Đừng xiêu lòng trước căn hộ chung cư “siêu sang” 

Căn hộ 'siêu bền" vẫn ra hàng đều

Theo VietnamFinance, nói về những căn hộ “siêu sang” không hề hiếm trên thị trường bất động sản của TP Hồ Chí Minh hiện nay, một vị chủ tịch tập đoàn bất động sản lâu năm tại đây từng nói: “Căn hộ siêu sang chỉ nghe thôi thì rất thích, nhưng đừng vì vậy mà chủ đầu tư xiêu lòng. Trong giới đầu tư bất động sản, đôi khi người ta cũng phân biệt đẳng cấp, thậm chí xếp chỗ ngồi trong một hội nghị cũng có ý phân biệt những chủ đầu tư chuyên làm căn hộ sang trọng (luxury) và chủ đầu tư căn hộ bình dân. Nhưng chỉ tới khi ‘cơn bão’ tràn qua mới thấm, siêu sang đôi khi thua xa siêu bền”.

Đây chính là thực tế của thị trường địa ốc tại đại đô thị lớn nhất cả nước đang dần tiến bước vào thời kỳ ngủ đông. Mặc dù vậy vẫn có những doanh nghiệp  vẫn ra hàng trở thành ngôi sao sáng trên bầu trời u ám này. Có thể kể đến như dự án căn hộ dọc đại lộ Võ Văn Kiệt của Tập đoàn Nam Long có mức giá 40 - 45 triệu đồng/m2 đang có giao dịch tốt. Bảng xếp hạng của FinnRatings xếp hạng áp lực thanh khoản ngắn hạn của Tập đoàn Nam Long ở mức 3 trên thang điểm 5, đây là mức tương đối an toàn. 

Một số chủ đầu tư dự án bất động sản cũng có sự phục hồi tốt hơn so với mặt bằng chung nhờ tập trung chủ lực vào thị trường căn hộ giá trung với quỹ đất sạch tương đối dồi dào như Khang Điền, Kita…

Tiến sĩ Vũ Đình Ánh nhận định: “Mặc dù bất động sản đang ở giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, sẽ có một số doanh nghiệp có thể thoát khỏi khủng hoảng nhanh hơn nhờ cấu trúc tài chính tương đối lành mạnh, dự án có tính khả khi cao, không dàn trải đầu tư và có khả năng tiếp cận đa dạng nguồn vốn bền vững”.

Ông Ánh cho rằng tổng nợ vay trên tổng nguồn vốn chiếm khoảng 25 - 30% là mức an toàn để sử dụng đòn bẩy tài chính, hỗ trợ cho chủ đầu tư vượt qua áp lực nợ trong năm nay. Theo đánh giá của Công ty Chứng khoán Bản Việt, Khang Điền là một trong số các doanh nghiệp có lợi thế thu hút sự quan tâm của người mua nhà do có tổng mức nợ 31% trên tổng vốn. Cùng với đó, khả năng huy động vốn từ đối tác nước ngoài cũng là 1 điểm cộng, mới đây Khang Điền và Keppel Land đã ký kết biên bản ghi nhớ hợp tác để phát triển các dự án nhà ở bền vững tại TP Hồ Chí Minh. Hay như tại Nam Long, nợ vay phải trả lãi tại thời điểm cuối năm chỉ ở mức khoảng 20% tổng nguồn vốn. Mới đây, Nam Long tiếp tục được Standard Chartered cấp hạn mức tín dụng 530 tỷ đồng tài trợ cho dự án Izumi City, phát hành 500 tỷ đồng trái phiếu riêng lẻ cho Công ty Tài chính Quốc tế (IFC).      

Theo quan sát, phân khúc mà một số tập đoàn ở TP Hồ Chí Minh tập trung triển khai đều đặn ra hàng đều là các căn hộ trung bình, đây được xem là sản phẩm “siêu bền vững” và nhà ở xã hội. Tại các đợt mở bán đều ghi nhận nhiều người có nhu cầu ở thực tới tìm hiểu. Các chủ đầu tư dự đoán tăng trưởng năm 2023 khó đột phá nhưng đầu tư vào công tác bán hàng hiệu quả sẽ là nhân tố hỗ trợ để vượt qua khó khăn nhanh hơn. 

Căn hộ “siêu sang” dừng thi công

Nhiều dự án căn hộ “siêu sang” tại TP Hồ Chí Minh hiện vẫn chỉ là những bãi đất trống, chưa rõ ngày triển khai. Có những dự án đang thi công hoặc đã thành hình nhưng cũng rơi vào tình trạng bỏ hoang. Có thể kể đến như dự án hạng sang đầu tiên do Đất Việt làm chủ đầu tư là The Grand Manhattan, sau thuộc về Tập đoàn Novaland. Dự án có vị trí tại trung tâm quận 1, với hai mặt tiền đường Cô Bắc - Cô Giang, song song với đại lộ Võ Văn Kiệt và đường Trần Hưng Đạo, theo thiết kế dự án này gồm 3 khối 38 tầng với số lượng căn hộ dự kiến là khoảng 1.000 căn hộ, mức giá bán từ 150 triệu đồng/m2, tuy nhiên đến nay dự án này hầu như đã dừng thi công. 

Một dự án căn hộ hạng sang khác gần đó là Alpha Hill, tọa lạc giữa vòng xoay Cống Quỳnh - Nguyễn Cư Trinh. Mọi hoạt động xây dựng của dự án đều tạm dừng, cổng vào khóa chặt, thiết bị xây dựng, máy móc đều phơi mưa phơi nắng. Từ năm 2021, giá bán căn hộ tại dự án này là trên 200 triệu đồng/m2. Một dự án chung cư cao cấp khác có tòa tháp 46 tầng nổi, 3 tầng hầm, ở vị trí trung tâm của trung tâm quận 1 có giá bán dao động 180 - 220 triệu đồng/m2 cũng bị tạm ngưng thi công một thời gian dài.

Có thể thấy, vấn đề quan trọng nhất của giới đầu tư bất động sản năm 2023 chính là tồn tại và vượt khó. Đặc biệt là không đơn vị nào muốn rơi vào tình trạng phải tạm dừng triển khai dự án, trong khi nguồn cung nhà ở tại TP Hồ Chí Minh vẫn rất khan hiếm khi chỉ có khoảng 9.000 căn hộ mới được chào bán từ 20 dự án.

Sự lên ngôi của căn hộ “siêu bền” 

Theo chuyên gia quản lý nguồn vốn của một ngân hàng cổ phần, nguyên nhân khiến các dự án siêu sang rơi vào trầm lắng là do đứt gãy dòng tiền và các dự án cao cấp thì thường khó chống đỡ trước “cơn bão” tín dụng. Tuy nhiên cũng không thể không nhắc tới dòng tiền đóng đều đặn của người mua chung cư cao cấp bị ngưng trệ. “Đối tượng mua hầu như không có nhu cầu ở thực, chỉ trả tiền 20% đợt đầu tiên sau đó tính lướt sóng kiếm lãi, giờ ‘mắc cạn’ thì đương nhiên phải nợ chủ đầu tư. Thực tế, làn sóng chịu nộp phạt xin thanh lý hợp đồng rất nhiều”, chuyên gia nói. 

Một trong những nguyên nhân khác là đứt gãy dòng tiền từ huy động trái phiếu. Bên cạnh đó, sự cảnh giác của các ngân hàng, tổ chức tín dụng với dòng chung cư siêu sang, cao cấp sau thời gian “sốt ảo” trước đó. Bà Ely Trương, cố vấn tài chính của một công ty tư vấn bất động sản ở TP Hồ Chí Minh, cho hay: “Các ngân hàng thường có xu hướng nhận tài sản đảm bảo nợ vay là bất động sản do đặc tính khan hiếm, giá có xu hướng tăng trong dài hạn nhưng giờ thì mọi việc đã khác. Tài sản thế chấp càng cao cấp càng dễ lún nợ xấu”.

Theo bà Ely Trương, thời điểm hiện tại nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản hiện có nhiều rủi ro. Bởi báo cáo của Cục Thi hành án dân sự TP Hồ Chí Minh cho thấy, mặc dù các quy định về thí điểm xử lý nợ xấu khá chặt chẽ, nhưng nhiều vụ việc kéo dài đến 3 năm chưa giải quyết xong, nguyên do một số tài sản đảm bảo thay đổi hiện trạng, vướng mắc về pháp lý trong xây dựng… dẫn đến thi hành án thu hồi tài sản cho ngân hàng mất nhiều thời gian. Ngoài ra, khi xử lý các tài sản đảm bảo nợ vay ngân hàng là dự án cao cấp có giá trị lớn thì nhà đầu tư thường có tâm lý e ngại mua tài sản do khó có thể tiếp tục triển khai và bị định giá ảo. Trong bối cảnh hiện nay các ngân hàng đang ưu tiên cho vay những dự án địa ốc mang tính bền vững, căn cứ trên tỷ lệ doanh số bán hàng chứ không nhìn vào tài sản đảm bảo nợ vay bằng đất đai như trước kia. 

“Sự hoang tàn của dự án cao cấp cho thấy bán nhà cho người giàu không dễ. Họ có tiền, có sự khôn ngoan sành sỏi, họ đòi hỏi ‘đắt phải xắt ra miếng’, chứ không vội vàng quyết định mua bởi những lời quảng cáo, tiếp thị hoa mỹ. Nếu chủ đầu tư không đạt tới đẳng cấp cao để sản phẩm có chất lượng tương xứng và dồi dào vốn thì nên rất cẩn trọng. Người dân nên tìm đến những dự án chung cư có giá trung bình khá, khoảng 45 triệu đồng/m2 trở xuống, được mệnh danh là sản phẩm siêu bền vững”, bà Ely Trương chia sẻ.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA), nguồn vốn từ ngân hàng cho vay năm 2022 đã chảy một lượng rất lớn khoảng từ 49.938 - 58.261 tỷ đồng vào phân khúc nhà ở cao cấp dẫn đến tình trạng lệch pha tín dụng, cần phải điều chỉnh hướng đi của dòng tiền cho thị trường.

Để phá băng cho thị trường bất động sản nói chung và phân khúc căn hộ siêu sang, cao cấp nói riêng cần sự vào cuộc mạnh mẽ của Chính phủ. Tuy nhiên như vậy là chưa đủ, mà cần sự nỗ lực rất lớn đến từ phía doanh nghiệp, đây mới là giải pháp căn cơ. Khó khăn hiện tại cũng như một bài kiểm tra sức khỏe đối với các doanh nghiệp địa ốc, người chiến thắng là người có kinh nghiệm kiểm soát dòng vốn, luôn hướng tới sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, trung thành với mục tiêu phát triển nhà ở “siêu bền”.