Dự báo thị trường BĐS năm 2023: Đô thị vùng ven sẽ hấp dẫn giới đầu tư

Xu hướng ngôi nhà thứ 2 đáp ứng nhu cầu nghỉ dưỡng

Giới chuyên gia cho rằng, sau thời điểm dịch bệnh, việc sở hữu ngôi nhà thứ hai cũng phần náo đó đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp vừa để đầu tư sinh lời bền vững, là một trong những xu hướng mới của đại đa số người dân tại các đô thị lớn như TP. Hà Nội và TP.HCM cũng là mục tiêu của người dân thành thị ở Việt Nam. Như vậy, những đô thị tích hợp nằm ở các vùng ven đô trở thành xu hướng tất yếu của người dân sống trong vùng đô thị đông đúc và chật chội.

Vậy lý do tại sao người dân ở hai thành phố lớn là TP.Hà Nội và TP.HCM lại lựa chọn đô thị vùng ven và các đô thị tích hợp vùng ven nhiều đến vậy, tại sao những dự án này luôn được giới đầu tư quan tâm đặc biệt?

Thứ nhất, những vấn đề nan giải của người dân sống tại các thành phố nêu trên như lụt lội, ung tắc giao thông, môi trường sống ô nhiễm,... là các yếu tố thúc đẩy người dân mong muốn sở hữu ngôi nhà thứ 2 tại những vùng đô thị vùng ven, hiện nay tại một số khu vực như Bình Dương vùng ven của TP.HCM và tỉnh Hưng Yên, tỉnh Bắc Ninh lân cận Thủ đô Hà Nội đang được săn đón bởi nhờ vào việc quy hoạch mạng lưới giao thông đô thị ngày một tốt hơn, tại TP. HCM, tuyến đường vành đai 3 và tại khu vực vùng Thủ đô là tuyến đường vanh đai 4 đang được đẩy mạnh triển khai dẫn dòng chảy kết nối vùng với nhiều địa phương.

Thứ hai, hiện tại xung quanh những khu vực nói trên đang có rất nhiều các khu công nghiệp lớn như Yên Phong, Phố Nối, Từ Sơn (phía Bắc) và khu Dĩ An, Thuận An, Biên Hòa, Long Thành (vùng phía Nam)... cùng hàng nghìn lao động tại đây luôn mong muốn tìm kiếm những không gian sống mới hiện đại. Vì vậy, các khu đô thị tiện ích tố, đẳng cấp, sang trọng sẽ đáp ứng được nhu cầu về một cuộc sống an toàn của nhóm người này,  bởi vì tại các khu vực sản xuất công nghiệp sẽ hiện hữu những ô nhiễm môi trường gây hại đến vấn đề về sức khỏe.

Thứ ba, nhóm người giàu trong những vùng đô thị nêu trên có con em theo học tại các trường đại học ở TP.HCM hay Hà Nội ngày càng nhiều và lựa chọn tối ưu nhất là đầu tư mua những sản phẩm nhà ở thấp tầng có pháp lý rõ ràng cùng với chi phí vừa phải. Theo đó, hiện nay khi nhà nước đang rà soát một số điều luật về việc sở hữu chung cư có thời hạn, nên nhiều nhà đầu tư thông thái lựa chọn mua những sản phẩm nhà ở phù hợp, có giấy chứng nhận sở hữu riêng từng căn và có nhiều cơ hội tăng trưởng, được xem là một trong những xu hướng đầu tư thông minh nhất hiện nay.

Ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc kinh doanh khối bất động sản Nghỉ dưỡng của công ty bất động sản An Cư, cho hay khi những người có nhu cầu nghỉ dưỡng cuối tuần hoặc đi du lịch vào mùa cao điểm, sẽ rất khó để đặt phòng hoặc phải lựa chọn một căn hộ khác để thay thế. Điều này sẽ làm hạn chế nhu cầu nghỉ dưỡng thực sự của người có nhu cầu, một số nhà đầu tư  hiện đang có xu hướng sở hữu một ngôi nhà thứ 2 để sử dụng nghỉ dưỡng vào dịp cuối tuần ngày một nhiều hơn.

“Đối với một vài nhà đầu tư chuyên nghiệp, khi họ đã bỏ qua bài toán về “dòng tiền” khi đánh giá những dự án, thì quyền sở hữu sẽ không có thời hạn và có thời hạn là hai vấn đề khác nhau hoàn toàn, vì vậy sở hữu một ngôi nhà thứ 2 đáp ứng được nhu cầu nghỉ dưỡng được xem là xu hướng trong giai đoạn tới đây” vị chuyên gia này khẳng định.

Trao đổi với chúng tôi, ông Phan Bá Lương – Một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại vùng ven TP.HCM cho biết, ngay tại thời điểm hiện nay, đang xuất hiện nhiều định hướng về việc nâng cấp một số đô thị vùng ven lên thành các đô thị hiện đại và đồng bộ hơn… “Vì vậy, những sự dịch chuyển về hoạt động sản xuất, kéo theo làn sóng dịch chuyển lao động càng tăng thêm nên nhu cầu về sở hữu một sản phẩm bất động sản phù hợp đang nhận được nhiều quan tâm” ông Lương nói.

Ông Lương phân tích, những đại đô thị tích hợp đồng bộ cũng sẽ đáp ứng được nhu cầu ở thực hoặc đầu tư kinh doanh sinh lời cho rất nhiều nhà đầu tư trong vùng đô thị tại TP.HCM và TP.Hà Nội. Bởi một khi pháp lý rõ ràng, có ngân hàng kết hợp tài trợ. Bất động sản ở những khu vực tập trung đông dân cư luôn được xem như một điểm đến phù hợp vừa tạo ra giá trị việc làm và có độ tuổi lao động ở giai đoạn ổn định, qua đó sẽ tạo ra những giá trị gia tăng từ bất động sản rất lớn, vì đây là bất động sản tạo ra giá trị thực, đáp ứng nhu cầu ở thực, kinh doanh thực của người dân.

Sức cầu hạn chế trên thị trường bất động sản năm 2023

Nguồn cung mới sẽ có chút tăng trưởng nhưng không được phân bổ đồng đều trong những đô thị lớn. Hầu hết, chỉ tập trung ở những giai đoạn kế tiếp của một vài dự án quy mô lớn. Do đó, với áp lực từ việc các chi phí đầu vào tăng cao, mặt bằng giá bán sơ cấp cũng được đẩy lên khá cao trong khi giá bán hay thanh khoản thứ cấp không xảy ra nhiều biến động.

Vấn đề dùng đòn bẫy vay vốn từ ngân hàng và phát hành trái phiếu doanh nghiệp là hai kênh huy động vốn chính cho nhiều chủ đầu tư cũng như các dự án bất động sản. Trong giai đoạn này,  khi hai kênh huy đông vốn này đang bị kiểm soát chặt, các diễn biến trên thị trường bất động sản 2023 được dự đoán như sau:

Thứ nhất, nguồn cung mới đưa ra thị trường sẽ suy giảm mạnh bởi tác động gián tiếp; người mua bị hạn chế tiếp cận vốn vay ngân hàng ảnh hưởng tới lượng cầu trên thị trường; giá bán bị đẩy lên cao do chủ đầu tư phải chi trả quá nhiều để tiếp cận nhiều nguồn vốn vay. Thứ hai, thiếu tính đa dạng sản phẩm bởi hầu hết các dự án hiện nay đều được định vị ở phân khúc cao cấp với giá bán ở mức rất cao.

Trước những dấu hiệu nêu trên, TS. Vũ Đình Ánh, chuyên gia kinh tế nhận định giá thị trường bất động sản 2023 có thể sẽ còn tăng cao hơn trong thời gian tới. Nguyên nhân là mức giá nguyên vật liệu đầu vào xây dựng như thép, đá, cát, chi phí vận tải tăng… Cùng với áp lực khan hiếm nguồn cung sản phẩm mới cũng sẽ khiến giá thị trường bất động sản 2023 tăng hơn trong thời gian tới đây.

“Nhà đầu tư cần hết sức cân nhắc và tìm hiểu kỹ lưỡng khi xuống tiền. Đồng thời, tìm kiếm những cơ hội đầu tư từ các địa bàn vùng ven nơi tập trung nhiều yếu tố sẽ giúp thị trường “bức tốc” trong tương lai, chẳng hạn như tuyến đường vành đai 4 vùng thủ đô Hà Nội, hay tuyến đường vành đai 3 kết nối TP.HCM với các tỉnh lân cận, hoặc có thể là quy hoạch sân bay như ở Phan Thiết, Lào Cai, Đồng Nai…”, ông Ánh nói.

Trong khi đó, bà Nguyễn Thị Hồng Huệ – Phó Tổng Giám đốc MIKHome chia sẻ, khái niệm vùng ven chỉ là cạnh đô thị, trung tâm thành phố lớn nhưng hiện nay giao thông phát triển, khi việc di chuyển trở nên thuận lợi hơn nhờ sự kết nối giao thông thuận lợi, khái niệm vùng ven cũng có những sự thay đổi nhất định. Các khu vực, địa điểm có khoảng cách di chuyển đến khu vực trung tâm thành phố tầm 2 giờ  đến 3 giời đồng hồ sẽ được gọi là vùng ven, cùng với đó là sự phát triển của hạ tầng giao thông, khái niệm vùng ven sẽ chỉ mang tính tương đối.

Bà Huệ cho hay, các đô thị vùng ven có kết nối đồng bộ, có nhiều tiện ích sẽ là xu hướng đầu tư mới của giới đầu tư bất động sản, hiện tại quá trình tìm kiếm một môi trường sống trong lành yên tĩnh đang được nhiều người lựa chọn.

Bất chấp khó khăn, thị trường bất động sản 2023 vẫn có điểm sáng. Suốt giai đoạn dịch bệnh Covid-19, hầu hết các phân khúc đều rơi vào khủng hoảng, thì BĐS khu công nghiệp lại xuất hiện như một phao cứu sinh cho toàn thị trường, với mức tăng trưởng khá cao từ 15% đến 18% nhờ vào sự ổn định về thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI (theo số liệu của Hiệp hội BĐS Việt Nam).

Đến quý I năm 2022, tín hiệu tích cực từ thu hút đầu tư FDI lại tiếp tục lan tỏa khi cả nước thu hút thêm trên 8,9 tỷ USD, so với cùng kỳ năm 2021 bằng 87,9%. Đáng chú ý, vốn FDI thực hiện 3 tháng đầu năm ước tính tăng 7,8% khi đạt 4,42 tỷ USD, đây là mức cao nhất của quý I trong 5 năm qua.

Trong khi đó, vốn FDI chảy vào BĐS tăng 213%, số lượng doanh nghiệp BĐS thành lập mới cũng tăng 47%. Đây không chỉ là tín hiệu đáng mừng cho phân khúc BĐS khu công nghiệp mà cũng kéo theo sự tăng trưởng của các phân khu khác khi các chuyên gia, nhà đầu tư nước ngoài quay lại Việt Nam sau đại dịch.

Chưa dừng lại ở đó, thị trường bất động sản tiếp tục được hưởng lợi từ gói kinh tế, tài chính gần 350.000 tỷ đồng, chủ yếu là đầu tư công vào tất cả các ngành nghề nhằm hỗ trợ, phục hồi phát triển KT-XH giai đoạn 2 năm 2022 tới năm 2023.

Đi kèm theo là nhiều chính sách tài khóa, tiền tệ được ban hành để giảm tải áp lực, khó khăn cho doanh nghiệp, như phấn đấu giảm lãi suất cho vay khoảng 0,5% đến 1% trong 2 năm 2022 – 2023; giảm 2% thuế giá trị gia tăng (VAT) còn 8% đối với nhiều nhóm ngành nghề; giai đoạn 2022 – 2023 cho phép tăng bội chi ngân sách Nhà nước bình quân 1% đến 1,2% GDP/năm (tối đa 240.000 tỷ đồng)…