Dự báo thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam năm 2023

Nguồn cung, tỷ lệ lấp đầy tăng cao

Báo cáo thị trường bất động sản công nghiệp của Cushman & Wakefield cho biết, trong quý III/20222, việc thu hút đầu tư vào trong các khu công nghiệp đã có nhiều tín hiệu khởi sắc mới. Theo đó, nguồn vốn FDI đăng ký tại Việt Nam trong 9 tháng vừa qua đã đạt mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây, ở mức 15,4 tỷ USD. Các nước đang dẫn đầu về tổng số vốn đầu tư đăng ký ở Việt Nam là Singapore, Đan Mạch, Nhật Bản, chiếm tỷ trọng lần lượt là 20,4%, 18,5%, 13,0%. 

Sản  xuất, chế biến, chế tạo là lĩnh vực thu hút nhiều nguồn nguồn vốn FDI nhất, chiếm 74% tỷ trọng. Riêng lĩnh vực bất động sản có tỷ trọng thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài là 14%.

Các khu công nghiệp cũng hoạt động năng suất hơn để phục vụ nhu cầu đẩy mạnh phát triển kinh tế của đất nước. Trong quý vừa qua, nguồn cung đất công nghiệp ở phía Nam đạt khoảng 27.780ha, tăng 10% so với quý trước. Tỷ lệ lấp đầy của đất công nghiệp duy trì ở mức cao (88%) do nhu cầu lớn. Giá thuê ở mức 148,4 USD cho một chu kỳ thuê.

Phân khúc nhà xưởng xây sẵn ở phía Nam không có nhiều biến động trong quý III/2022. Theo đó, nguồn cung mới đạt 4.321.000 m2 sàn, tăng 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức cao, đạt khoảng 92%. Giá cho thuê không có nhiều sự thay đổi so với quý trước, đang duy trì ở mức 4,6 USD/m2/tháng.

Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn đang bùng nổ mạnh hơn, vượt lên mốc 4,7 triệu m2 sàn, tăng 30% so với năm trước. Cũng trong quý vừa qua, phân khúc này đón nhận một dự án mới ở Bình Dương với diện tích lên tới 64.000 m2. Dù nguồn cung mới rất dồi dào nhưng tỷ lệ lấp đầy nhà kho vẫn duy trì ở mức cao, đạt 76%. Giá thuê nhà kho xây sẵn đang duy trì ở mức 4,4 USD/m2/tháng, tăng 9% theo năm.

Báo cáo thị trường mới công bố của Savills Việt Nam cũng cho thấy, Bình Dương và Đồng Nai là hai tỉnh thành đang dẫn đầu về nguồn cung nhà xưởng, nhà kho xây sẵn ở phía Nam, với khoảng 9 triệu m2 sàn đã được đưa vào khai thác. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn ở phía Nam đạt 75%, còn nhà xưởng xây sẵn đạt mức trên 90%. Giá thuê nhà kho, nhà xưởng xây sẵn ở khu vực này cũng đạt mức trung bình là 4-4,5 USD/m2/tháng.

Theo ông Sử Ngọc Khương – Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, thời gian vừa qua, khu vực phía Nam hình thành rất nhiều khu công nghiệp mới, góp phần thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, tạo ra những sản phẩm có chất xám cao, mang lại nhiều lợi ích cho xã hội. Sở dĩ có những bước phát triển này là do cơ sở hạ tầng ở các tỉnh thành phía Nam ngày càng phát triển. Điển hình là sự hình thành cảng Cái Mép – Thị Vải ở tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, một trong hai cụm cảng biển quốc tế quan trọng, đảm nhận vai trò giao thương, vận chuyển hàng hóa quốc tế ở Việt Nam.

“Nếu như cách đây khoảng 20 năm về trước, các khu công nghiệp thường phát triển những ngành nghề tác động đến môi trường thì bức tranh hiện tại đã khác hẳn. Đây là một điểm sáng mới cho thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam”, ông Khương nhận định.

Thị trường tiếp tục đà tăng trưởng

Giới chuyên gia của Cushman & Wakefield dự báo, thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam sẽ có nhiều diễn biến tích cực hơn trong năm 2023. Theo đó, trong tương lai, nguồn cung đất công nghiệp sẽ đạt mức 21.380, nhà xương là 4,1 triệu m2 và nhà kho sẽ ở mức 2,2 triệu m2. Nguồn cung trong tương lai sẽ tập trung ở các tỉnh công nghiệp nằm trong khu đô thị vệ tinh của TP Hồ chí Minh như Bình Dương, Long An, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu.

Bên cạnh nguồn cung dồi dào, nhu cầu thuê đất công nghiệp, nhà kho, nhà xưởng xây sẵn cũng rất cao, lên đến 20.000-50.000m2 sàn. Để đáp ứng nhu cầu của khách hàng, các chủ đầu tư cần chú trọng nhiều hơn đến điều kiện cơ sở vật chất và tiêu chuẩn kỹ thuật.

Trong thời gian tới, làn sóng dịch chuyển các nhà máy sản xuất từ các tỉnh thành công nghiệp sang những khu vực xa hơn như Tây Ninh, Bình Phước sẽ mạnh mẽ hơn. Trong khi đó, nhà kho ở TP Hồ Chí Minh sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực vùng ven như Long An, Đồng Nai.

Trước làn sóng dịch chuyển của nhà kho, nhà xưởng xây sẵn nhằm phục vụ cho các ngành hậu cần và phụ trợ ở các khu công nghiệp, loại hình bất động sản công nghiệp may đo (xây sẵn theo nhu cầu) sẽ bứt phá mạnh mẽ hơn trong những tháng tới. Đồng thời, loại hình này sẽ cập nhật thêm nhiều phiên bản mới ở Việt Nam như kho xưởng hỗn hợp, nhà xưởng cao tầng, kho kiểm soát nhiệt độ,…

Trong đó, phiên bản khó kiểm soát nhiệt độ (kho lạnh) có rất nhiều tiềm năng đầu tư trong thời gian tới. Trong quý III/2022, nguồn cung kho lạnh ở phía Nam đạt mức 500.000 pallet, trong đó khu vực Đồng bằng Sông Cửu Long chiếm hơn 100.000 pallet.

Đáng chú ý là, hiện nay, tỷ lệ trống của các kho lạnh ở phía Nam rất thấp, chỉ còn vài phần trăm diện tích trên tổng nguồn cung. Diễn biến này cho thấy, đây là một loại hình đầu tư đầy tiềm năng khi nhu cầu cao nhưng nguồn cung không theo kịp.

Ông John Campbell – Trưởng bộ phận dịch vụ công nghiệp của Savills Việt Nam nhận định, bất động sản công nghiệp ở các tỉnh thành phía Nam sẽ tiếp tục bùng nổ trong năm tới. Nhu cầu thuê nhà kho, nhà xưởng của các doanh nghiệp sẽ không ngừng tăng do xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang Việt Nam.

Tỷ lệ lấp đầy gần mức tuyệt đối, cũng như giá thuê tăng cao đã phản ánh nhu cầu đầu tư vào Việt Nam của các doanh nghiệp quốc tế. Điều này sẽ mở ra cơ hội mới cho các nhà phát triển bất động sản trong việc tạo ra những sản phẩm đáp ứng được nhu cầu của thị trường.