Dòng tiền là yếu tố quyết định sự thành công hay thất bại của doanh nghiệp

Nguồn vốn chính của các doanh nghiệp

Hiện nay, có đến 80-85% doanh nghiệp hoạt động dựa vào nguồn vốn được huy động từ thị trường, trong đó chủ yếu là vốn tín dụng. Theo đánh giá của các chuyên gia, quỹ tín dụng đóng vai trò như bà đỡ của cộng đồng doanh nghiệp ở thời điểm này. Gần đây, các hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực đang nằm trong trạng thái “kiểm soát”, bao gồm cả việc cho vay để mua bất động sản cao cấp bởi đây là khoản vay có giá trị lớn, có thể dẫn đến một số hệ quả khó lường. Chính vì thế, các tổ chức tín dụng rất dễ có tâm lý “ngại” hoặc “không dám” cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản, nhà đầu tư thứ cấp hay thậm chí là các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua bất động sản, nhà ở.

Tình trạng trên là một trong những yếu tố tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản trong thời gian sắp tới. Để đảm bảo nguồn vốn tín dụng chảy vào thị trường bất động sản, các dự án bất động sản có tính khả thi, các doanh nghiệp có uy tín nên được tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

Tuy nhiên, Thông tư 39 của Ngân hàng nhà nước sửa đổi Điều 8, không được phép cho vay đối với một số trường hợp, trong đó có việc vay để chứng minh bảo lãnh như vay đi du học, thành lập doanh nghiệp.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, nên xem xét lại vấn đề tín dụng, nếu dự án bất động sản có tính khả thi, có tiềm năng, doanh nghiệp đầu tư uy tín, khách hàng được đánh giá cao thì vẫn nên cho phép tiếp cận tín dụng, cũng như người tiêu dùng có nhu cầu cũng được tiếp cận. “Tôi đồng ý quy định Ngân hàng Nhà nước không cho vay để góp vốn, bảo lãnh, trừ những trường hợp có tài sản bảo đảm”, ông Châu thông tin thêm.

Bên cạnh đó, trái phiếu cũng là một kênh huy động vốn được hầu hết các doanh nghiệp lựa chọn. Cũng theo ông Châu: “Trái phiếu doanh nghiệp không có lỗi, Nhà nước cũng không có chủ trương siết phát hành trái phiếu. Nhưng động thái siết này là cần thiết để phát hành trái phiếu riêng lẻ được thực hiện đúng theo quy định”.

Ngoài ra, vốn FDI cũng đang dần trở thành xu hướng khi nguồn vốn này đang có xu hướng tăng lên, đặc biệt ở các tỉnh có bất động sản công nghiệp phát triển như Bình Dương hay Vĩnh Phúc.

Theo góc nhìn của các chuyên gia, nguồn vốn từ khách hàng là nguồn vốn ổn định, hiệu quả.Lợi thế khi sử dụng phương pháp này là nhà đầu tư không phải chịu áp lực lãi vay. Nguồn vốn FDI là giải quyết cho các  khoản nợ tín dụng, nợ trái phiếu đồng thời, đây còn là tạo ra doanh thu lợi nhuận cho doanh nghiệp.

Điều kiện tiên quyết để có được dòng vốn này, đòi hỏi doanh nghiệp phải triển khai dự án đúng hẹn. Song, nhìn từ thực tế,  việc triển khai dự án hiện nay gặp không ít vướng mắc do nhiều lý do khác nhau. Trong khi, hiện nay người mua cũng đang loay hoay trong việc tiếp cận vốn vay, nhất là vay mua nhà ở xã hội khi chỉ có thể tiếp cận từ ngân hàng chính sách. 

Thời gian qua, Chính phủ giải ngân gói 350.000 tỷ đồng, trong đó 15.000 tỷ đồng dùng để hỗ trợ cho nhà ở xã hội. Vấn đề đặt ra ở đây là nếu không giải quyết tốt nguồn vốn mồi này sẽ dẫn đến việc không phát huy được hiệu quả trong các hoạt động tiếp theo.  Điều này chứng tỏ rằng vướng mắc cần giải quyết nhất của thị trường bất động hiện nay là thể chế pháp luật.

Liên quan đến vấn đề này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề xuất,  năm 2023, cần xem xét sửa đổi luật đất đai, nhà ở để có cơ sở tạo ra hành lang pháp lý. Việc tháo gỡ chính sách pháp luật sẽ là động lực giúp dòng tiền được luân chuyển. Bên cạnh đó, thể chế pháp luật rõ ràng thì thị trường mới phát triển ổn định và bền vững, dòng tiền luân chuyển được trong nền kinh tế và thị trường bất động sản. Một khi thị trường phát triển tốt, đa dạng nguồn cung nhà ở, khi đó các vấn đề còn tồn tại mới được giải quyết.

Tác động của dòng tiền tới thị trường bất động sản
Phân tích tình hình thị trường trong thời gian qua, TS. Sử Ngọc Khương - Chuyên gia đầu tư bất động sản cho rằng, dòng tiền từ các nhà đầu tư đi vào thị trường Việt Nam có cấu trúc như sau. Ở nước ngoài, họ có thể lập một công ty ở bất kì đâu trên thế giới, từ công ty này họ hoàn toàn có thể bơm tiền cho công ty trong nước và thực hiện việc đầu  tư. Khi rủi ro kinh tế xảy ra, ví dụ như lạm phát, họ sẽ bán doanh nghiệp ở nước ngoài để tránh lạm phát. Ngoài ra, với cấu trúc “thiên đường thuế” được dùng để tránh thuế, hoặc hiệp định thuế giữa các quốc gia để cấu trúc lại nguồn vốn. Do đó, nhà đầu tư có thể bán doanh nghiệp ở Việt Nam hoặc nước ngoài.

Đấy chính là lý do vì sao có những doanh nghiệp FDI ở Việt Nam bị truy thu thuế. Cách để chúng ta hạn chế được tình trạng trốn thuế, nhà đầu tư nước ngoài buộc phải nhìn vào luật thuế Việt Nam để cơ cấu lại nguồn vốn, làm sao tối ưu hóa nguồn vốn. Một trong những phương pháp giúp tránh rủi ro tại những quốc gia mà các doanh nghiệp đang đầu tư.

Mấy năm gần đây, thị trường ghi nhận nhiều với nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường Việt Nam ở nhiều cấp độ khác nhau. Trên bản đồ đầu tư thế giới, bất động sản Việt Nam đang từng bước trở thành điểm nóng của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư đến từ Hàn Quốc, Hongkong, Nhật Bản, Singapore,… Thời điểm kinh tế chao đảo nhất, nhóm này được đánh giá là tứ trụ trong số các nước đầu tư vào Việt Nam. Trong bối cảnh tình hình thế giới có nhiều bất ổn, mật độ đầu tư tại các nước quá lớn thì phương đầu tư ra nước ngoài là một lựa chọn thông minh. Dĩ nhiên, với những tiềm năng hiện hữu, Việt Nam được xem là một trong những điểm sáng nhất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Thị trường Việt Nam sở hữu nhiều phân khúc bất động sản có tiềm năng, như: nhà ở, du lịch, văn phòng, căn hộ dịch vụ, khu công nghiệp. Tuy nhiên, trong bối cảnh kinh tế gặp nhiều rào cản như vừa qua, quyết định đầu tư vào Việt Nam còn chịu nhiều ảnh hưởng dẫn đến nguồn vốn FDI còn hạn chế . Thế nhưng, khi dịch bệnh được kiểm soát, bắt đầu mở cửa hoàn toàn các chuyến bay quốc tế là thời điểm trỗi dậy của các lĩnh vực, du lịch, căn hộ dịch vụ và bất động sản công nghiệp. Những phân khúc này thời gian qua thiết lập nên tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ tham gia vốn rất cao. Riêng bất động sản nhà ở,  trong thời gian tới sẽ có thêm khoảng 20.000 căn hộ mới, chủ yếu  tập trung ở những dự án lớn. 

Theo ông Sử Ngọc Khương, có hai vấn đề cốt yếu cần quan tâm tại thị trường bất động sản Việt Nam, chính là pháp lý và dòng tiền. Cụ thể, vị chuyên gia này chỉ ra rằng, điểm nghẽn lớn còn tồn tại của thị trường bất động sản không phải là dòng tiền. Hầu hết các phân khúc bất động sản như nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ dịch vụ… thời gian hoàn vốn ít nhất cần 8-10 năm. Còn các dự án nhà ở nếu thuận lợi thì thời gian hòa vốn chỉ mất khoảng 3-5 năm. Tuy nhiên, cái khó nằm ở vấn đề pháp lý, yếu tố đẩy cao chi phí đầu vào cũng như tăng giá trị của nhà ở trong khi giá trị thật không có.