Doanh nghiệp chạy đua “săn lùng” quỹ đất sát trung tâm TP.HCM

Xu thế của các “đại gia” bất động sản ở thành phố Hồ Chí Minh hiện nay là thâu tóm quỹ đất lớn nhằm phát triển các dự án phù hợp với nhu cầu của thị trường. Công cuộc săn tìm quỹ đất sát trung tâm TP.HCM diễn ra ráo riết khiến một số kênh đầu tư tỏ ra hụt hơi, đuối sức khi khó tranh giành thị phần.

Quỹ đất lớn ngày một khan hiếm

Báo cáo từ các đơn vị nghiên cứu thị trường trong thời gian gần đây chỉ ra rằng quỹ đất ở thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ngày càng trở nên khan hiếm, đặc biệt là ở các khu vực vùng trung tâm. Các nhà đầu tư vì thế đã nhanh chóng nắm bắt xu hướng, dịch chuyển phạm vi tìm kiếm sang các đô thị vệ tinh hoặc các tỉnh vùng ven, lân cận. Đây được cho là thị trường tiềm năng, còn nhiều cơ hội để phát triển. 

Nằm sát với khu vực lõi trung tâm Sài Gòn, Tp. Thủ Đức hiện là mục tiêu của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản. Hoặc khu vực phía Tây và phía Nam của thành phố, nơi chỉ cách quận 1, quận 3 từ 10 - 15km cũng được đông đảo chủ đầu tư trong và ngoài nước nhắm đến. Xa hơn, các tỉnh thành lân cận ven thành phố như Long An, Đồng Nai, Bình Dương…cũng đã được một vài chủ đầu tư lớn để mắt đến và có động thái khảo sát, thực hiện dự án. 

Tuy nhiên, trên thực tế chỉ có những chủ đầu tư giàu tiềm lực tài chính mới có đủ khả năng thâu tóm những quỹ đất lớn, cải tạo quỹ đất có được để tạo thành các chuỗi sản phẩm đa dạng, xây dựng nên những hệ sinh thái đô thị mới hiện đại, đầy đủ tiện tích, phù hợp với xu hướng mua nhà của khách hàng. 

Sau thời kỳ đại dịch, người dân giờ đây dành nhiều sự quan tâm cho không gian sống, yếu tố sức khỏe, sự hưởng thụ và mong muốn có được môi trường sống xanh, an toàn. Từ đó, nhiều gia đình quyết định rời bỏ những khu vực trung tâm chật hẹp, xô bồ, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về dịch bệnh để tìm đến những không gian sống rộng rãi, trong lành hơn tại các khu đô thị vệ tinh. Điều này khiến cho lực cầu ở các dự án trung tâm mới có chiều hướng tăng trưởng mạnh mẽ trong thời gian gần đây. 

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tư vấn và giao dịch CBRE Việt Nam chia sẻ: do nguồn cung mới vô cùng khan hiếm, chênh lệch cán cân cung cầu ở mức cao nên những dự án đô thị mới khi ra mắt đều đã chào bán thành công với tỷ lệ lên đến 80-90%. Thậm chí có dự án 100% sản phẩm hết sạch, người mua phải xếp hạng đặt chỗ nhưng vẫn không thể cạnh tranh được.

Đất nền nhỏ lẻ “đuối sức” trước các dự án đầu tư bài bản

Xu hướng của nhà đầu tư lẫn người ở hiện nay là nhắm vào các căn hộ chung cư thuộc các dự án có tên tuổi, tính pháp lý cao. Vì thế khả năng thanh khoản của phân khúc căn hộ tại thời điểm hiện tại luôn luôn vượt trội hơn nhiều so với các dự án phân lô bán nền. 

Đơn cử như ở địa bàn TP. Thủ Đức, các chủ đầu tư lớn đều nhắm đến phát triển các mô hình nhà ở biệt thự liền kề, nhà phố, căn hộ nằm trong một khu vực quần thể đã quy hoạch bài bản, khoa học, đảm bảo cho người dân sinh sống trong khu đô thị có cuộc sống đầy đủ tiện nghi. Người mua nhà chỉ cần dọn về ở trong khu dự án là đã có thể tận hưởng đầy đủ các dịch vụ thiết yếu như mua sắm, chăm sóc sức khỏe, học tập, vui chơi giải trí, thư giãn, tập thể thao…mà chủ đầu tư đã thiết lập sẵn. Nhiều dự án dành đến 80% cho diện tích mảng xanh cùng nhiều hệ thống tiện ích sang trọng, đẳng cấp thu hút khách hàng. 

Giám đốc một sàn giao dịch ở TP. Thủ Đức đánh giá, những dự án có hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện, danh tiếng chủ đầu tư tốt, cư dân đông đúc, giao thông thuận tiện sẽ đem lại khả năng sinh lời tốt, khả năng thanh khoản cao, dự báo lợi nhuận có thể lên tới 15-30%/năm. 

Trong khi đó, những dự án đất nền tính chất nhỏ, lẻ sẽ trở nên khó cạnh tranh sức hấp dẫn với các sản phẩm trong mô hình đô thị khép kín. Các dự án đất nền nhỏ thường không có hệ sinh thái đồng bộ, hạ tầng tiện ích kém phát triển, giao thông khó khăn nên khiến các nhà đầu tư vô cùng băn khoăn khi chọn lựa. Thêm vào đó, nguồn cung quỹ đất ngày càng khan hiếm, cạn kiệt, khiến cho đất nền có vị trí tốt cũng không có nhiều trên thị trường. 

Mặt khác, ngoài những khu đô thị có đông đúc cư dân, hoạt động thương mại nhộn nhịp sầm uất thì cũng có không ít khu đô thị ma, vắng bóng người ở tồn tại trên thị trường. Điều đó đã khiến cho đất nền ở những khu vực này trở thành thị trường ảo, tính thanh khoản kém, khiến cho giới đầu tư và cả khách hàng phải đau đầu. Nguyên nhân một phần đến từ sự mất cân bằng giữa quy hoạch xây dựng và nguồn cầu đầu ra, khi vị trí, tiện ích, giao thông không đáp ứng được nhu cầu thực tế của người dân. Ngoài ra, nguyên nhân cũng đến từ việc tiềm lực tài chính của chủ đầu tư không đủ mạnh, dù dự án đã triển khai từ lâu nhưng vẫn không thể hoàn thành. Dự án chỉ là các công trình xây thô chưa đi vào xây dựng, không có giá trị sử dụng. 

Trong bối cảnh đất nền thiếu tính ổn định như thời điểm hiện tại thì việc khách hàng tìm đến những dự án căn hộ có quy hoạch rõ ràng, tiện ích đồng bộ của các chủ đầu tư uy tín là xu hướng tất yếu. Tuy nhiên vấn đề lớn nhất mà khách hàng gặp phải ở thời điểm hiện tại chính là nguồn cung và mức giá. Theo đó, có tới 52% số người dân cho rằng giá BĐS tại Việt Nam nói chung và giá nhà dự án ở TP. HCM hiện đang quá cao. 

Giá cả chính là trở ngại khó khăn nhất đối với những khách hàng tiềm năng. Những dự án bình dân gần như đã biến mất ở thành phố Hồ Chí Minh, trong khi các dự án căn hộ trung cấp có giá từ 2-3 tỷ đồng cũng ngày càng trở nên khan hiếm. Vấn đề lớn nhất đặt ra cho các doanh nghiệp phát triển nhà ở lúc này là làm thế nào để có thể phát triển những dự án vừa túi tiền phần đông khách hàng nhưng vẫn đảm bảo lợi nhuận.