Doanh nghiệp địa ốc: Khó khăn trăm đường

Nguồn vốn - Kiềng ba chân nhưng “què quặt”

Thực tế đã cho thấy, nguồn vốn hiện vẫn là thách thức lớn nhất các doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt. Theo Tổng giám đốc AFA Capital, ông Nguyễn Minh Tuấn, đối với các doanh nghiệp địa ốc, dòng vốn tín dụng - thị trường cổ phiếu - thị trường trái phiếu được ví như “kiềng 3 chân”, giúp huy động vốn cho dự án. Thế nhưng, thời điểm này các chân kiềng đều “què quặt”.

Cụ thể, về thị trường trái phiếu, ông Tuấn phân tích, trái phiếu bất động sản chiếm đến 30% tổng lượng trái phiếu phát hành. Rủi ro hệ thống hoàn toàn có thể xảy ra, khi trong năm nay có tới 200 nghìn tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, riêng trái phiếu bất động sản đã khoảng 80 - 90 nghìn tỷ đồng. Bên cạnh đó, thị trường cổ phiếu cũng sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi lãi suất đang tăng cao.

Với thị trường bất động sản, thách thực hiện hữu là nguồn vốn tín dụng đang bị siết chặt. Theo ông Trần Nhật Thành, Chủ tịch Hội đồng thành viên Tập đoàn Xây dựng DELTA, việc các ngân hàng siết cho vay đầu tư và phát triển dự án khiến nhiều chủ đầu tư không có tiền để thanh toán cho nhà thầu, ảnh hưởng nghiêm trọng tới tiến độ các dự án.

“Các dự án đang bị ảnh hưởng nghiêm trọng do tình trạng thiếu vốn, thậm chí, có dự án sắp hoàn thành cũng phải dừng lại vì không có tiền triển khai tiếp. Nhiều khách hàng không thể tiếp tục đóng tiền đúng tiến độ do phía ngân hàng không tiếp tục giải ngân nhưng lại không thể phạt lỗi vi phạm tiến độ đóng tiền, vì đây chính là ngân hàng chúng tôi giới thiệu vay vốn”, một chủ đầu tư dự án bất động sản tầm trung tại Hà Nội chia sẻ.

Ông Trần Quang Trung, Giám đốc Kinh doanh One Housing nhận định, việc điều chỉnh dòng tiền vào bất động sản khiến không phải chủ đầu tư nào cũng huy động được vốn đầu tư phát triển dự án. Vậy nên thị trường mới xuất hiện câu chuyện như chủ đầu tư không thể triển khai dự án vì không tiếp cận được vốn ngân hàng, hay chủ đầu tư không dám mở bán vì không đủ tài chính xây dựng chính sách bán hàng dù dự án đủ điều kiện bán hàng. 

“Chỉ những chủ đầu tư sở hữu nền tảng tài chính vững vàng mới ra hàng được”, ông Trung khẳng định, đồng thời chia sẻ thêm, thực trạng này sẽ khiến nguồn cung trên thị trường càng trở nên khan hiếm.

Chi phí tăng cao - lợi nhuận giảm sút

Bước chưa khó khăn từ nguồn vốn, các doanh nghiệp địa ốc còn phải đối mặt với giá vốn và chi phí bán hàng tăng cao…, các chi phí liên tục tăng cao kéo theo lợi nhuận doanh nghiệp rơi vào đà giảm sút.

CTCP Đầu tư phát triển nhà và đô thị Vinahud - một doanh nghiệp có nhiều ông lớn trong ngành tham gia vào HĐQT, sở hữu nhiều dự án bất động sản như Khu nghỉ dưỡng Parahills ở Hòa Bình, Khu đô thị sinh thái và giải trí Viên Nam và Khu đô thị Làng hoa Tiền Phong (huyện Mê Linh, Hà Nội)… Với danh mục đầu tư lớn, Vinahud đã đặt mục tiêu doanh thu 1.195 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế 181,612 tỷ đồng trong năm 2022. Thế nhưng nửa năm 2022 trôi qua, báo cáo tài chính quý 2 của doanh nghiệp cho thấy lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 396 triệu đồng, trong khi doanh thu đạt 78,6 tỷ đồng, vấn đề nằm ở tổng chi phí trong quý đã tăng 21,2 tỷ đồng, tăng khoảng 37% so với cùng kỳ năm trước.

Nhìn chung, 6 tháng đầu năm 2022, Vinahud ghi nhận doanh thu hơn 213,7 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế mới đạt 505,7 triệu đồng. Như vậy, để về đích kế hoạch kinh doanh, Vinahud còn một chặng đường rất dài.

Tình hình tương tự xảy ra với CTCP Sonadezi Châu Đức, mức doanh thu ghi nhận đạt 262,59 tỷ đồng, nhưng giá vốn bán hàng lại chiếm đến hơn 170 tỷ đồng, gấp 2,3 lần cùng kỳ năm 2021. Nguyên nhân là phần giá vốn trích trước cho các hoạt động cho thuê đất và phí quản lý đã tăng đột biến, từ 71 tỷ đồng lên tới 161 tỷ đồng.

Tại CTCP Đầu tư phát triển nhà và đô thị IDICO, lợi nhuận gộp giảm từ 21 tỷ đồng quý 2 năm ngoái xuống 13 tỷ đồng trong quý 2 năm nay, do giá vốn hàng hóa tất cả các mặt hàng đều tăng. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trong 3 tháng quý 2 cũng giảm 41%.

Nợ vay ngắn hạn và dài hạn đồng gia tăng

Đánh giá tổng quan về thị trường, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội cho rằng tình hình lạm phát khiến giá thành tăng cao, đẩy giá bất động sản liên tục leo thang, đồng thời khiến khả năng chi trả giảm xuống, kéo theo thanh khoản của thị trường bị đình trệ. Điều này tác động lớn đến kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp.

Đơn cử như, tại CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản HudLand, doanh thu, ghi nhận trong Quý II/2022, giảm 3 lần so với năm 2021, từ 12 tỷ đồng xuống còn 4 tỷ đồng, với lợi nhuận chỉ đạt 407 triệu đồng sau khi trừ đi các khoản chi phí phát sinh, trong khi năm ngoái là 2,5 tỷ đồng. Đáng chú ý, dòng tiền kinh doanh của HudLand đang âm nặng, hiện âm 40 tỷ đồng. Để có tiền duy trì các hoạt động sản xuất, kinh doanh, HudLand đã tăng vay nợ trong kỳ, chủ yếu là tăng vay nợ dài hạn. Tính đến cuối quý 2, tổng nợ vay tài chính của công ty đã chạm mức 61 tỷ đồng, tăng 21 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ngoái.

Một trong những doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền kinh doanh âm khác là CTCP Địa ốc First Real, trong 6 tháng đầu năm, dòng tiền kinh doanh âm 96,18 tỷ đồng (nửa đầu năm 2021 âm 8,91 tỷ đồng), nguyên nhân đến từ việc công ty tăng tồn kho và các khoản phải thu ngắn hạn. 

Trong Quý II/2022, CTCP Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng ghi nhận nợ phải trả tăng 18% so với đầu năm, lên 14.721 tỷ đồng, trong đó, dư nợ vay chiếm khoảng 4.800 tỷ đồng do giá trị hàng tồn kho và khoản phải thu tăng mạnh.

Tuy đây chưa phải là bức tranh toàn cảnh của ngành bất động sản khi các ông lớn trong ngành như Vinhomes và Novaland vẫn chưa công bố báo cáo tài chính Quý II, nhưng dựa trên những số liệu hiện hữu, có thể thấy không ít doanh nghiệp đang lâm vào cảnh lao đao với nợ vay ngắn hạn và dài hạn đồng gia tăng.

Theo ông Trần Quang Trung, hiện chính là thời điểm sàng lọc chủ đầu tư. “Hầu hết chủ đầu tư chỉ có 20 - 40% vốn để làm dự án, nếu không huy động thêm vốn từ khách hàng thì sẽ không đủ tiềm lực tài chính để phát triển dự án, khiến số vốn kia sẽ nằm im. Giả sử, số vốn kia là vốn vay hoặc huy động ngắn hạn, chủ đầu tư sẽ rơi vào tình cảnh ‘làm cũng chết, không làm cũng chết”, ông Trung đánh giá, đồng thời dự báo từ nay đến cuối năm 2023, sẽ có không ít chủ đầu tư năng lực tài chính yếu kém bị loại khỏi thị trường bất động sản.