê ở khu vực TP.HCM với mức trung bình đạt 270 USD/m2/kỳ hạn.

Tiếp theo sau đó là Khu chế xuất Tân Thuận là Khu công nghiệp Hiệp Phước 1 và Hiệp Phước 2 nằm tại huyện Nhà Bè, với mức giá thuê trung bình đạt ngưỡng 250 USD/m2/kỳ hạn thuê. Hiện nay tỷ lệ lấp đầy ở Khu công nghiệp Hiệp Phước 1 đang đạt mức tối đa 100%, trong khi tỷ lệ lấp đầy ở Khu công nghiệp Hiệp Phước 2 mới chỉ đạt 35%, dư địa cho thuê đất còn lại tại đây vẫn còn khá lớn với diện tích cho thuê là 345 ha.

Trong báo cáo đến từ Colliers Việt Nam, 17 trong tổng số 20 khu công nghiệp tại khu vực TP.HCM hiện có giá thuê trung bình đạt trên mức 120 USD/m2/kỳ hạn và chỉ còn lại 3 khu công nghiệp là khu Tây Bắc Củ Chi, Cơ khí - ô tô (Hòa Phú) và khu Đông Nam có giá thuê trung bình dưới ngưỡng 120 USD, tuy nhiên cả 3 nơi KCN đều có tỷ lệ lấp đầy cao, đạt ít nhất là 82%.

TP.HCM cùng với tỉnh Đồng Nai và tỉnh Bình Dương đang là tâm điểm tăng giá của thị trường bất động sản công nghiệp miền Nam, bất chấp việc nguồn cung mới mở rộng đáng kể trong quý I/2022, cụ thể các dự án mới chính thức đi vào hoạt động đã giúp cho nguồn cung loại hình đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn trong khu vực này tăng lên đáng kể với mức tăng lần lượt ghi nhận là 26.724 ha và 3,8 triệu m2.

Có thể thấy, việc khôi phục lại các đường bay quốc tế đến Việt Nam đã “thổi” sức nóng cho thị trường bất động sản công nghiệp trong những tháng vừa qua. Với việc làn sóng đầu tư FDI liên tục đổ vào Việt Nam sau khi mở cửa và nhu cầu mở rộng sản xuất, kinh doanh của các doanh nghiệp hiện hữu, giá đất công nghiệp khu vực phía Nam liên tục tăng mạnh, thiết lập nên đỉnh giá mới là 120 USD/m2/kỳ hạn trong thời điểm quý I/2021, tăng 9% so với cùng kỳ năm 2021.

Diễn biến tương tự cũng xảy ra ở khu vực phía Bắc khi giá đất công nghiệp duy trì ở mức trung bình 109/m2/kỳ hạn trong thời điểm quý I, qua đó ghi nhận tăng 9,2% so với cùng kỳ năm 2021.

Việc các doanh nghiệp và địa phương nhanh chóng thích ứng linh hoạt với tình hình dịch bệnh đã tạo điều kiện để dòng vốn FDI liên tục đổ vào bất động sản khu công nghiệp và lĩnh vực chế tạo sản xuất. Đơn cử có thể kể tới là dự án VSIP Bắc Ninh thời gian vừa qua đã quyết định tăng vốn đầu tư thêm gần 941 triệu USD, hay dự án nhà máy chế tạo của Tập đoàn Goertek tại Khu công nghiệp Quế Võ (Bắc Ninh) đã tăng vốn đầu tư lên gần 306 triệu USD. Dự kiến trong thời gian tới giá thuê đất công nghiệp sẽ còn tăng cao khi mà các doanh nghiệp vẫn đang đẩy mạnh sản xuất thời hậu dịch.

Thị trường Việt Nam cần các khu công nghiệp đẳng cấp hơn 

Vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực công nghiệp chế biến và chế tạo đã phục hồi mạnh mẽ khi Việt Nam mở cửa trở lại. Đây là một tín hiệu quan trọng để các nhà phát triển bất động sản có thể chuẩn bị chiến lược kinh doanh.

Trong 4 tháng đầu năm 2022, tổng số vốn đăng ký cấp mới, vốn đầu tư tăng thêm và vốn góp của các nhà đầu tư nước ngoài đối với lĩnh vực công nghiệp chế tạo, chế biến đã đạt mức gần 6,18 tỷ USD, tăng thêm 1 tỷ USD so với cùng kỳ năm 2021. Do ảnh hưởng của các biện pháp chống dịch nghiêm ngặt trong năm 2021, khiến vốn đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực công nghiệp chế tạo, chế biến của 4 tháng đầu năm 2021 đã giảm tới hơn 13% so với cùng kỳ năm 2020 và chỉ đạt khoảng 5,18 tỷ USD.

Trong năm 2022, việc mở cửa trở lại các đường bay quốc tế và áp dụng hộ chiếu vắc - xin đã thúc đẩy sự phục hồi của nền kinh tế. Thêm vào đó, các địa phương cũng rất nỗ lực trong việc thu hút đầu tư, đặc biệt là khu vực phía Bắc, được kỳ vọng sẽ là “bến đỗ” tiếp theo của các nhà đầu tư quốc tế.

Tuy nhiên, việc thu hút đầu tư nước ngoài sau thời kỳ đại dịch sẽ ngày càng khó khăn hơn khi các nhà đầu tư chú trọng hơn vào giá trị gia tăng, hàm lượng công nghệ. Điều này đặt ra thách thức cho các nhà phát triển bất động sản công nghiệp là cần phải nâng cấp kết cấu hạ tầng, chất lượng lao động, chi phí logistics…đây là yếu tố có tính quyết định đến việc lựa chọn đầu tư từ các ông lớn quốc tế.

Các chuyên gia của JLL Việt Nam đánh giá ngoài các yếu tố về giá thuê bất động sản và vị trí, sự xuất hiện của những mô hình khu công nghiệp phát triển xanh, ứng dụng công nghệ hiện đại trong quy trình quản lý vận hành được dự đoán là sẽ tạo ra rất nhiều lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư trong tương lai.

Ngoài ra, theo xu hướng chung, thị trường bất động sản công nghiệp nhà xưởng xây sẵn cần dịch chuyển sang khu vực quy mô lớn hơn để đón đầu nhu cầu của khách hàng thuê, đặc biệt là nhóm khách hàng nước ngoài khi lựa chọn đặt nền móng doanh nghiệp hoặc mong muốn mở rộng sản xuất, kinh doanh ở Việt Nam, nhưng muốn tiết kiệm tối đa chi phí, thời gian thi công và nhanh chóng đưa nhà xưởng vào hoạt động. Do hiện nay quỹ đất công nghiệp ngày càng trở nên eo hẹp, những khu vực nhà xưởng xây sẵn nhiều tầng được xem là giải pháp vô cùng hợp lý trong tương lai gần, giúp cho các nhà đầu tư có thể dễ dàng tăng hiệu quả sử dụng đất và mở rộng không gian hoạt động.