Doanh nghiệp địa ốc đối mặt với hàng loạt thách thức

Theo TTXVN, nhiều doanh nghiệp hiện đang phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý. Trong số đó, không ít doanh nghiệp buộc phải thực hiện tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh cũng như thu hẹp quy mô đầu tư kinh doanh sản xuất, cắt giảm lao động và tinh giản tối đa bộ máy. 

Nhiều doanh nghiệp thậm chí còn dừng việc triển khai dự án mới, hay phát hành cổ phiếu tăng vốn. Cũng có đơn vị cắt giảm tới hơn một nửa lực lượng nhân sự nhằm đối phó với những khó khăn đang bủa vây hiện tại.

Số liệu từ Tổng cục Thống kê (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy số lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới chỉ có 1.744 đơn vị tính đến cuối tháng 5/2023, giảm tới 61,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt khác, có 554 đơn vị doanh nghiệp bất động sản giải thế, cũng tăng đến 30,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ngoài ra, các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn lớn hiện tại như phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng, khó tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, dẫn tới doanh nghiệp thiếu vốn phải giãn tiến độ, ngừng triển khai dự án…

Lãi suất điều hành dù giảm, tuy nhiên vẫn ở mức mà doanh nghiệp khó tiếp cận. Bên cạnh đó, giá vật liệu xây dựng, giá xăng dầu cũng như tỉ giá ngoại tệ biến động khiến chi phí của doanh nghiệp cũng bị tăng cao, tác động tới hoạt động sản xuất kinh doanh.

Ngân hàng Nhà nước đã giảm lãi suất điều hành 3 lần liên tiếp kể từ trung tuần tháng 3 đến cuối tháng 5/2023, nhằm hỗ trợ cho doanh nghiệp và nền kinh thế. Các ngân hàng thương mại sau đó cũng đã đồng loạt hạ lãi suất huy động.

Việc điều chỉnh chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng theo hướng chủ động, chắc chắn, kịp thời, linh hoạt, hiệu quả, cần được phối hợp hài hòa, chặt chẽ với chính sách kinh tế vĩ mô khác và chính sách tài khóa.

Mục tiêu nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và thị trường tiền tệ, qua đó phấn đấu hạ lãi suất cho vay đối với người dân, doanh nghiệp, hỗ trợ hồi phục tăng trưởng kinh tế.

Lãi suất tiền gửi hạ nhiệt giúp khách hàng đã tiếp cận khoản vay mới với lãi suất 10-11% và có thể ở mức thấp hơn nữa, tuy nhiên theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), thị trường bất động sản chỉ phản ứng mạnh chỉ khi nào mặt bằng lãi suất trung bình giảm xuống dưới 10%. Bởi lẽ, 10% vẫn là con số mà các nhà đầu tư có thể chịu đựng được khi đi vay.

Do đó, dòng tín dụng từ các ngân hàng và tiền từ khách hàng đổ vào bất động sản còn rất chậm. Theo chia sẻ của ông Lê Xuân Nga, Tổng giám đốc BHS Group, chủ đầu tư các dự án bất động sản đang là đối tượng đối mặt với nhiều thách thức nhất khi tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Ngoài các doanh nghiệp nhỏ và vừa mà ngay cả một số doanh nghiệp có tiềm lực, dự án chất lượng cũng gặp cản lực. 

Theo ông Nga dẫn chứng, một số nhà băng xem xét tới yếu tố dự án có đáp ứng đúng nhu cầu thị trường hay có thể bán được hàng hay không thì mới đi đến việc xét duyệt hồ sơ cho vay. Tuy nhiên, doanh nghiệp không chỉ gặp khó khăn về thủ tục. Họ phải cân nhắc thêm khi mức lãi suất đang có dấu hiệu hạ nhiệt nhưng vẫn ở quanh mức 11-13%/ năm.

Theo một doanh nghiệp tại TP HCM, đơn vị này gặp khó khăn, doanh thu giảm và lợi nhuận âm suốt thời gian dài nên đã phải cắt giảm nhân sự và không thể đủ điều kiện để vay khoản tiền lớn như trước.

Đáng chú ý, việc nhà băng yêu cầu các báo cáo tài chính trong 6-12 tháng khiến doanh nghiệp dường như không còn đường vay vốn bởi kết quả không tích cực. Do đó, với đơn vị này, lãi suất dù có giảm thì họ cũng không thể vay vốn được.

Đó là chưa kể tới việc hoàn thành thủ tục vay vốn ngân hàng vì việc thẩm định cho vay và điều kiện vay đã thắt chặt hơn rất nhiều so với trước. Vì vậy, lãi suất dù hạ nhiệt nhưng doanh nghiệp địa ốc vẫn khó tiếp cận được nguồn vốn.

Ngoài vốn vay thương mại, chương trình tín dụng 120 nghìn tỷ đồng với lãi suất cho vay ưu đãi cho nhà ở xã hội cũng đang nằm im. Ông Nguyễn Xuân Bắc - Phó Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước cho biết việc triển khai chương trình cho vay 120.000 tỷ đồng vẫn còn đối mặt với không ít rủi ro.

Nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở công nhân hiện nay còn nhiều hạn chế bởi những vướng mắc và khó khăn liên quan đến việc lựa chọn chủ đầu tư, quỹ đất, xác định giá bán… Do đó, chương trình được triển khai từ 1/4/2023 nhưng đến cuối tháng 5 vẫn chưa phát sinh dư nợ cho vay.

Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được cho là một tín hiệu tích cực khi doanh nghiệp và người dân đều cần tiền để vay mua và vay xây dựng nhà ở xã hội. Tuy nhiên, thực tế cho thấy việc giải ngân đang gặp rủi ro và khó khăn. Lý do chủ yếu là không đủ nguồn cung đáp ứng điều kiện được vay.

Theo ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, dự án nhà ở xã hội cũ thì không được vay, còn dự án mới và sản phẩm nhà ở xã hội mới lại chưa xuất hiện. Gói tín dụng này sẽ còn “ế” nếu cứ chờ có dự án mới để được giải ngân. Bởi lẽ, các thủ tục hành chính hiện nay liên quan tới việc cấp phép, phê duyệt dự án nhà ở xã hội vẫn quá chậm, thậm chí kéo dài tới hàng năm.

Sau khi triển khai 2 tháng, gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này vẫn chưa thể giải ngân xong do thiếu nguồn cung. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy cả nước chỉ mới hoàn thành hoàn thành được 41 dự án nhà ở xã hội ở khu vực đô thị tính đến ngày 18/5/2023, trong giai đoạn 2021 - 2025, và hiện đang tiếp tục thực hiện 294 dự án. Nguồn cung này là quá ít và tốc độ triển khai quá chậm khi so sánh với nhu cầu thực tế. Điều này dẫn tới nghịch lý rằng “tiền bất động” chờ giải ngân dự án.

Ngoài ra, lãi suất đối với gói tín dụng này khoảng 8% trong 5 năm đầu, rồi quay lại tình huống tự thỏa thuận với ngân hàng sẽ là rủi ro lớn cho người mua nhà. Theo đó, mức lãi suất ưu đãi này thì vẫn còn quá cao so với những người có thu nhập thấp.

Quy định cho thấy 6 tháng 1 lần sẽ công bố mức lãi suất mới, và lãi suất có thể điều chỉnh xuống thấp hơn vì Chính phủ đang điều hành giảm lãi suất nên cũng không thể hỗ trợ được nhiều. Bởi lẽ, thời gian điều chỉnh này chỉ là ngắn hạn và sẽ thay đổi sau 6 tháng. Mặt khác, người mua nhà ở xã hội cần chính sách lãi vay dài hạn, ổn định và mức lãi suất chỉ khoảng 5%.

Theo nhận xét của các chuyên gia, các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội hiện đang phải vay vốn với lãi suất 14%/ năm, do đó, sẽ rất tốt nếu được vay vốn với lãi suất 8,7%/năm. Thế nhưng, mức lãi vay này vẫn chưa đủ thu hút được nhiều nhà đầu tư khác tham gia để phát triển phân khúc này vì lợi nhuận ít, trong khi lại phải làm rất nhiều thủ tục phức tạp.

Các chuyên gia dẫn chứng rằng giống như giai đoạn tháng 7 năm 2022 trở về trước, lãi suất có lúc thấp hơn mức 8,7%, tuy nhiên nhiều chủ đầu vẫn không thiết tha với việc tham gia phát triển phân khúc nhà ở xã hội.

Do đó, có quan điểm nhận định rằng thị trường hiện tại đã có các gói cho vay ưu đãi bất động sản như gói 120.000 tỷ đồng, tuy nhiên lại giải ngân dài hạn từ nay đến tận năm 2030 hay sản phẩm cho vay triển khai và bàn giao chưa có, do vậy sức lan tỏa hiệu ứng của vốn không cao… Bởi vậy, cần nghiên cứu hạ lãi vay bất động sản thương mại cho người mua để khiến thị trường ấm lên và đẩy sức cầu.

Trong khi đó, khó khăn của doanh nghiệp không chỉ là sức ép trên thị trường vốn và điểm nghẽn pháp lý mà còn là sụt giảm thanh khoản trên thị trường đối với lực cầu vay, cũng cần được tìm hiểu để kích thích thị trường và khơi thông vốn tín dụng.